多地鼓励放弃宅基地，只为一件事？

进城买房。

今天看到一条消息：

找了一下相关政策，确实如此。

湖北鄂州：鄂州市农村居民自愿退出合法宅基地且拆除宅基地及相关建（构）筑物后，在“双集中”区域购买新建商品住房的，按退出的宅基地面积给予购房补贴，退出的宅基地归还村集体用于复耕复垦。

安徽凤阳：

涉及需要安置宅基地的本县农村居民，如自愿放弃宅基地安置并进城购房，在原宅基地归还村集体用于复耕复垦并拆除建（构）筑物后，一次性给予5万元购房奖励，与货币、房票安置、购房补贴不同时享受。

一块宅基地才5万块，现在行情这么低？

江苏南通：在主城区范围内购买新建商品住房的，给予购房款总额1.5%的奖补。自愿退出（放弃）农村宅基地进城购房的，给予一定额度的奖补，具体标准由全市各地自行制定。

怎么看待这种现象呢？

早几年乡村振兴的时候，农村土地三权分置，关于土地入市的呼声和期待很高，农村宅基地价格一度看涨。

现在为了鼓励进城买房，感觉行情又逆转了。

为什么要鼓励农民放弃宅基地，为了让他们进城买房。

这个问题要分几块来讨论。

1、从整体的供需来看

一二线相对健康，517楼市新政主要刺激的就是需求端，一二线库存不多，需求不少，所以效果也是最好的。

但是到了四五线就比较困难。

因为棚改炒房的原因，这些地方囤积了最多的库存，其中不少还是烂尾，但是一旦炒房客撤离，本地根本没有有效需求。

没有产业支撑，人口外流的地方，哪有什么购房需求呢？

有限的需求就只有农民了。

目前全国范围内城镇化的空间还有15%，规模还是不小的。

所以，这些地方只能把目光投向老乡了，但老乡也不是万金油。

2、从农民进城买房来看

绝大多数农民肯定不是合格的贷款人，他们不但缺首付，也缺少稳定的现金流。

现在各地都在解决农民买房首付问题。

解决思路也有两个：

一个是降低门槛，比如山东胶州，农民进城买房只需要7.5%的首付，而且还有不少补贴，拿足的话，估计2万块就能上车一套90平的新房，这杠杆超过90%了。

一个是“零首付”：农民还有什么，宅基地啊，只要放弃宅基地，复垦复耕，就给5万块奖励。

不要小看5万块，在很多地方5万块足够当首付了。

这属于把农民杠杆加到最大，只要能上车去库存就行。

而且宅基地复垦复耕只是一个由头，对地方来说并没有实际的收益，也不能转为建设用地，其实就是变相找个理由把农民的首付给解决了。

但农民进城买房真正的问题在于稳定的现金流还房贷。

总不能再给找个工作吧。

怎么收场，只能说交给时间吧。

3、需求端刺激是杯水车薪

靠老乡去库存，恐怕很难。

农民其实没有多少进城需求，除非子女结婚，不然还是喜欢老家的热炕头。

所以，鼓励放弃宅基地的政策效果有多少，我觉得没多少。

最终：

四五线库存还是需要国家来想办法。

我们之前说过地产收储的两个约束：

一个是收益打平，这块需要地方财政来贴息，不是所有地方都有这个财力。

一个是供需错配，一二线有保障房需求，但是广大三四线乃至县城是缺少需求的，但是这些地方的库存又是最多的。

怎么解决呢？

上周，住建部发了一个文件：

地产收储扩展至市县。

从住建部这个政策来看：

高层对推进地产收储的政策决心是毋庸置疑的。

从这个发文来看，是不是国家想到解决这两个约束的办法了？

拭目以待。

这可能是救楼市的最后机会了。