坚持了一年多，上海豪宅开始暴跌

最近看到了有中介分享5月份上海的一些二手豪宅成交。

最直观的感受就是20万以上单价的成交越来越少了。

6月9号浦东九龙仓滨江壹十八一套法拍房4704万成交，297平，成交单价15.8万/平。

过去九龙仓最高成交价到过19万的单价，把价格打下来了。

在上海的的二手市场，学区房、次新、老破小等等产品都已经完成了价格大幅度下跌。

豪宅是为数不多的还没有大幅度下跌的产品类型。

坚持了一年多了，终于轮到上海豪宅暴跌了。

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豪宅全面下跌正在进行。

黄浦区

1、绿城黄浦湾——跌25%

上图有两套成交的中低区房源：

1#303，284平，3700万，12.9万；

1#503#，284平，3900万，13.6万。

对比链家上高点的19.9万/平成交，跌了大概30%。看比例没感觉对不对。

买同一个户型，两年过去可以少花1750万。对于那些三四五六线城市，1750万可以买你们一栋楼吧。

再来看高区的：5#2003，234平，4700万，19.7万单价成交。

链家上2023年初有一套25.3万/平，跌了22%，跌掉了1200万。

有一说一，高区的价格确实更坚挺一些。

对比新房情况：

中海顺昌玖里开盘均价17.2万，高区大概16-20万，低区14-16万。

也就是说绿城黄浦湾的价格就向新房靠拢了，低区大概9折往下，高区能够持平新房。

2、中海建国里——跌24%

11#2101，215平，4200万，19.5万单价。

而在去年，中海仍有一套215平高区的。成交单价25.5万，总价5500万。

一年过去，下跌幅度24%，跌掉了1300万。

高区价格对比新房持平。

3、华润外滩九里——跌20%

10#603，366平，5000万，13.6万单价。

链家没看到同户型成交，目前有一套中区挂牌价6200万，单价16.9万。

对比降幅是20%，估计和巅峰时期的跌幅也有25-30%。

中低区价格对比新房9折往下。

闵行区

1、古北壹号——跌26%

7#303，260平，4760万，18.3万

对比去年有一套255平的，卖到了24.7万/平。跌了26%。

古北附近没新盘，古北壹号的低区这个价格已经算比较硬的了。毕竟实打实的生意人圈层在。

徐汇区

1、尚海湾——18%

1期12号901，169平3房，2350万已售，单价13.91万。

2022年链家显示的一套166平巅峰成交价16.9万，跌幅18%。

2期2号2501，223平4房，3130万已售，单价14.04万对比链家现在17万左右的挂牌价，下跌大概17%。

尚海湾一二期的价格其实去年就已经下来了，尤其是一期，很多都是13万就挂出去卖。

目前启元新房的价格是17.8万，相当于新房价格的8折。

2、云锦东方——跌20%

云锦东方二期11楼，408平，成交8600万，单价21万。

云锦东方二期3楼，408平，成交7600万，单价18.6万。

对比过往25-26万的高峰价格，跌下来了20%左右。

高区大户型目前价格依然比较高。

云锦东方依然是上海目前倒挂比较多的地方。挨着云锦的新房中海项目联动价只有14.6万。

即便是对比启元的17.8万，也依然有2万/平以上的倒挂。

浦东

1、财富海景花园——跌20%

财富海景花园35楼，292平，3650万，单价12.5万。

目前链家有一套低楼层同户型挂牌15.58万，成交价至少再跌20%。

2021年九庐开盘的时候13.5万，现在这些上了年纪的豪宅，价格开始下来了，具体户型可能价格偏高，但是总体趋势向下。

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从成交的情况看豪宅市场普遍会有20%以上的跌幅。

和上海很多产品30-50%的跌幅还是有差距的，不排除会进一步下跌。

个人的判断至少保持同一水平30%以上的跌幅。

豪宅内部也会分化的，就算同一个小区，也只有少部分产品是超越市场均价的。

今年到4月份的时候，上海2000万以上的新房就已经卖了1800多套了。

如此爆表的供应，二手豪宅市场不可能一点反应都没有。

2024-2026年，上海潜在的豪宅供应也不少。

在上海新房限价逐渐放松的大背景下。

二手豪宅也不可能逃得掉，价格体系大概率也会向新房靠拢。

现在市区新房豪宅，新天地中海顺昌玖里17.2万/平，融创外滩壹号院16.8万/平，滨江凯旋门17.28万/平，徐汇滨江启元17.8万/平，保利世博16.8万/平。

市区高层豪宅17万的价格拉齐，二手进行对标就可以了。

现在不是一二手倒挂的时候了，新房价格不够高，二手只能降价。

豪宅新房依然要靠抢，那么接下来豪宅新房还会继续上涨，最后可能的局面就是新房20万，二手14-17万这样。

大概就是新房价格的7-85折。

上海最早开始跌的学区老破小、20年的次新伪豪宅、郊区新房等等。

豪宅接近于上海楼市的最后一跌了，当然还个别的学区次新房价格比较高。

豪宅跌完，这样上海全市的普跌就算完成了。

下跌周期里面，没有什么是绝对坚挺的房子，可以少跌，但不可能不跌。尤其是那些用了经营贷杠杆的。

6月7日上海取消土地最高限价，意味着市场主导的上海楼市要开始回归。

畸形的倒挂市场要消失了，也必须消失，不然就是给有钱人送钱。

新房价格引领的一二手价格体系将再次回归。

你们怎么看？