还得有人缝缝补补这个破烂的楼市

　　2022年年末，在北京开完会，宇宙房企碧桂园的核心管理层回到公司宣扬：未来十年形势一片大好，继续干！

　　那场大会后，房地产行业出台了金融十六条政策。开发商确实缓了一口气。市场开始对2023年，充满期待。果然，一进兔年，市场便自发完成了一次小阳春。2月，成都卖了19061套二手房，历史最高；上海二手房卖了19280套，8个月以来最高；就连深圳也卖了2509套二手房，18个月新高。暴雷民营房企的销售额降幅收窄。一位央企开发商捂住嘴巴告诉说：“这是我司有史以来卖得最好的二月。”

　　一夜间，好像过去三年什么也没发生，房地产轻轻一推，彻底活了过来。一家已经暴雷的开发商，在公司内部提出目标：年底前恢复正常经营。

　　楼市开始emo（emotional的缩写，原意为“情绪硬核”，是一种独立的摇滚风格，后来在网络上被大家用来形容各种负面情绪，比如抑郁、不开心、悲伤、失落、不如意等）。北京四月份二手房成交少了将近60%，到五月又降数千。

　　那家宣称要在年底前恢复经营的企业，迅速改掉了目标。再后来，这位老板不再做预测了。

　　“形势一片大好”的碧桂园，在2023年夏天“暴雷”了。然后，半国企的远洋、金地，甚至万科，也都被各种悲观情绪包围了。

　　8月份，一家头部央企在一次压力测试后，开启了全国范围的打折去库存。9月份之后，认房不认贷、三个不低于等新政出台，但市场只回温一两周，便草草收场。消费者们，开始对政策脱敏了。

　　2023年岁末，有机构对2024年进行预期。房地产仍然是支柱产业，是最重要的经济话题。他们讨论房地产下一步如何走，讨论到最后：大家感觉快哭了。

　　一

　　12月底，看了一场中金公司董事总经理蔡雪珂的演讲。中金这几年深度参与了很多开发商的化债重组。蔡总总结经验时说，第一条就是：认清形势，为过去各自的过失承担责任。中金认为政府承担了自身责任，他们拿出了很多政策工具、专项借款、行政资源注入，来支持保交付；金融机构也承担了相应的损失，债务展期，债权损失；企业方面：实控人得有主动投入和表示。

　　2023年房地产的主线，是民营房企为过去的疯狂买单。

　　2023年上半年，曾跟大家剧透了融创两位高管——迟迅和商羽失联的消息。自此开始，职业经理人重新定义。易卜生说过，每个人对于他所属的社会都负有责任，那个社会的弊病他也有一份。

　　之后，又拆解了恒大通过财务造假、为股东博取巨额分红的过程。9月末，许老板在妻子逃港、财富停止兑付的风波中，深陷囹圄。作为这轮调控里第一个失联的头部房企老板，这件事震慑了一批企业家。刚把一部分财产转移到香港的碧桂园杨氏家族，立刻召开会议称：砸锅卖铁支持公司保交付。

　　房企要承担的责任，核心还是保交付。

　　保交付的全民普及，是由郑州融创城的亮亮丽君夫妻完成的。郑州融创城一共五期。2022年交付了一期，2023年交付了二、三、四共3期，亮亮夫妻购买的是项目五期，到2024年9月才到交房时间。也就是说，他们的房子，其实还算不上完全烂尾。

　　融创暴雷后，郑州融创城确实一度停工，但很快被列为保交付重点项目，项目通过追回挪用预售资金、剩余货值再抵押，拿到了一部分钱。郑州政府也因项目满足剩余货值重组、不存在股东纠纷等申请条件，提供了保交楼纾困基金的支持。

　　12月，融创还有不少项目要赶在年底前交付。一位郑州融创的员工说，自己这两年全部心思都扑在了保交付上，现在，各个项目包括城市公司：都在各个交付项目上蹲着赶工。

　　过去一年半，郑州这座烂尾之城，在有限的资金条件下，几乎把所有民营企业的楼盘都纳入了保交楼范畴：甚至包括一些外界认为早已无药可救的项目。

　　房地产最大的一个伤口，似乎正在慢慢愈合。

　　二

　　一家河南龙头房企的朋友说，2023年，他们交付了很多项目：但没有保交楼基金，我们一套也交不了。

　　2022年初，郑州房管局保交楼重点清单上，大概有200个项目。他们当时唯一的指望，是国开行资金。全国保交楼专项借款分两批，共4000亿元。河南说争取到了453亿元，全国最多。郑州年初上报的融资总需求，是760亿。

　　保交楼资金怎么分，现实是冰冷的。去年十月，郑州喊出“大干三十天”保交楼口号时，笔者的一位好友就写过救助规则——先轻后重，最后抬尸。

　　首先获救的，是资能抵债、股权清晰、有抵押物的。审核这一步，郑州非常严格。一个河南小开发商告诉说，他的项目获得保交楼资金前，公司从注册起至今的工商资料、所有设计图纸、合同被全部打印带走：一共一万多页。

　　之后，整个保交付过程都被强力推进。平台公司为项目匹配专项借款和银行，资金进入平台公司，项目与总包单位协商复工，先拨付两三百万启动资金，按工程节点汇款。每完成一个节点，提交报告，街道办和房管局实地查验复核。资金从平台公司汇入施工单位账户，不经开发商。保交付小组每个月都要梳理进展，负责部门间协调、督查、拍板的：是纪委。

　　一家本地房企，在市内有5个保交楼项目，资金缺口约7亿元。保交楼专项借款填补了缺口的25%，剩余配资。5个项目里面最后有4个可交付。永威在市区有3个盘拿到了专项借款，加上原来的监管资金，再加上销售资金回笼，据说都能做到保质交付。

　　开发商撑不住的，就让国企和省管企业接手。信达接了康桥的部分项目，河南铁建投前前后后给建业投了40亿。

　　2023年到尾声时，像郑东龙湖一号这样烂尾快十年的项目，也拿出了救助方案。当年项目团购价太低，连建安成本都覆盖不了，保交楼资金实在无法满足准入条件。区政府开常委会决定让平台公司全权介入，将房款退了，追加投资后销售，回笼资金。

　　退款或补钱，只要业主肯选其中一项，都能让事情变得简单。

　　北龙湖一号没有土地证的地块，开始退房。已经封顶的部分，业主还是坚持不退也不补钱，还让郑州又上了头条。拉锯期间，郑州默默挂牌了这个项目的后续开发用地。12月，进度最快的一期发了通知，可以领钥匙了：不用补钱。

　　不仅核心城市在努力完成保交楼，连三、四线城市也找到了自救办法。比如，恒大在一座边远省份的项目，如果只保省会，保交楼一定能完成，但三、四线的楼盘就要烂尾了。于是，全省开始统一保交付。政府给恒大在省会城市的项目，配学校、配医院甚至改规划，之后再出售。这样，省会城市保交楼还能有盈余，把下辖三、四线城市的损失补上了。最后，这个省成了恒大全国保交楼的标杆，算了算：还盈利了三个亿。

　　在大多数人看不到的地方，在骂骂咧咧的声音中，还有人在努力缝缝补补这个破烂的世界。

　　三

　　这段时间，很多专家学者，通过日本反思中国地产行业，提出了很多好建议——比如政策越早出，救市成本越低。

　　日本失去的二十年，分为两个阶段。第一阶段开始于1992年，日本政府通过收紧信贷政策捅破了楼市泡沫。整个房地产价格大幅下跌，就像过去三年中国楼市发生的事。

　　北京最出名学区房太阳公元，从18万降到12万，上海楼市的标杆翠湖二手房最高超过30万，现在最便宜的卖15万；深圳前海15万以上的豪宅，最近开盘价已经不足10万。

　　现在，想卖掉房子最有效的办法就是：挂出小区最低价。

　　去泡沫，是楼市恢复健康的必经阶段。

　　日本经济的第二个阶段，其实是在1997年之后。亚洲金融危机爆发，日本爆发银行业危机，金融机构破产，影响到全社会信贷，进而影响全社会的购买力。这个时期，经济下行的严重程度，是更严重的。

　　引发危机的导火索是亚洲金融危机，金融机构暴雷的根源，却是银行隐瞒了大量房地产不良贷款。因为银行业遮遮掩掩，监管也不知实情。政府低估了不良资产的规模，以为银行能通过收益对冲损失，其实不良规模已经远超银行可处理的范围。

　　所以，当三洋证券、北海道拓殖银行等日本金融机构在1997年后相继倒闭，日本政府是花了十多年，处理比房地产危机更复杂的金融危机。

　　中国楼市的故事，和日本其实还有一些不一样。

　　2017年2月，中国房地产行业的吹哨人主政金融街15号。很快，银监会便部署开展“三三四”专项治理行动。“三三四”之后又升级为“三三四十”，十就是“十乱象”。

　　监管的重新梳理，让制造业贷款增速由负转正，银行同业资产减少了2.8万亿，也把银行资金违规流入房地产的通道，切断了。

　　今年年初，官方公布了一组很有深意的数据：过去五年，中国银行业累计处置不良贷款约15万亿元，超过此前12年总和。

　　这15万亿不良资产中，有约12万亿是在2021年以前完成的。中国的金融机构发生金融危机的风险因此降低了很多。

　　四

　　但不得不说，三年出清后，房地产似乎已经有触底迹象。比如，链家的数据说，9月到11月，上海二手房成交价一路下跌，均价从6.1万，然后是5.8万，又跌到5.5万。与此同时，成交量趋于平稳。10月上海二手房成交1.3万套，11月成交1.4万套。12月，上海二手房预估可以成交1.6万套。12月份，上海二手房成交均价恢复到了：5.8万。

　　北京也类似。二手房价从三月份的6.7万一路下跌，但最近三个月下跌曲线已经非常平滑，成交价稳定在了六万左右，成交量连续两个月维持在1.25万套。

　　深圳的曲线，也差不多。哪怕是那些跌得很惨的三线城市，想花100万买一套心仪的房子，还是不太可能。下跌曲线很平滑，已经是现在最好的消息了。

　　一家头部房企的董事长判断，保交楼高峰将在2024年上半年结束，交付带来的用钱高峰，跟销售下滑的剪刀差2024年中期结束：整个行业将迎来另外一个局面。这两年，这家房企每年都交付30万套房子，2024年会变成15万套。

　　这个剪刀差结束后，未来房地产还是以销定产，卖一栋盖一栋。供应量会减少，开发商的压力将小很多——市场信心应该也会恢复一些。

　　2023年12月31日，房地产的年度榜单都出炉了。开发商已经完成了一轮大洗牌。一轮周期下来，很多人、很多公司像一片羽毛飞出窗外。诗人艾略特说过，世界从来不是砰的一声结束的，而是悄悄耳语一般地淡去。心理大师荣格说：你们要对这残缺的世界保持耐心，也别高估自己的完美。

　　之前说过，前几年大家活得太累了，大到国家小到个人，都活成了公司；生活的中心，成了一张张资产负债表。

　　还是祝愿看完这篇文章的人，2024年春天都会有一大笔钱。契科夫说过：没有钱，就是快有钱了。

　　但愿真会是这样……