火终于烧到了央企身上

今年5月，刚从中国金茂总裁升任董事长33天的李从瑞，辞职了。

在中化集团工作了30年的张增根，空降到金茂，担任董事长。

李从瑞2009年加入金茂，担任公司副总裁兼北京公司总经理。他执掌北京期间，以北京广渠金茂府为开端的府系产品横空出世，加冕北京销冠，在行业迅速声名鹊起。

李从瑞担任金茂总裁的十年时间，金茂从一个年销售额134亿的小开发商，成长为2000亿俱乐部的行业巨头。

楼市狂飙猛进的时代，没有多少人能保持冷静。2020年前，金茂毛利润率还超过20%，但之后，逐年下滑，今年上半年开发业务毛利率低到11%。

我问过金茂一位高管，空降的新任管理层对地产业务什么态度，他只回答说：不太感冒。

李从瑞时代，金茂有七大区域公司，内部排名倒数前三是华南、苏皖和东南区域。

过去大半年，东南区域和苏皖区域已经消失了。东南区域被合并进华南区域，排名第一的华东区域，又吞并了苏皖。

现在，金茂只剩五大区域公司了。

人事地震后，中国第十二大开发商金茂，开始急速收缩。

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金茂集团对倒数第一的华南区域，意见一直很大。

2018年到2020年，金茂从1000亿冲击2000亿规模期间，华南区域拿了太多高价地，最后在北方引以为傲的府系产品，并没能打动南方客户。

金茂府在北京一炮打响的，是他们的防雾霾的恒温恒湿科技系统。但金茂华南区域一位员工告诉我，广大华南群众对此并不感冒，他们讨厌的是：回南天。

华南区域力推的几个重大项目，包括福州鼓楼金茂府在内，后来都成了业界的反面教材。

李从瑞时代，金茂就数次想更换华南团队。李从瑞每年去华南，都要狠批华南团队，可华南团队一直稳如泰山。但新董事长上任后，华南区首魏浙已经离开金茂了。

从10月份到现在，金茂在推进规模收缩的第二阶段：撤销城市公司，广州公司被撤编。

多数城市公司都面临撤销编制的命运。比如华中的长沙公司，华南的广州公司。

但很多人没想到，12月1日金茂内部公告中，连北京、上海、杭州这些每年对集团贡献销售额超百亿的城市，都撤编了。

大规模撤编后，城市公司部分人员会合并到区域办公：有三到五成央企城市公司员工，将会失业。

两年前，民企开发商经历的，现在的央企，似乎也要来一遍了。

撤编的主要原因，是项目亏损。金茂华南的朋友说，即便是2019年前拿的地价不算高的土地，现在市场下行：也开始亏损了。

2021年，金茂资产负债率大约75%。简单点说，只要资产贬值超过25%，项目就会开始亏存。

这几年，很多城市的项目又何止降价25%。今年上半年，金茂净利润已经从去年的41亿，下降到了17.7亿。其中归母净利润暴跌83%，只有：4.33亿。

如果再加上可以进行资产减值、汇兑损益的其他全面亏损，金茂向母公司所有者提供的收益，从去年的贡献8.2亿，可能要变成今年的亏损了。

10月下旬，中国金茂发布公告，以28亿的价格卖掉了北京的威斯汀大饭店。

一位金茂的朋友告诉我，去年金茂上交了80多亿利润，前年上交了100亿出头，今年上半年上报的业绩是负数：只能把酒店卖掉了。

撤销城市公司，是为了裁员、节约人力成本。金茂内部估算，每撤一个城市公司，至少可以省出50人的人力支出。

城市公司消失还有另一个原因：市场那么差，不拿地还是只有死。

2

最近从主管部门，到银行，再到交易所，都在陆续开各种房地产行业的座谈会。

一位民企董事长跟我说，从7月份开始到现在，他已经开了小10个座谈会了。我问他有啥心得，他说备受鼓舞。我再问下去，他就不说话了。

上周，还有一家非央企的头部房企董事长到北京，我们吃了顿饭。他也说，这一年参加的房企座谈会，非常有意思。

9月份之前，他在座谈会上说，市场很糟糕，企业压力很大。其他央企发言却说，你看我们都在增长，你们自个不行，别算在市场头上。说得他哑口无言，领导因此觉得：也不能老说市场差呀，其他企业就干得不错。

今年8月，一家头部央企做了一轮压力测试。

结果不太乐观。如果市场继续下行，旗下只有三分之一平台公司能盈利，三分之一勉强自负盈亏，最后三分之一需要集团输血，才能生存下去。

压力测试前，这家央企有去滞重库存的提法。但集团领导一度判断，行业今年会筑底。

拿到测试结果后，去库存升级到集团战略高度。集团领导对行业筑底的预期，调整到明年。

9月份以后，那位房企董事长再去参加座谈会，发现其他央企也开始吐槽：我们压力也很大啊。

好几家央企开始进行史无前例的去库存活动——最大力度降价。

他们甚至因为降价不断被地方政府处罚。但他们无可选择，在无可阻挡的行业大周期面前，央企无法独善其身。

一家央企的降价去化已经持续一段时间了。因为勉强算得过账，暂时没有调整组织架构。但内部的朋友说：明年年初就不好说了。

但其他央企已经开始优化了。不止是金茂，中海等一些早就不下三四线的央企地产商，也因为在一线城市抢不到地，正大规模优化。

今年“1024”日之前，连续数年的北京霸主中海，竟然没拿到一块地。他们不得不跑到南四环外，拿丰台郭公庄这种去化注定艰难的地块。

新崛起的黑马国企华发，已完成北京区域公司的调整。几个月前，华发北方大区降级为区域公司，旗下所有城市公司降级为事业部。一直传说要和北方大区合并的北京区域，降级为城市公司，被华东大区吞并：北京公司40%的人离职了。

这两年大家挤破头，都想进央企国企。只剩下一个月，2023年就结束了。这些央国企的员工，并没能坚持到今年结束。

轻舟已撞大冰山。

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2022年年初，刚从阳光城出来的朱荣斌决定创业。他接下海南清水湾一块地，参与开发。

之后，在去年夏天的博鳌房产论坛上，这位创业者吐槽，说难道我们的国企都是好好的吗？虽然今天他们没有出现债务危机，但是：他们的资产质量、经营水平，大家怎么就不关心呢？

一年很快过去，今年夏天，还是在博鳌房产论坛上，朱荣斌身份又变了。他成了代理商——合富辉煌的董事会主席。

这位前央企高管、暴雷民企董事长、创业者，现乙方公司董事长，讲了很长一通反思的话。

他说他入职合富，外界说他的工资从多少多少万降到多少多少万。怎么这些人，觉得我挣200万还瞧不起我？

挣200万还被人瞧不起，这是很有问题的。

他说过去我们习惯了高收入，习惯了各种光环。现在心态要调整下来，过去能做很多：不是你的能力，而是我们时代的红利。

他说过去我们都鼓励做大做强，最后都摔得很深，今天大家都躺下了。政策是敞开了，各种工具箱能打的都打开了，以后还继续有新的政策。但行业出清，是一个非常漫长的过程。

他说了很多丧气的话。但他最后还是说，行业无好坏，这个行业不是没得做了，身边很多年轻人还在这个行业。

当时听完他的话，我想起前不久有学生问莫言，年轻人应该卷，还是躺平摆烂，莫言说：不要被大风吹倒。