10来万买海景房：第二个鹤岗现广东

　　继鹤岗“万元房”之后，又有一个城市因低房价而登上热搜。

　　近日，广东省惠州市惠东县十来万就能买一套海景房的消息，引发外界广泛关注。

　　那么，为何这些房源低至一套总价10多万元？当地房地产市场到底如何？房价为何“鹤岗化”？

　　惠州惠东海岸线上分布着巽寮湾、双月湾等多个景区。网上可查询到，目前巽寮湾共有57套二手房挂牌出售，主要集中在九铭屿海、海世界等小区，总价处于“18.5万-50万”区间的房子共有42套，总价“51万-100万”区间的房子共有15套。其中，九铭屿海一套1室一厅总价最低，仅为18.5万元，面积33.65平方米，折合单价5502元。巽寮湾·阳光假日一套面积49平方米一居室，满五年、拎包入住，总价也仅为19万元，折合单价3878元。

　　有媒体注意到，从线上平台的视频、图片来看，房屋都比较新，周边旅居配套基本齐全。而从挂牌时间来看，有些房源已挂牌1年半之久，但关注的人还是很少。

　　问题在于，为何有些海景房会如此便宜？惠东当地一经纪人表示，目前惠东区域有总价十几万的房子在售，但仅为个例，一个项目可能也就1-2套。“现在市场价位整体不高，加上有些业主属于急售。正常可以卖至20多万，但有些房子存在一定的瑕疵，比如楼层、朝向不好，单层户数较多等，加上房屋比较旧，买卖的人偏少，所以价格比较便宜。”

　　上述经纪人表示，巽寮湾区域的小区，属于旅游度假的概念，因此，很多配套是为了旅游度假而开发的，适合短期居住，如果长期居住可能不太合适。因此，旺季人多一些，但平时人少一些。整体来看，巽寮湾房价目前单价在4000元-6000元之间，具体看房型、楼层、位置等情况。

　　资料显示，惠东县距离深圳市罗湖区仅一个半小时的车程，海岸线上分布着巽寮湾、双月湾、十里银滩、亚婆角等多个著名海滨风景区。

广东惠州惠东巽寮湾。图/IC photo

　　丰富的海滨资源，之前吸引了不少开发商的到来，碧桂园、金融街、合正、富力、万科等房企开发的大型综合旅游项目在海岸线上依次排开。惠东县的海景房可谓红极一时，2011年，有些项目甚至创下日销4000套的神话，房价顶峰时期，也一度达到1万元/平方米左右，一些景观视野特别好的单位，甚至能卖到1.5万元/平方米以上。

　　被旅游度假概念吸引的小莉，于2016年前后在惠东买下十里银滩2期一套80平方米的新房，与海直线距离几百米，总价50多万元，单价6000多元。

　　彼时，小莉在惠州工作，拿到房本后的两年，小莉还来到海边小住过一阵子，但没有常住。她表示，刚开始的时候比较热闹，海滩也比较干净、漂亮。但后来她换了城市生活，也因疫情原因，就没有怎么去住过。租金方面，三居室租金从疫情前的1200元降至目前的800元左右。小莉觉得租出去不合算，因此，她的房子并未对外出租，想着有时间可以去度假。

　　由于当初购买海景房的人群中，有不少投资客，时至目前，一些投资客只能降价出售。据小莉介绍，目前其所在的项目，不少房子单价在3000元-4000元，房价接近腰斩。“之前不少买别墅的都亏损了，以前300万、400万元买的别墅，目前仅有200多万元，很少有人愿意去接盘。”

（网络截图）

　　谈及惠东地区海景房与海南海景房的差别时，小莉表示，海南温度高，惠东今年冬天的温度也在10摄氏度以下，因此，气候、风景没有海南好，加上医院、学校、超市等配套也有差距。由于之前很多投资客买房用作民宿对外出租，疫情后住的人少，很多商铺关门，加上有些地方管理不到位，环境也没有之前好了。因此，房价会低很多。

　　某数据研究中心高级分析师分析，惠州房价下跌的原因是多方面的，其中最主要的因素是供需关系的变化。过去几年，惠州海景房的供应量大幅增加，而需求却未能相应增长，今年以来，住房需求释放并不充分，价格仍面临较为明显的下行压力。而且，各区域海景房价格下跌情况不一，并不是所有区域价格下跌幅度都大，也有部分市场需求比较稳定的区域价格跌幅较小。此外，房子在市场中的受追捧程度也与其自身的品质及基础配套有一定关系，惠州部分海景房在配套等方面还有待进一步提升。

　　实际上，惠州海景房降价幅度较大的一大原因在于，惠州新房库存量处于高位，去化压力较大。据一家研究院统计数据显示，截至11月末，惠州海景房相对集中的惠阳区、惠东县，新房库存量高达606万平方米，出清周期超过25个月。

　　近两年来，受房地产市场持续调整等因素影响，惠州海景房成交量持续走弱，房企为加快相关项目去化及加速销售回款，多采取降价销售的策略。由于购买海景房的人群投资需求较多，受经济及市场环境变化影响更为明显，对价格敏感度更高，导致房企需要更大的降价幅度才能促进项目去化。

　　二手房方面，统计数据显示，今年11月份，惠州市惠东县二手房挂牌均价1.02万元/平方米，相比全市平均水平低30%。二手房挂牌量方面，相比去年同期增加了10%，目前的挂牌时长为80.8天，同比上涨23%。

　　从惠州地区靠海的房源挂牌均价来看，基本上维持在5000元-10000元/平方米之间，其中，总价较低的房源主要是面积在60-80平方米之间，因此，有分析称，市场上出现20万元一套的房源可能是个案，甚至房源根本无法看海，出现价格的大幅跳水也在情理之中。

　　有分析师称，近两年，惠州二手房挂牌量持续大幅增加，由于购房者对未来预期出现偏差，投资性房产的抛售意愿加强。前几年，惠州承接了较多的深圳外溢的投资需求，也是导致其挂牌激增并成交困难的因素之一。

　　此外，惠州的海岸线基本上处于大亚湾区内，其旅游资源相对较少，仅仅为了看海而买房的投资价值不大。其次，地处县城的惠东县，其生活医疗配套设施相对不足，无法满足度假养老的需求，而冬季其气温也会出现10摄氏度以下的情况，因此其旅游度假的价值就明显更低，也是近期在楼市极度低迷的情况下出现抛售的重要原因。