打脸习总“房住不炒”？各地房产限购纷纷解除

为抢救房市，中国陆续松绑一二线城市的购房资格，包括首都北京近日也放宽长达14年的限购令。对此，经济学家解读，解除限购代表中国国家主席习近平的“房住不炒”信号恐告终。

而一线城市的购房者则告诉美国之音，松绑限购虽能刺激刚性需求，但难拉抬整体买气。他们直言，当局越大力推广买房，民众其实越恐慌，担心房价再走跌。

中国施行多年的房市限购令正逐渐退场，最新加入松绑行列的是北京。该市住房和城乡建设委员会4月30日宣布，开放三类资格的购屋者在五环外添购一套商品房，分别是：已有两套房的北京市民家庭、有一套房的单身北京市民，及已连续5年在北京纳保缴税的非北京市民。

相较之下，成都松绑得更彻底，已自4月29日起，不再审核户籍、社保等购房条件，也不限制购买套数。据《澎湃新闻》当日引述诸葛数据研究中心的统计显示，成都是继武汉、合肥、南京和长沙等地，第22个全面解除限购令的重点省会城市，而全中国已约有35城放宽限购令。

对此最新楼市振兴方案，《证券日报》4月28日引述贝壳研究院成都分院资深分析师吴倩雯的说法称，新政有利于刚需库存的去化，也将巩固楼市的修复节奏，增强购房者的信心。

中国恒大在北京开发的一处楼盘。（2022年7月28日）

政策越力推买房 民众越恐慌？

但在上海工作多年、尚未取得户籍的萧小姐告诉美国之音，当地持续下探的房价让外地人没信心买房，且租房价格从去年底下调20%以来更让近两年有意买卖房产的民众却步。

因议题敏感、不愿具名的萧小姐直言，房价看不到反弹迹象，民众不敢进场，而政府越卖力推广买房，民众越恐慌，担心房价再跌，如进入一个“死循环”。

不过，对有“卖旧换新”需求的消费群体而言，限购令解禁确有诱因。

另一位在上海的袁小姐表示，已有一套小户型房的她，自上海松绑限购政策后，兴起了置换大房的念头，并积极地想搭上这波换房的好时机。因议题敏感、不愿具名的袁小姐告诉美国之音：“如果是刚需，现在入市应该是挺不错的一个选择。像我这种想置换大户型的消费者来说，好处是大于坏处的。但也有这种顾虑，就是说我(现在)买了大的房子，它后面是不是会更便宜？”

袁小姐认为，上海房价近期走跌恐与放开限购有关，因为抛盘量增，导致房价竞争，尤其业主若急需资金回笼，降价空间更大，可能进一步负面冲击区域房价。

她评估，新房和二手房都面临房价下跌的压力，若她在换房时控制好差价，早换房应更有利。

袁小姐坦言，去年本来期待政府释出刺激房市政策后能支撑房价，但房市半年来不见止跌，让她卖房至今迟迟等不到买家。她观察，上海房市的买气已降温许多，以前买新楼盘，常供不应求，还会触发积分制度抢购或设买家资金门槛，如银行冻资达百万人民币存款者，但现在买气冷淡，开发商为吸引换屋者，还大方给予半年的缓冲期，以等他们脱手旧房。

袁小姐说，放开限购确让换屋族心动，因他们的公积金仍能享有首套房贷款的优惠利率或较低的首付款，但政策效果也恐有限，因多数人趋于理性消费，除非有急迫需求，大多保持“能不动就不动”的观望态度。

限购令解禁打脸习近平“房住不炒”

分析人士说，限购令解禁释出的更大楼市信号是，习近平七年前定调的“房住不炒”方针恐已完全转向。

习近平于2016年12月的中央经济工作会议首次提出，房子是用来住的、不是用来炒的说法，自此成为各级政府在楼市调控的指导原则，也被视为中国广义“打房”的起点。

在台北的台湾智库中国问题研究中心主任吴瑟致表示，习近平“房住不炒”政策充满矛盾，因中国楼市已畸形发展多年，且以投机性或短期投资为大宗，因此打房过激的后果就是，投资者资金断链，楼市泡沫快速破裂，更引发金融呆帐激增或房企倒闭潮，让各地陷入烂尾楼的惨况。

吴瑟致告诉美国之音：“这个刺激方案(松绑限购令)，确实打脸习近平，或者是在粉饰习近平当时提出这个房住不炒的概念。禁令的松绑着眼于解决这些烂尾楼的问题，但是问题是消费市场的疲软，依旧没办法去刺激房地产有起死回生或是止血的作用。”

面对房市危机，中国官方曾收购部分烂尾楼，改作社会住宅或保障房，现则放开限购令，鼓励买房，盼为房企“清库存”。不过，据野村证券经济学家陆挺的估算，中国烂尾楼高达2000万户，这么大的量体要去化，难度很高。

但上海的袁小姐认为，习近平的房住不炒政策剑指的是投资客，而非有刚需的购屋者，虽然房价经投资客进场炒作后已涨至不合理的区间。她也乐观解读，放开限购可鼓励外来人口在上海置产，并刺激房市买起，即便房市难回暖，房价或可因此趋于稳定。

放宽限购可拉抬房市，但效果有限

同是一线城市的深圳早于2月7日就解除市民购屋的落户年限，而非深圳户籍者购房的税务保险年限也由5年降为3年，盼迎来成交高峰。

据深圳市房地产中介协会统计，二手房3月成交量随即达5196套，月增116.6%，创3年高，应多为刚需群体积极入市。不过，据深圳市住房和建设局的数据显示，深圳二手房4月的成交量略回落至4924套。

因议题敏感、不愿具名的曹小姐6年前于深圳置产自住，她表示，房价近期惨跌，看不出有任何上涨迹象，因此以投资角度而言，她并不看好中国房市的前景。

曹小姐告诉美国之音：“政策对房市刺激没有效果，房市是稳定下滑，房价之前炒到太高，大家都在等房价再降一波，反正没房的还是买不起，有房的即使限购，也有别的方式去购买。”

曹小姐说，在深圳生根的外地人多有买房打算，但深圳官方自2023年底推售“人才房”后，房市买气就疲软许多。

人才房是官方住房保障体系的一环，让符合条件的高精尖人才或本科以上学历者可以优惠价格认购住房。例如在深圳，相较于一平米人民币10万元的商品房，人才房一平米约6万元人民币，即市价的六折。

在深圳的林小姐正在排队认购“人才房”，虽然她对房市前景悲观，但还是希望早日拥有自己的家。她通过书面回复美国之音：“我不炒房，对房市谈什么信心？倒是有信心房价会继续跌。”

因议题敏感、不愿具名的林小姐说，市场风向变了，以前限购是为压抑投资客，但现在没人买又松绑，若松绑政策能让房价继续跌，是还没买房的无壳族乐见的，也盼能缩小中国的贫富差距。

消费者对中国房市没信心

在英国伦敦的潘西恩宏观经济谘询公司资深中国经济学家林浩波(Kelvin Lam)也同意，限购解禁代表习近平的“房住不炒”政策已告终。

他分析，中国松绑限购可释放边际购买力，挤压出部分购屋需求，让新屋房价可稍为回稳。但他说，当买家耗尽，中国房市很快又会再走下坡，因此，这些刺激方案只有短期效应，中国房市的大量库存恐须至少两到三年才能去化。

林浩波告诉美国之音：“中国房市的核心问题在需求，但更关键的前提是，由于房产开发商的负债，消费者们对投入房市失去信心，所以只要房企的负债、杠杆率仍居高不下或有问题，且时不时破产，一手市场就会受到冲击，买家需求就会偏低。”