中国炒房客的坟场

　　有个南京的朋友，过去一年深夜经常会干一件事情：点开贝壳APP，看一下自己小区最新的成交价，然后默默关掉，上床、睡觉。

　　端午节前的晚上，他又点开了贝壳APP，但焦虑地发现，成交价看不到了。二手房成交价的消失，对贝壳来说不是新鲜事。

　　十几年前，链家组织了大量人力物力做楼盘字典，覆盖300个城市，收集了上亿套房源的数据。做这件事，是因为他们认为楼盘资料缺失，让假房源、中介两头骗等问题层出不穷。

　　2021年1月，北京学区房不断跳涨，房价上涨过快。北京中介协会约谈了北京主要中介平台，要求他们：不得渲染、炒作房屋成交信息。贝壳北京区域的成交价格和交易量，一夜之间，消失了。紧接着，同样因为房价上涨过快，杭州、西安、武汉等城市的二手房成交价，也消失了。

　　但今年开始，一些城市的二手房成交价消失了，并不是因为房价上涨过快，而是因为下跌太快了，比如嘉兴、郑州、长沙、合肥等。然后是中国省会第二城南京。6月6日，南京房产经纪行业协会发了一份《倡议书》。他们呼吁南京经纪机构维护好房地产市场秩序：不“唱衰”市场、不压低房价。

　　像三年前的北京。南京贝壳的成交价，第二天也消失了。

　　一

　　前段时间，一张南京房价的对比图，在地产圈里广为流传。海峡城云珑湾一套109平的房子，2021年成交价606万。最近，同户型成交价只有：282万。两年时间过去，房价不止腰斩了。

　　海峡城位于南京最热门的板块：河西。河西曾是南京的宇宙中心。2017年，有着规划和名校双buff的这里，因为新房二手房之间价差高达1.5万元一平米，迅速成为南京炒房客最喜欢的区域，被称为：南京炒房示范区。

　　那两年，上海股市有时会突然疲软几天，隔壁南京人都会开玩笑说，因为河西有新房开盘。大家都要冻结资金去打新。

　　两年后，随着河西CBD崛起，原先的规划逐步落地，越来越多开发商进驻河西，做起了改善产品。千万级豪宅开始扎堆落户河西，上车门槛大幅提升。河西也一跃而起，成为南京高不可攀的富人区。

　　海峡城是河西最早的拓荒者，被称为河西南星八客之一。有人说：河西南星八客的二手房价，就是南京房价的锚。

　　2015年的那一轮牛市里，涨幅最大的就是河西南。这些年，海峡城也跟着水涨船高，单价甚至破过6万一平米。现在，这里也是南京房价下跌最多的区域之一。海峡城最新成交的二手房，单价才2.58万一平米——海峡城上一次单价两万多，还是2015年。

　　最近有网友在社交媒体发帖，感谢南京楼市最近的跌幅，能让她在30岁就从溧水老五线迁居南京，住进河西富人区。她买的项目，就是海峡城。

　　二

　　很多城市的购房者都在社交媒体上比惨。

　　2017年，环京楼市调控后，北三县楼市开启了悲惨命运。很多区域楼市跌幅超过一半。比如燕郊的天洋城，2017年最高点成交价是3.5万一平米，后来最低跌到：9000元一平米。

　　大家一直以为，燕郊的腰斩是绝无仅有的存在，冷嘲热讽了七年。嘲笑燕郊，质疑燕郊，然后现在，一座又一座城市成为燕郊……

　　不管榜单怎么排，这一轮跌得最惨的城市里，南京肯定能在省会城市里排进前三。比如江北核心区，2020年，当时的红盘启迪水木滨江首开，千人摇号，当天售罄。炒房客买的时候预期是未来会到5万一平。

　　最近启迪水木滨江的成交价，只有1万8一平米。很多人说：南京楼市，炒房客的坟场。而上一个被称为炒房客坟场的城市，还是硬核调控的长沙。

　　南京的江北核心区，是炒房客最集中的区域。2015年，这里的华润国际社区首次开盘，均价1.7万。两个月后，江北国家级新区批复，华润国际一房难求，南京楼市进入大牛市。2016年，南京新房成交量超过了12万套。二手房更是卖出创纪录的15万套——相当于2014年和2015年两年二手房成交量的总和。

　　那是南京楼市最风光的时刻。上万人涌入南京抢房，有人为了抢房，连夜打地铺排队。南京与厦门、苏州、合肥一起并称：中国楼市四小龙。

　　也是2016年，南京房价均价超过了杭州，成为中国省会第二城。有的月份，南京均价甚至一度超过广州。

　　南京投入资金和资源最多的区域，就是江北新区。这里修了无数地铁、桥梁，建了一望无际的商品房、写字楼，政府要在这里打造“东方曼哈顿”。这里也成为苏北、合肥等外地炒房客最爱的区域。

　　最火的那一年，江北有9个楼盘入市都经历了万人摇号。购买江北的房子，不仅要首付8成，还要额外的茶水费。但政府的这些投入，并未带来预期的回报。南京本地人对江北并不那么热衷，苏锡常地区的人，则偏爱南京东南方向的房子。

　　2021年，华润国际社区曾卖出过4.7万一平的高价。三年过去，这里最新成交价是：2.2万。

（示意图）

　　三

　　南京一直走在救市的前列。别的城市还在为如何取消限购而扭捏时，南京在2022年5月20日率先宣布，取消了二手房限购政策！但消息传出两个小时后，政策就被收回了。

　　南京的朋友说，因为担心南京二手房彻底放开后，周边客户会涌进南京，有人把这个政策捅到了主管部门：政策很快一日游。

　　尽管只有一天的窗口期，但还是有人把握住了这个机会。有媒体报道那天南京的盛况，有中介取号过户：从上午到下午，取到了600多号。

　　急着放松限购是有原因的。南京连续几年土地收入和一般公共预算比例，都超过100%，2021年更是高达120%。2022年，南京卖地指标2000亿，但到了那年5月，只卖了：200亿。而2022年全年，南京卖地收入是1308亿，只完成指标的65%。

　　最近，南京的政策又哐哐往下发。房票安置、人才补贴、住宅设计升级、以旧换新等等，还联合了周边的城市，搞了南京都市圈城市住房公积金一体化发展：9个城市住房公积金可互认互贷。

　　也就短短一个月时间，大南京连出了12条利好。强力救市下，南京楼市出现了一些局部反弹。但回暖的风还没有吹到江北新区。最新公布的5月南京成交TOP20的楼盘里，江北新区上榜的只有一个。

　　今年，南京卖地指标加起来没以前多了，也就高峰期的一半——800亿左右。但半年即将过去，南京只卖了80多亿。

　　地卖不出去，也不能全怪开发商。这几年，中国大城市的抢人大战里，南京几次加入战局，都被兄弟城市的光芒遮盖。在大城市人口疯狂增长的年代，深圳、广州、成都、杭州、西安等城市，都是每年几十万人口的增长。但南京近十年的人口增量，大多数年份，都是几万人的增量。

　　去年5月，南京宣布放宽落户限制，允许35周岁以下的大专学历毕业生在市内落户；杭州也将直接落户的门槛放开到了大专，隔壁苏州积分落户的最低分也创下了历年最低。

　　去年的人口成绩单出来，杭州增加了14.6万人，南京是5.6万人。排名第一的，是南京的邻居合肥，去年净增21.9万人。这个量是整个江苏省的两倍：是南京的4倍。

　　四

　　人是跟着产业走的。2019年，南京市委的十四届八次全会中，当时的市领导讲话，上来是犀利的十个为什么。第一个为什么是：为什么南京丰富的科教优势，没有充分转化为现实发展优势、产业竞争优势？

　　南京拥有除京沪之外最多的双一流大学。在高校教育竞争中，妥妥的第一梯队。只是毕业后，选择去一线城市+杭漂的，和选择留在本地的人数旗鼓相当。

　　中国几大新一线城市里，杭州有电商和互联网；苏州有生物医药；成都是“新西兰”（新疆、西宁、兰州）省会；南京呢？大家对于南京的记忆点，很长一段时间是：安徽省会。

　　但就算是安徽真正的省会合肥，已经靠着新兴产业走出了自己的独立行情。

　　先投资京东方，成为国内先进面板产业基地；然后投资长鑫存储，把量子计算机做成了名片；接着又投资蔚来，完成新能源汽车产业生态建设。产业升级带着合肥的经济起飞，也带来大量工作机会。

　　南京有六大千亿产业。不过一半都是屹立多年的支柱产业，汽车、石油化工、钢铁等。而布局的新兴产业，一直没有发展起来。前段时间，一季度万亿GDP城市的数据公布，江苏领跑长三角，全省的平均增速6.2%。虽然江苏整体实力很强，但一看省会南京，增速只有3.8%。

　　前几天，中国国家统计局还发布了5月份全国70个城市的房价指数。

　　特别关注了以下当年楼市的四小龙——南京、厦门、苏州和合肥。当年的四小龙现在的同比跌幅，都不小。南京和厦门是同比跌幅超过10%的几个大城市之一。

　　某种意义上，南京也是中国楼市的缩影。资金如流水，早期填平洼地，后期从高点溢出。区别只在于，早和晚而已。涨和跌，四小龙都只是早走一步而已。

　　5月份南京的数据，开始出现一些好的迹象了。比如二手房跌幅，不再是大城市第一了。3个月前，南京二手房挂牌量还超过19万套，现在只有18.5万套了。

　　有六个城市二手房挂牌量超过20万套。它们是：杭州、重庆，成都，上海，武汉和西安。