史诗级救市还是最后的挽歌

　　2月20日，央行公布最新贷款市场报价利率(LPR)，1年期贷款市场报价利率（LPR）报3.45%，上月为3.45%；5年期以上LPR报3.95%，上月为4.2%。5年期以上LPR较上月下调25个基点。

　　继去年6月份降息10个基点后，LPR时隔8个月再度下调利率，也创下了LPR挂钩房贷利率以来最大的降息！

　　据了解，房贷利率采用LPR定价模式始于2019年10月，新的房贷全部采用LPR定价模式；对于存量房贷，从2020年下半年开始，很多银行也开始批量进行转换，所以目前大多数人的房贷都是采用LPR定价模式。

　　虽然市场一直预计会降息，但没有预计到会降低25个基点这么多，而且是房贷为主的5年期单独降息，房地产市场期望在一线城市全面调整限购后，叠加降息出现一次比较明显的小阳春。

　　中国官方媒体声称，这次的5年期单独降息，是规模最大的一次降息。对于房地产市场的影响，主要有四点：一是过去非对称降息都是只降一年期，而本次只降5年期，对于楼市来说可以说是最近几年来的最大利好；二是主要影响一线和二线城市， 2023年全年房地产政策超1000次，大部分是宽松政策，全国在本次降息之前已经出现了首套房利率普遍在3.6%-3.7%左右，只有少数一二线城市还维持在lpr周围，三四线城市房贷利率已经普遍低于3.7%，再跌也很难吸引购房者入市；三是5年期房贷的超预期大幅度降息代表了楼市在政策底部后，很快将出现市场底部；四是楼市政策加码，更多政策有望出台。

　　针对存量购房者而言，易居研究院研究总监严跃进指出：“存量房贷利率是否会有下调，这个要看银行的具体定价规则。部分银行的重定价日会选择最新一期的LPR进行，那就有机会。而其他银行若是其实还是会参考今年年初的LPR，那么本身就没变化了。一般而言，银行调整比较滞后，不会马上跟着LPR去调。”他指出，未来三年看，房贷利率会保持这个低位，甚至很多城市房贷利率都已经达到3.5%左右，已经非常低了。要对房贷市场保持信心，同时要充分利用这次降息，这是史上最强的降息周期，购房者也可以利用这个低位，进一步降低购房成本。

　　然而，有不少人注意到，此次LPR调整后，用户的房贷利率并非立即调整，存量房贷的房主还要等一年（存量房贷，即已经存在的房屋贷款，是指银行已经发放的个人住房贷款中尚未还清的部分）。本次5年期以上LPR下调意味着，要等到房贷合约的“重定价日”，个人的房贷利率和每月房贷才会随之下行。因为据报道，房贷利率的“重定价日”是每年的1月1日，所以，对于存量房贷来说，会在利率重定价日当天，按照最新LPR报价利率加上合同约定的基点得出新的利率，在下一周期执行。

　　所以有网友表示，这次MLF没降，一年期LPR也没降，只是长期贷款利率下调，可谓是针对买房人的定向降息。但是，官方在2月份才宣布下调长期贷款利率，对今年存量房的房主来说诚意显然不足——他们还不得不按原利率多还一年的房贷。

　　名为“跟随我一路向北”的网友则表示，这次大幅降息，存量房贷的房主高兴不起来——今年不会跟着降房贷利息。他们是按去年12月份的利率来还今年的房贷，要等到2025年才能享受3.95%的利率。所以，这只是一种画饼充饥式的安抚罢了。而过了一年之后，谁知道利率将会怎么变呢？

　　对于这种突如其来的所谓“史上最猛的一次降息”，中国城市房地产研究院院长谢逸枫：“从目前中国经济、房地产形势看，未来2年-3年内将保持低位水平。”他甚至语出惊人：“现在不买房，五年又白忙。目前没有买房的首次、改善型购房者，应该把握好入市买房的好时机，避免错过市场的低谷期，政策宽松的优惠期，房价的高性价比期。”

　　各位，看了这位所谓“砖家”的摇旗呐喊，你不妨好好思忖一下：中国楼市是真的会因此触底反弹，还是又在准备新一轮的降维式韭菜收割，为这幢即将倾覆的大厦奏响最后的挽歌呢？