祸起房地产：中国正面临40年来最大危机

　　失业、降薪、工作难找成为这个时期年轻人的话题；接盘、断供、资不抵债则是这个时期中年人的痛苦。

　　“中国正面临40年来最大的经济危机”。这是目前外媒，尤其是华尔街的普遍论调。国内当然不会这么宣传，而且老百姓对经济危机感受并不明显。而等到所有人都感觉日子变难的时候，经济大萧条早就来临了。

　　这场危机究竟缘何而起？目前危机进行到哪一步了？什么时候可以渡过危机？

　　在现代金融制度下，危机爆发的本质其实都是债务问题。而引爆中国这场债务危机的是2020年底出台的楼市三道红线。

　　三道红线出台后，房企的融资渠道几乎被斩断。2021年6月，恒大率先暴雷。暴雷之后从上到下没有任何的纾困动作，这种态度，加速了连锁反应。

　　暴雷迅速席卷了同样是“高杠杆、高周转、高负债”的其他民营企业。随后，数不清的民营房企暴雷——这场危机正式拉开序幕。

　　下面我们就借鉴美国次贷危机发生的过程，来复盘危机的爆发一般分为哪几个阶段。

　　2006年，经历了连续6年的房价上涨后，美国的房价终于涨不动了。此时房价翻倍，居民负债率接近100%，能贷款的客户基本上都被挖掘干净了。

　　当时，贷款政策曾宽松到你用自己养的狗的名字去申请贷款都行。2006年-2007年房价小幅下跌，信用不好的客户开始选择断供。在美国，房屋断供的后果是：房子我不要了，交给银行处置，债务两清，损失一个首付。所以，当房价下跌超过首付比例的时候，大部分信用本就不好的客户（也就是次贷客户）纷纷选择了断供。2007年3月，由于大量次级贷款客户断供，专做次贷生意的新世纪金融公司宣布破产。

　　全美第二大次贷金融机构的破产立刻引起了市场的恐慌，并进一步加剧了房价下跌和居民端断供。虽然在此过程中，美国出台了一系列救市举措，但依然无法扭转市场价格的暴跌。美国房价在短短不到两年的时间里下跌近30%。

　　2008年9月，全美第四大投行雷曼兄弟破产。雷曼的破产把这场危机推向了高潮，直到这个时候，很多远在中国的老百姓才意识到：“哦，金融危机发生了。”

　　2009年6月1日，通用公司申请破产保护。金融危机最终传导到了实体经济，多家制造业公司破产。而房价在阴跌4年之后，于2012年才开启反弹。

　　简化一下，房地产危机的爆发大致分为以下6个阶段：房价下跌→居民断供→银行破产→冲击实业→消化危机→经济复苏。

　　二、中国目前身处危机的哪个阶段？

　　中国目前的现状从进程上看，似乎还处于第二个阶段，因为当下的危机尚未传导到银行。

　　这跟中国的国情有关。中国有最老实巴交的房奴。勤劳勇敢的中国人，有谁会不还房贷呢？境外银行从业者对于这种营商环境都羡慕哭了：房子的市值比贷款还低了都还在坚持还贷，这种客户去哪里找？

　　另外一方面，因为银行对房贷有追索权。房子即使已经被法拍了，如果不够还贷款，剩下的你还得接着补。既然不能赖账，只能硬着头皮继续还，毕竟不还贷房子没了，依然欠一屁股债。也就是说实际上承担这场危机风险和后果的是无数高位接盘的普通人。也正是这些普通人的坚韧，延缓了危机的全面爆发。

　　同样在努力的，还有各大房企。从恒大爆雷至今已经有无数家房企爆雷，但是没有一家房企正式宣告破产。

　　我们知道，企业跟个人不一样。破产清算之后资产拍卖，债务能还多少还多少，剩下的就可以不管了。但没有任何一家房企躺平选择破产，都在努力地保交楼。虽然大部分是被逼的，但客观的说，不管是不是自愿，爆雷房企选择保交楼也延缓了危机的爆发。如果爆雷房企都选择破产，那么所产生的坏账会直接引爆银行。但就危机的严重程度而言，中国其实已经走到3-4的阶段。

　　梳理了一下目前中国房地产最新相关数据里反映出的跌幅：投资下滑4成，新开工下滑6.5成，销售下滑5成，百强房企销售下滑6成。跟美、日以及各国爆发危机后的平均数据对比，目前各项指标跌幅均已超过平均跌幅。换个国家早就爆发金融危机了。但是由于体制特色，中国延缓了甚至掩盖了本应爆发的危机。

　　现在的市场有点像一个受内伤的病人，表面上看就擦破了点皮，但实际上内脏已经不堪重负。

　　三、市场复苏过程会如何？

　　依据美国的经验，房地产市场的复苏需要经历以下几个阶段：价格急跌→价格企稳→底部筹码交换→价格反弹。由于价格企稳后，观望的刚需会进场，成交量相对放大。等套牢盘出货完毕后，房价才会开始回暖。目前，中国处于1-2的阶段，价格从急跌到逐步企稳。预计未来一线等核心城市房价跌幅可能会逐步收窄，然后逐步企稳，成交量放大。后面的条件是：如果这种成交量的放大有持续性，才会逐步过渡到2-3的阶段。

　　从房价幅收窄到反弹，上一轮周期北京用了8个月左右，这一轮情况比上一轮更严峻，理论上需要的时间会更多。

　　日本和美国在房价下跌过程中都出现了一个很有意思的现象，那就是核心城市房价的假反弹和二次探底。具体表现是核心城市下跌快，率先反弹，一段时间后二次探底。这很可能是由于救市政策出台后，对市场较为乐观的激进资金匆忙进场所致。但是，因为没有经历充分的底部筹码交换，套牢盘借反弹出货的抛压太重，导致了二次探底。

　　类似的情况其实在中国也发生过。2022年底“三支箭”政策出台后，地产股和楼市都迎来了一波小阳春，放量上攻了一段时间，随后则再次下跌。

　　后续看，中国市场复苏的力度和时间主要取决于以下几个关键变量：1、去库存的速度和力度；2、降息的速度和力度。前者是国家队入场强行改变供求关系，后者是降低购房成本激发需求的举措。其他诸如北上限购放松、住房限价放松也有作用，但是作用最大的应该是上面两条。

　　关于去库存，华尔街日报的标题是“中国迄今最大胆的房地产救市措施”。这个手段看上去应该是非常有用的。但是，目前3000亿的首期贷款却显得杯水车薪，因为国内的商品房库存是74533万㎡。如果要降低到2017年左右的水平58923万㎡的话，需要去化15610万㎡。按照中国百城均价16396元/平方米计算，需要资金约为2.5万亿。假设按照市价9折收购，也需要2.25万亿。所以，3000亿元显然是不够的，后续增量贷款的额度显得尤为重要。

　　至于降息，万事俱备，就差美联储这股东风了——归根结底，还得要看美国的脸色。