法拍数据有多恐怖？看后今夜无人入睡

东宇有个朋友是怀疑主义者。他经常说，别信数据，因为数据也是人做的，特别是操盘手公布的数据。他认为：

真正很不好的数据，是不会公布的。

朋友的观点也有一定道理。比如，断供数据从没见官方公布过。

这个数据确实很敏感，因为按照规则，断供就要走法拍，而法拍价至少要在当前市场价的基础上打个八折——所以断供数量一大，法拍价也就成了当地的主流成交价。这又会进一步影响本来就脆弱的市场信心，导致房价螺旋下跌。

毫不夸张地说，断供数据就是楼市的底裤——老表，不要偷看好不啦？

来，一起破案吧。

01.

虽然国家统计局等官方平台没有公布，但民间研究机构中指研究院倒是有法拍房数据提供。只是民间数据，其准确和详尽程度要自行把握。

图：2022年—2024年5月全国355城法拍市场挂拍、成交趋势

上半年的头五个月，各类法拍房源累计32.4万套，累计成交约6.4万套，整体清仓率19.8%。

从数量上看，有以下几个要点值得注意：

1、32.4万套的数据，平均到355个城市，大概相当于每个城市只有区区912套，谈不上高；

2、结合近期传的沸沸扬扬的“银行拒绝接受断供”的消息看，这个数据可能仅代表前期走进法拍程序的部分，在其背后有多少断供是通过柔性协协商的方式解决的，不好说；

3、成交率只有区区19.8%，这说明进入法拍程序后，完拍率并不高。看来以捡漏为目的法拍房也不好卖了。反映到银行端，未成交的26万套房产，也就成了银行的不良资产。

4、再看价格，拍品成交折价率74.7%，也就是当前评估价再打7.47折，这代表了目前市场某个维度的真实成交价。

另外，我们注意到，2023年8-12月期间，法拍房数量突然出现了一个小高峰。2023年年底发生了什么呢？

02.

法拍数据有一定的滞后性，一套房子从断供到进入拍卖市场，一般需要一两年时间——所以，2023年年底的法拍小高峰，可能是2021年到2022年期间的首波断供潮所致。

一个微观数据：我们的一个朋友在断供后，于2022年2月接到催款电话，2023年9月法院上门贴条查封，大概是一年半时间就上了法拍市场。

2020年，正值口罩事件冲击经济运行，许多人遭遇资金链断裂困境。各地为了恢复经济，纷纷协调银行降低了经营贷利率，于是不少人选择抵押房产套出经营贷来周转。那时全社会对于疫情结束后的反弹是充满希望的，所以作出这种选择的私企老板数量庞大。

另外，那时不少人还主动抵押房产，借经营贷炒房，导致国内一线城市房价喜提了一波上涨潮。

这一波放了多少钱出去呢？大概有10万亿规模之巨。

当时估计炒房的人都很高兴，尤其以擅长搞钱的深圳人民为代表，看似房价上涨大家都赚到了钱。但很快形势就情转急下，炒房客的噩梦开始了，因为房价居然跌了，而且一跌就是三年，到现在还没停下来。以深圳为例，一套高峰期600万的房子，三年时间跌成300万比比皆是。

眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。

经营贷三年面临续期，银行又得重新审批。而这三年，不仅成了炒房客最不堪回首的三年，也是很多普通家庭走向破产的三年。因为房价暴跌，经营贷抵押物价格下跌，原来贷款7成的经营贷续不上了，经营贷被击穿，爆雷了。

更现实的是，则是这三年期间，经济运行远低于借贷时的预期，各行业都在疯狂降薪裁员，收入来源没了，房子跌没了，而债务还在。所以越来越多人断供，才导致法拍房挂牌量逐渐走高。

可怕的是什么呢？法拍房的数量还在上升。

03.

我们再来看看一组对比数据：

2024年第一季度，355城的住宅法拍房源，同比2023年一季度增加35.8%；清仓率同比下降4.6；成交折价率下降5.5%。法拍房在增加，成交量和成交价都在下降，反映到银行端，则是已经暴露出来的不良资产规模继续上升。

以一套市场评估价100万的房子来举例，首次拍卖是打7折起拍，也就是70万起拍；如果第一次流拍，第二次起拍价就在第一次起拍价格上打8折，也就是56万起拍。

如果再卖不掉，房子就进入变卖阶段，价格与二拍价格一致，也就是一口价56万。如果再卖不掉，就要以物抵债，或者是重新评估，再次下调价格进行拍卖，反正就是直到卖出去为主。

真实的法拍市场是怎样的呢？比如武汉的苏先生，一套260万的房子，起拍价只有180万，而且第一次排卖就流拍，第二次140万起拍，最终142万成交。

怎一个惨字了得。

我们再来看看，普通人断供后，有哪些后果？

一旦断供，你将成为失信被执行人，也就是所谓的黑户，银行卡被冻结，微信支付宝的账户都会被冻结。除了失信人员将被限制高消费、炒股、出境之外，最要命的是，如果拍卖所得不足以偿还全部贷款，那借款人仍需承担剩余债务。也就是说，你在民事行为严格受限的情况下，还得继续偿还银行的贷款。

04.

向前倒一下，中指数据显示，2022年全国法拍房共挂拍60.6万套，2023年达到79.6万套，这个数据不知道是不是只统计了355座城市，所以看起来似乎不太严重。

这组数据只能作为一个参考维度，因为全国有651座城市。我们再看看另外一个数据，作一个比较。

2023年，黄前市长在一次内部讲话中透露：关于法拍房数量，2020年全国只有20万套，20221年上升50万套，2022年飙升至150万，2023年黄市长认为会进一步跃升至400万。

你信谁的？

参考最近银行拒收断供房，主动和业主协商还款方式，允许先还利息，甚至宽限一段时间无需偿还的“暖心之举”，大概代表银行已经在诚意自救了。

毕竟，一旦法拍房的挂牌量持续增多，又无法卖出变现偿还债务，那债务就真砸在银行手里了。

银行和房产，是绑在一条绳上的蚂蚱。一荣俱荣，一损俱损。当法拍房也卖不出去的时候，这火已经烧到银行脚下，如果再继续恶化，就火烧连营，恐怕就真离暴雷不远了。