深圳，平均房价破“6”了

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深圳，破“6”了

深圳房价，终于破“6”了，也即均价终于跌破6万元了。

这是乐有家最新公布的数据：

7月过半，深圳乐有家门店成交数据显示，7月上旬二手住宅成交均价为5.9万元/㎡，对比6月下跌3%，也意味着深圳房价正式迈入“5字头”。

2015下半年，深圳楼市率先发力，成为上一轮全国楼市的风向标，均价从年初的3万多涨到了年末的4.5万元，之后六年，房价一路狂奔，突破5万、6万、7万、8万。

直到2021年2月，才见顶转向。2021年2月深圳楼市率全国之先发布了二手房参考价，拉开了全国房价下跌序幕，深圳也成为了这一轮全国房价调整的揭幕人。

从当年2月份到如今，深圳的房价从8字头跌入7字头，再跌入如今的6字头，如今终于跌入了“5”字头。

在上个月分析深圳楼市的文章中，我说过，最近十年深圳楼市值得铭记的三个时间点，一个是2015年，一个是2021年，一个是2024年。

2015年带领全国上涨，2021年带领全国下跌，2024年之所以值得铭记，是因为深圳的房价很有可能穿破“6”字，进入“5”字打头时代，如今果不其然。

6月份的时候，深圳的二手房均价已经跌至6.05万元了，相比于2023年6月，下跌了15%。

一路下行的，又何止深圳。

过去一个月，本号分析过多个城市。

南京过去半年房价就跌了19%，均价跌至2.4万元。

苏州房价已经跌破2万元，6月份成交价为1.89万元/平方米。

广州房价整体回到了2017年。

北京房价回到了2018年。

杭州房价回到了2019年。

至于武汉、天津、郑州、南京，房价至少已经回到了2016年。

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房价是怎么涨上去的

上一轮房价，是怎么涨上去的？

大背景，当然是中央强调的去库存，在那种背景下，降首付、降利率等各种大招都用上了。

具体城市，则又有所区分。

一线与强二线，主要是经济向好、人口增加、炒作需求推动。

弱二线与三四线，则主要是货币棚改支撑。

以楼市风向标深圳来说，上一轮上涨的推动力，是人口带来的需求暴涨，经济与产业强悍发展背后带来的热钱疯狂流入。

在之前分析深圳正在强补教育、医疗短板的文章中，我写到过，深圳之所以会出现义务教育阶段的学位巨大缺口，一个直接原因是深圳人口增长太快了。

2015年我来深圳的时候，深圳常住人口1408万人，到去年年末，深圳人口增长至1779万人，8年时间增加了371万人，平均每年增加46.4万人。

人口疯狂飙涨，对于深圳这样一座年轻没有医疗教育积淀的城市来说，配套很难跟上，由此产生了越来越大的学位缺口，以及令人诟病的公办高中录取率。

如果将时间跨度拉长，深圳从1979年立市到2023年年末，人口翻了56.6倍。

疯狂涌入的人口带来的必定是巨大的购房需求。

除了购房居住的硬需求外，还有随着产业、经济狂飙带来的疯狂的投资需求。

深圳过去的经济、产业、金融、科技、人口发展，有目共睹且举世瞩目，而这些都是建立在深圳对制造业、民营、科创的执着之上。

制造业方面，深圳前后经历了四次蝶变。

1979年宝安撤县设立深圳市，1980年深圳设立为国家经济特区，当时深圳只是一个南海边的小渔村，一穷二白，人口只有30多万，GDP只有1.96亿元。

当时中央只是抱着试试的心态，没有钱，只有政策给到深圳，让深圳大胆闯，大胆探索。在这种背景下，深圳以香港为师，开启了飞速发展，创造了深圳速度。

过去四十多年里，深圳的经济发展路径也不断变迁。

最初是依靠出口代工，依靠“三来一补”的加工出口特区，开启了城市化序幕，并积累了原始资本。深圳当年作为经济特区，其实没有获得多少中央财政的加持，中央主要是给予了政策，让深圳放开手脚闯。

在积累了原始资本和原始技术之后，深圳迈向了“深圳仿造”阶段，也就是山寨阶段，当时华强北的山寨电子产品遍地都是。但仅靠模仿别人，永远只能跟在别人屁股后面。

于是在2005年深圳提出了“四个难以为继”，也即土地空间难以为继、资源能源难以为继、人口承载力难以为继和环境承载力难以为继。所以，从这一年开始到2019年，深圳逐渐升级产业模式，摆脱以往的复制模式，走向自主模式，迈向了“深圳制造”。这段时间内，深圳土生土长的企业华为、腾讯、中兴、大疆、比亚迪在世界舞台上崭露头角。

也正是在“深圳仿造”到“深圳制造”这段期间内，深圳加入了一线城市阵营，与老牌的北上广，组成了北上广深四大一线城市阵容，并在这段期间内，GDP先后超越了香港、广州，位居内地第三。

如今的深圳，GDP超三万亿，位居全国第三。2023年深圳GDP为34606.4亿元，是1979年立市时的17656倍。

出口，深圳连续31年位居全国第一。

产业能够实现蝶变，出口能够稳居第一背后，是深圳对科创的坚持。

世界知识产权组织之前发布“全球科技集群”的排名，“深圳—香港—广州”科技集群，被评为全球第二大科技集群。这个集群的主要得分，是深圳的PCT专利。深圳每年的PCT专利数量，跟全德国相当，且连续十八年位居全国第一。

基于这些，深圳才成为了过去十年人口竞争力最强的城市，并成为资本炒作的重要据点。

从数据来看，2013年深圳的金融机构本外币存款余额33943亿元，那一年深圳的资金总量首次超过广州。之后差距越拉越大，到今年4月末，深圳的资金总量达到了133224亿元，翻了四倍。

人口不断流入、热钱不断流入，硬需求与炒作需求叠加之下庞大的购房需求，推动着深圳房价水涨船高。

而另一方面，深圳在对待房产上，由于逼仄的空间和坚持工业立市的原则，让深圳始终“重产业、轻居住”。

深圳工业用地占比常年维持在30%左右，这一数值接近国际15%-30%指标的上限；居住用地占比，40年来从未达到国际通用指标下限。

更为关键的是，深圳本就占比不大的居住用地上，超一半房子是无法公开成交的城中村。

深圳拥有1044个城中村，数量全国第一。另外，深圳有1200万人居住在城中村，占总人口的67.5%。

这种房产分布，导致深圳真正能流通的商品房少之又少。

之前的数据显示，商品房189万套，保障房51万套，公寓等其他住房97万套，单位自建房55万套，工业宿舍183万套。

一方面是不断涌入的人口和疯狂炒作的需求，另一方面是稀少的供地和商品房供应，双重夹击下，深圳的房子不断突破天花板。

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深圳的房价缘何持续调整

既然如此，深圳的房价又为何持续下跌三年？

即便调整了三年，深圳的房价和绝大多数普通工薪阶层都没有关系。

从房价收入走势来看，当下一个普通工薪阶层，想要在深圳买房，需要不吃不喝40年以上才行，算上吃喝，按照现在的房价，这辈子都没希望。

深圳房价，早就透支了这座城市本身的承受力。

有人或许会说，像京沪深这种城市，商品房本来就不是给普通人准备的。

这句话只对了一半。无论哪座城市，房子的中流砥柱都是中产阶层。深圳富人买房如买菜不错，但所有的投资与炒作，最终都需要中产来接盘，形成一个闭环。

正因为房价远超城市大多数的购买力，让大多数无房的人只能望房兴叹。再加上三年黑天鹅让很多人的收入缩水，让有实力投资的人也丢失了信心，才进入了不断调整的周期当中。

我提出过一个概念，叫“需求断档”。简单理解，就是高房价形成了一个天堑，让相当部分人空有需求没有实力。

总结下来就是：

第一，宏观经济周期、宏观大环境以及全球局势带来的不确定性，让有钱人没有信心和预期买房投资。而且，之前炒房投资收获的人，正在寻求离场，落袋为安。

第二，当下的收入和失业，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。

第三，中间一小撮有首付能力的人群，在调整的环境中，选择持续观望，既怕追高，又怕踏空。

一句话概括就是，富人不买，中产不敢买，普通人买不起。

所以，即便到如今深圳的供需矛盾依旧尖锐，但在需求萎缩之下，也挡不住调整的大趋势。

看几组数据。

2009年深圳的二手房过户量历史最高，有15.5万套，平均每个月1.29万套。

2015年过户量历史第二高，12.7万套，平均每个月1.06万套。

2017年是深圳楼市调整之前二手房过户量最低的年份，6.4万套，平均每个月5333套。

进入调整周期后，2021年的过户量相比于2020年直接跳水。2022年的过户量创二十年来新低，只有2.2万套，平均每个月只有1833套。

去年有所恢复，但也是近二十年第二低，3.3万套过户量，平均每个月2750套。

新房，去年的成交量创近年来新低。

最后一个问题，中心城市的楼市何时能回暖？

这个问题不好回答，因为决定因素太多了。

我之前说过，经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则是虚假繁荣。

换句话说，只有经济、产业、就业、出口复苏了，楼市才会复苏。

但最近国家统计局公布的二季度GDP增速只有4.7%，低于市场预期。可见，经济复苏回环曲折。

这一点，官方早就心知肚明，所以早在2023年7月份的重要会议上，官方就明确表示：

当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。疫情防控平稳转段后，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。我国经济具有巨大的发展韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变。

简单理解就是，在内需不足、企业经营困难、风险隐患较多、外部环境复杂严峻四大阻力之下，接下来我们的复苏不是康庄大道，而是羊肠小道。

所以，这轮楼市调整的周期，不会短。