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01
深圳,破“6”了
深圳房价,终于破“6”了,也即均价终于跌破6万元了。
这是乐有家最新公布的数据:
7月过半,深圳乐有家门店成交数据显示,7月上旬二手住宅成交均价为5.9万元/㎡,对比6月下跌3%,也意味着深圳房价正式迈入“5字头”。
2015下半年,深圳楼市率先发力,成为上一轮全国楼市的风向标,均价从年初的3万多涨到了年末的4.5万元,之后六年,房价一路狂奔,突破5万、6万、7万、8万。
直到2021年2月,才见顶转向。2021年2月深圳楼市率全国之先发布了二手房参考价,拉开了全国房价下跌序幕,深圳也成为了这一轮全国房价调整的揭幕人。
从当年2月份到如今,深圳的房价从8字头跌入7字头,再跌入如今的6字头,如今终于跌入了“5”字头。
在上个月分析深圳楼市的文章中,我说过,最近十年深圳楼市值得铭记的三个时间点,一个是2015年,一个是2021年,一个是2024年。
2015年带领全国上涨,2021年带领全国下跌,2024年之所以值得铭记,是因为深圳的房价很有可能穿破“6”字,进入“5”字打头时代,如今果不其然。
6月份的时候,深圳的二手房均价已经跌至6.05万元了,相比于2023年6月,下跌了15%。
一路下行的,又何止深圳。
过去一个月,本号分析过多个城市。
南京过去半年房价就跌了19%,均价跌至2.4万元。
苏州房价已经跌破2万元,6月份成交价为1.89万元/平方米。
广州房价整体回到了2017年。
北京房价回到了2018年。
杭州房价回到了2019年。
至于武汉、天津、郑州、南京,房价至少已经回到了2016年。
02
房价是怎么涨上去的
上一轮房价,是怎么涨上去的?
大背景,当然是中央强调的去库存,在那种背景下,降首付、降利率等各种大招都用上了。
具体城市,则又有所区分。
一线与强二线,主要是经济向好、人口增加、炒作需求推动。
弱二线与三四线,则主要是货币棚改支撑。
以楼市风向标深圳来说,上一轮上涨的推动力,是人口带来的需求暴涨,经济与产业强悍发展背后带来的热钱疯狂流入。
在之前分析深圳正在强补教育、医疗短板的文章中,我写到过,深圳之所以会出现义务教育阶段的学位巨大缺口,一个直接原因是深圳人口增长太快了。
2015年我来深圳的时候,深圳常住人口1408万人,到去年年末,深圳人口增长至1779万人,8年时间增加了371万人,平均每年增加46.4万人。
人口疯狂飙涨,对于深圳这样一座年轻没有医疗教育积淀的城市来说,配套很难跟上,由此产生了越来越大的学位缺口,以及令人诟病的公办高中录取率。
如果将时间跨度拉长,深圳从1979年立市到2023年年末,人口翻了56.6倍。
疯狂涌入的人口带来的必定是巨大的购房需求。
除了购房居住的硬需求外,还有随着产业、经济狂飙带来的疯狂的投资需求。
深圳过去的经济、产业、金融、科技、人口发展,有目共睹且举世瞩目,而这些都是建立在深圳对制造业、民营、科创的执着之上。
制造业方面,深圳前后经历了四次蝶变。
1979年宝安撤县设立深圳市,1980年深圳设立为国家经济特区,当时深圳只是一个南海边的小渔村,一穷二白,人口只有30多万,GDP只有1.96亿元。
当时中央只是抱着试试的心态,没有钱,只有政策给到深圳,让深圳大胆闯,大胆探索。在这种背景下,深圳以香港为师,开启了飞速发展,创造了深圳速度。
过去四十多年里,深圳的经济发展路径也不断变迁。
最初是依靠出口代工,依靠“三来一补”的加工出口特区,开启了城市化序幕,并积累了原始资本。深圳当年作为经济特区,其实没有获得多少中央财政的加持,中央主要是给予了政策,让深圳放开手脚闯。
在积累了原始资本和原始技术之后,深圳迈向了“深圳仿造”阶段,也就是山寨阶段,当时华强北的山寨电子产品遍地都是。但仅靠模仿别人,永远只能跟在别人屁股后面。
于是在2005年深圳提出了“四个难以为继”,也即土地空间难以为继、资源能源难以为继、人口承载力难以为继和环境承载力难以为继。所以,从这一年开始到2019年,深圳逐渐升级产业模式,摆脱以往的复制模式,走向自主模式,迈向了“深圳制造”。这段时间内,深圳土生土长的企业华为、腾讯、中兴、大疆、比亚迪在世界舞台上崭露头角。
也正是在“深圳仿造”到“深圳制造”这段期间内,深圳加入了一线城市阵营,与老牌的北上广,组成了北上广深四大一线城市阵容,并在这段期间内,GDP先后超越了香港、广州,位居内地第三。
如今的深圳,GDP超三万亿,位居全国第三。2023年深圳GDP为34606.4亿元,是1979年立市时的17656倍。
出口,深圳连续31年位居全国第一。
产业能够实现蝶变,出口能够稳居第一背后,是深圳对科创的坚持。
世界知识产权组织之前发布“全球科技集群”的排名,“深圳—香港—广州”科技集群,被评为全球第二大科技集群。这个集群的主要得分,是深圳的PCT专利。深圳每年的PCT专利数量,跟全德国相当,且连续十八年位居全国第一。
基于这些,深圳才成为了过去十年人口竞争力最强的城市,并成为资本炒作的重要据点。
从数据来看,2013年深圳的金融机构本外币存款余额33943亿元,那一年深圳的资金总量首次超过广州。之后差距越拉越大,到今年4月末,深圳的资金总量达到了133224亿元,翻了四倍。
人口不断流入、热钱不断流入,硬需求与炒作需求叠加之下庞大的购房需求,推动着深圳房价水涨船高。
而另一方面,深圳在对待房产上,由于逼仄的空间和坚持工业立市的原则,让深圳始终“重产业、轻居住”。
深圳工业用地占比常年维持在30%左右,这一数值接近国际15%-30%指标的上限;居住用地占比,40年来从未达到国际通用指标下限。
更为关键的是,深圳本就占比不大的居住用地上,超一半房子是无法公开成交的城中村。
深圳拥有1044个城中村,数量全国第一。另外,深圳有1200万人居住在城中村,占总人口的67.5%。
这种房产分布,导致深圳真正能流通的商品房少之又少。
之前的数据显示,商品房189万套,保障房51万套,公寓等其他住房97万套,单位自建房55万套,工业宿舍183万套。
一方面是不断涌入的人口和疯狂炒作的需求,另一方面是稀少的供地和商品房供应,双重夹击下,深圳的房子不断突破天花板。
03
深圳的房价缘何持续调整
既然如此,深圳的房价又为何持续下跌三年?
即便调整了三年,深圳的房价和绝大多数普通工薪阶层都没有关系。
从房价收入走势来看,当下一个普通工薪阶层,想要在深圳买房,需要不吃不喝40年以上才行,算上吃喝,按照现在的房价,这辈子都没希望。
深圳房价,早就透支了这座城市本身的承受力。
有人或许会说,像京沪深这种城市,商品房本来就不是给普通人准备的。
这句话只对了一半。无论哪座城市,房子的中流砥柱都是中产阶层。深圳富人买房如买菜不错,但所有的投资与炒作,最终都需要中产来接盘,形成一个闭环。
正因为房价远超城市大多数的购买力,让大多数无房的人只能望房兴叹。再加上三年黑天鹅让很多人的收入缩水,让有实力投资的人也丢失了信心,才进入了不断调整的周期当中。
我提出过一个概念,叫“需求断档”。简单理解,就是高房价形成了一个天堑,让相当部分人空有需求没有实力。
总结下来就是:
第一,宏观经济周期、宏观大环境以及全球局势带来的不确定性,让有钱人没有信心和预期买房投资。而且,之前炒房投资收获的人,正在寻求离场,落袋为安。
第二,当下的收入和失业,让相当一部分买不起房的人,更加买不起房。
第三,中间一小撮有首付能力的人群,在调整的环境中,选择持续观望,既怕追高,又怕踏空。
一句话概括就是,富人不买,中产不敢买,普通人买不起。
所以,即便到如今深圳的供需矛盾依旧尖锐,但在需求萎缩之下,也挡不住调整的大趋势。
看几组数据。
2009年深圳的二手房过户量历史最高,有15.5万套,平均每个月1.29万套。
2015年过户量历史第二高,12.7万套,平均每个月1.06万套。
2017年是深圳楼市调整之前二手房过户量最低的年份,6.4万套,平均每个月5333套。
进入调整周期后,2021年的过户量相比于2020年直接跳水。2022年的过户量创二十年来新低,只有2.2万套,平均每个月只有1833套。
去年有所恢复,但也是近二十年第二低,3.3万套过户量,平均每个月2750套。
新房,去年的成交量创近年来新低。
最后一个问题,中心城市的楼市何时能回暖?
这个问题不好回答,因为决定因素太多了。
我之前说过,经济的兴盛之下的房地产兴盛,才有意义。反过来,房地产兴盛带动经济兴盛,则是虚假繁荣。
换句话说,只有经济、产业、就业、出口复苏了,楼市才会复苏。
但最近国家统计局公布的二季度GDP增速只有4.7%,低于市场预期。可见,经济复苏回环曲折。
这一点,官方早就心知肚明,所以早在2023年7月份的重要会议上,官方就明确表示:
当前经济运行面临新的困难挑战,主要是国内需求不足,一些企业经营困难,重点领域风险隐患较多,外部环境复杂严峻。疫情防控平稳转段后,经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。我国经济具有巨大的发展韧性和潜力,长期向好的基本面没有改变。
简单理解就是,在内需不足、企业经营困难、风险隐患较多、外部环境复杂严峻四大阻力之下,接下来我们的复苏不是康庄大道,而是羊肠小道。
所以,这轮楼市调整的周期,不会短。
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