走投无路！业界人士爆大陆头部房地产内幕

　　近日恒大被勒令清盘，百万套烂尾楼苦主还有指望吗？分析认为，中共当局实际没有钱，“保交楼”只是口号，老百姓想断供都不可能，银行背后是暴力政府。经济低迷下，房企都在做战略调整，但是经营难以维持。

　　恒大被勒令清盘 百万套烂尾楼苦主没指望

　　上周，中国房地产巨头恒大集团被香港高等法院勒令清盘。该判决书说，中国恒大已严重资不抵债，无力偿还债务。虽然恒大曾提出过重组计划，但后因销售不及预期、恒大地产被立案调查等因素而无法进一步推进重组。

　　“这不是结束，而是漫长清算过程的开始，这将使恒大的日常运营更加困难。”BBC援引法国外贸银行高级经济学家吴卓殷（Gary Ng）的话说。

　　据多家中国媒体估算，恒大留下的“烂尾楼”达到162万套，涉及600万业主。

　　1996年成立的中国恒大，2016年进入《财星》世界500强，2020年排行第152位。但在2021年9月时，恒大资金链断裂，之后深陷债务危机。截至2022年末，负债总额为2.44万亿元（人民币，下同）。

　　对于中国房地产业的爆雷，中华经济研究院助研究员王国臣分析，最早追溯到2020年中共发布的三道红线，从此中国房地产就陷入到空前的紧缩或者是停止。

　　河南一处恒大烂尾楼的业主表示，早就没指望恒大了。一名郭姓男子对BBC说，他在2021年初花82万元购买了恒大位于河南省的一个二期楼盘。几个月后，房子只起了主体框架就随着恒大爆雷烂尾。

　　恒大和当地政府、业主协调后决定，继续完成一期工程，二期和三期则转给本地一家地产商负责。他表示，一期的业主非常担心如果恒大倒闭清算的话，楼房何时能完工。而二三期的工地只有五六个工人在演戏，根本没有复工迹象。

　　政府没有钱 “保交楼”成口号

　　据大陆房地产龙头企业中管孙女士透露，保交楼需要中共住建部和金融监管机构的资金支持和担保，从目前的行业情况看，即使它们有心也已无力，因为没有钱。

　　她说，“因为有钱你才能够开工嘛，能开工才能够保交楼。这个逻辑是这样的，对吧？但是实际上金融的融资支持很难，就是没有钱。”

　　“地产公司的模式是以新债来还旧债，他不一定把你给的钱直接去开发，有可能是还旧债。所以他的还款来源没有保障的基础，那完蛋了呀，所以就没有用呀，保交楼就是一个口号。”

　　恒大集团一度是在官方支持的房地产融资白名单里。但孙女士说，它的资金一到就被挪用。“资金可能被挪用在其它项目中，或其它用途，银行不就打水漂了吗？很多地方对于这种房产公司非常谨慎，资金融资源开始缩紧，那地产就没法去做。”

　　王国臣也表示，银行也不敢真的去无限制支撑房地产企业。因为如果房地产企业倒了，那这些都变成呆账，银行行长可能会被究责。就算是输血，也抵不上这些房企天大的债务跟后续的三年空转导致的亏损。

　　财富大缩水 房地产公司做战略调整

　　过去几年，中国头部房地产企业主财富大缩水。“这很正常。我们从2019年、2020年开始资产也从两千亿缩水到500亿。”中国头部房企的中管孙女士表示。

　　她说，“地产行业业绩可以看成交量，基本上成交面积应该是同比增长，但这两三年全国四十多个大城市，有的住宅成交累计同比下降27.17%。”

　　“如果我们覆盘2023年的经济，你会发现其实地产业，当局释出了非常多的政策，希望能够振兴地产，但是各个地产公司所有的住宅成交量都在同比下滑。”

　　对此，孙女士说，“实际上头部房地产公司，现在还活着的这些房地产公司，在做一个战略性调整，它并没有想要拿地，是想要收缩。”

　　“所能够做的事情就是变卖资产，让规模收缩，这样安全嘛，就不会像之前大肆地去扩张。所以从整个地产行业来讲，实际还是很艰难地在走。”她说，“因为没有钱，因为房地产模式是以新债还旧债。”

　　上海繁华区已成鬼城 地产业无路可走

　　就中国地产企业，孙女士介绍说，“并不想通过出售房子来自救，想通过商业地产来自救，搞一些像商场、超市，或者办公楼、写字楼。”

　　她说，可是经济很差，连上海都一片萧条。“你去陆家嘴（上海著名商业中心）看看，那是上海头部了，当年的正大广场现在多冷清。小陆家嘴那边的卓美亚、喜马拉雅那边的购物中心，当年多热闹，现在基本上就跟鬼城一样了。”

　　“你说怎么搞？你让地产怎么做？地产能够做，本来要卖房，现在卖房不行，那我去做持有型物业，我去做运营，也不行。”

　　谈到商业地产的前景，孙女士认为不乐观，民众没钱，消费都在降级。“现在去恒隆广场，那在上海基本就是买奢侈品地方，之前生意很好，基本上年增长率也很好。但是去年的数据有多惨？中国人都会买一些那种奢侈品或高端护肤品，现在没钱了，都在买国货。”

　　“老百姓印象最深刻的就是，现在根本就不会去住国际五星酒店，或是五星酒店的价格都已经卖到了难以想像的国有酒店价格，或者与中国自主品牌、local品牌的价格是一样的，都没钱！”

　　“如果要促进地产发展，至少要让人家赚钱，赚得多人家才会买房子。”她说，“现在失业率多高，你知道现在这个时候，上两周还没有正式到新年假，上海地铁你还能坐到位置，说明什么？很多人都已经回去了、都撤走了。”

　　“那你说怎么去做消费循环？你没有办法循环了。内循环做不了，外循环也做不了。对吧，所以只能够等爆呀，你让老百姓怎么做？他只能等爆。”

　　最惨的是烂尾楼苦主 随经济下行 社会问题会更多

　　不过最惨的不是地产商，而是那些穷尽一辈子积蓄却换来烂尾楼的房主。就孙女士所了解，“现在有很多人，买了烂尾楼还要付贷款，烂尾楼没有电梯，尤其像重庆成都都是高层建筑，人家只能搬到烂尾楼里去，这个案例不少，很惨的。”

　　她说，“很多人就是没钱了，因为他把全年、一辈子的积蓄全部买这个房了。但是房子烂尾了，他还要付银行贷款，你让他怎么办？他们只能尽量搬进去，冒着生命危险搬进去。

　　“有的烂尾楼，窗都没装，这不危险？门都没有，这还不危险？就是还没有封顶，但是没人管。人家真的没地方住，而且产权是人家的，人家还在还贷呢，你凭什么不让人家进去？”

　　她认为，“随着经济下行，这样的社会问题会更多。如果上层没有想到一个出路，或者怎样务实地去解决，还是那么务虚内卷，那最后就是我说的嘛，从头再来一次。”

　　“这两年人家能够逃出去的都逃出去了，现在美国移民、新加坡移民又开始热火了。为什么？当大家都没有信心，还留这干嘛？留着被打仗啊？”

　　孙女士还说，“我们都有危机感，但是又能怎样？经济在下行，也不知道能混到什么时候。上班的人明显感到，危机到自己身边了，切身利益的，失业、降薪，买房后变烂尾楼，都是上班族遇到的问题。”

　　烂尾楼苦主没法断供 银行背后是暴力政府

　　对于想断供的烂尾楼业主，中共有一套管制办法。孙女士说，“如果烂尾楼房主不付钱，他手上若有其它资产，会优先被莫名其妙地被法院判定还债的。你只要上班有工资，那也会莫名其妙地被迫限制消费。”

　　“很多业主在买房时，包括我买房时，当时有个想法，觉得我反正还不起，我房子就给你了，但实际上往往不是这样。就是你房子烂尾了，甚至房价腰斩了，银行是一分钱不让的，不会因为你的资产贬值，导致它要的贷款少了，它还是会收的。”

　　“因为银行其实是可以通过很多方式来限制，第一可以把你拉进那个诚信黑名单，那你以后高铁不要坐了，飞机也不要坐了。就是它可以通过很多种方式来恶心你，来限制你必须得还这个钱。”

　　然后，“银行的背后是政府，政府就是个暴力机构，它就这么去做了，你能拿它怎么样？”孙女士说，“那对老百姓来说，你也没办法躺平，你只能付。”

　　她说，现在不过是小部分人没有拿到房子，“等这个事情滚动得越来越大，打个比方，十四亿人口当中有五个亿，基数越来越大，没有房子了、没钱了，那么就是到了（政权）岌岌可危、政权该颠覆的时候了呀”。

　　她表示，政府近年出台很多房地产利好的消息跟政策去推，但却推不动。在上海、苏州房地产市场，民营企业基本完全退出。全是国字头的跟央字头的在自救。除非经济有特别办法，现在只能等它爆盘。

　　“所以很多人讲，未来几年会不会要打仗了。”她说，“重新来呀，重新轮回、重新来一次。因为现在没法去控制这个事情，说了不好听，你经济会差到哪种程度、怎么样去弄？没有人可以去控制跟预测。”