大名鼎鼎的商业地产神话破灭了

　　太古地产在商业地产界可谓大名鼎鼎。

　　太古地产有限公司是香港活跃的地产发展商，于1972年在香港成立，在香港、中国内地、新加坡及美国均有投资。善于发展及管理大型综合项目，然后将其发展为都市核心地标，太古地产于2012年在香港联合交易所主板上市。

　　太古地产在中国内地是高端商业地产的代名词：其在内地有6座零售物业，分别是上海前滩太古里、上海兴业太古汇、成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港、北京三里屯太古里。

　　遗憾的是，截至2024年6月30日的今年上半年，这6座零售物业中有5座的销售都是下滑的，仅上海前滩太古里零售销售额录得0.2%的轻微增长，上海兴业太古汇、成都太古里分别大跌19.6%、17.2%，广州太古汇、北京颐堤港、北京三里屯太古里分别下滑9.4%、3.8%、3.5%。

　　因为这些物业里的很多商户是奢侈品零售商，主要目标客户是富人。所以，我们很想知道富人去哪了？富人的消费力去哪了？

　　一批人从本地消费圈消失

　　有人认为是客观原因造成的，比如北京三里屯太古里近年来一直在进行持续的改造升级。从北区的Kenzo、Stone Island和Diesel迁至南区开设新店，到Acne Studios和Maison Kitsune的南区店装修中，再到原先的H&M旗舰店被Fila和Lululemon分割。

　　上海兴业太古汇也在经历着类似的调整，而且兴业太古汇存在大量空铺且没有围挡。这就和改造升级无关了。

　　直接的冲击和分流主要来源于本地和海外：就本地而言，以成都太古里为例，对手已经出现了。成都SKP开业仅一年，便实现了惊人的销售业绩，对太古里的分流是非常严重的。就海外而言，因为日元上半年曾经持续贬值，使得中产以上阶层大量赴日旅游，购买奢侈品的人士也不少，甚至有不少人以代购为兼职。

　　日本6月份零售销售同比增长3.7%，超过了市场预期的3.2%，创下了四个月来的最大增幅。这一最新数据也标志着日本零售销售连续第27个月实现增长。

　　所以，并不是全世界的零售都不行了。继续追问，富人的消费力去哪里了？

　　可以认为，有一部分是消失了，即润了。毋庸讳言，有些人直接移民或者是去海外生活、工作了，众所周知，几个大互联网平台的创始人常年都是国外生活，至于原因，只有他们自己知道。

　　1-6月份，全国移民管理机构共查验出入境人员2.87亿人次，同比增长70.9%，其中内地居民1.37亿人次，港澳台居民1.21亿人次，外国人2922万人次。这其中，大部分都是出国旅游、公干的，但从我个人的感知和有限的信息来看，移居海外生活、工作的富人、中产确实在增加。

　　但是，确实在官方平台、新闻查不到数据，所以只能说是个人感受。

　　据央视新闻2023年1月的报道，加拿大移民部长肖恩·弗雷泽当地时间1月3日表示，2022年加拿大有431645名新永久居民，打破了2021年创下的超过401000名新永久居民的纪录。

　　加拿大统计局2022年10月26日发布2021年人口普查报告，报告显示移民占加拿大人口近四分之一，预计到2041年将占加拿大人口三分之一。报告又提到，以往加拿大大部分移民来自欧洲，但现时大多数移民来自亚洲及中东，印度为占最高比例的国家，有五分之一的加拿大移民来自印度。

　　其实，中国人移民加拿大的比例仅次于印度人。这些中产、富人移民之后，当然不可能到类似太古汇这样的线下场地来购物。

　　无论你承认不承认，这批人就是从本地消费圈消失了。不仅仅是他们消失了，还有一些外资企业由于各种原因撤离，相应的，外国人也就离开了，尤其是一些消费力较高的老外高管。

　　与此对应的数据是：上海、北京、广州、深圳的6月社零同比增速比5月分别下滑了11、12.8、10.2、3.2个百分点，至-9.4%、-6.3%、-9.3%、-2.2%。上海的外企比较多，所以……

　　有些富人在事实上废了

　　第二，部分富人废了。曾经他们也是意气风发，出门劳斯莱斯，进门宝马奔驰，进不完的会所，喝不完的茅台。但是，如今一切都变了，杠杆断了，生意不好做了。以往在门口等他们签字的恭谦员工、下属变成了债权人或者投资受害人，又或者是被拖欠工资的前员工。

　　所以，宝能的姚振华被欠薪员工打倒在地，眼镜也不见了。所以，诸多地产老板不再上班，意兴阑珊，只想在家喝茶。所以，泛茶的法人代表被投资者围在办公室一时不得出门。所以，鼎益丰的创始人隋广义再也不能大讲国学。

　　做实业的，做贸易的，做地产的，纯忽悠的，没有一个是容易的。因此，奢侈品包包不再是刚需，少爷以及阔太太们也明白了形势严峻。

　　曾经的某些大厂、大金融机构的员工年入百万乃至几百万，如今，他们的收入已经呈落花流水的状况。自2021年下半年楼市进入下行期以来，法拍房的供应规模连创新高。市场机构克而瑞相关报告显示，2024年上半年，全国住宅类法拍房的挂牌规模达到20.2万套，同比超过12%。

　　还有，失信人的数量一直在增加。这里面有些人就是曾经的富人、老板，他们已经在事实上废了。

　　富人花钱越多，越利于税收和稳定

　　第三，部分富人颓了。

　　这些富人的生意还在做，赚点小钱，或者不赔不赚。还有的及时收手，退出江湖，游山玩水，吃吃喝喝，求神拜佛。再就是聚众掼蛋，总之就是颓了，能力还在，不想干活，只想混，只想躺平。

　　这种心态，你说他们还愿意买买买吗？有能力，没心情，即使买也买的很少。

　　以往的社交圈子，有的老朋友润了，有的老朋友废了，想凑局干点啥，其实也很难，于是就这么养着、颓着。润、废、颓是富人的三大状态，基本囊括了绝大部分富人的现状。

　　这对于整个社会来说当然不是好事。我们需要富人多消费，需要他们嘚瑟，我们这些普通人才有就业机会。富人买一个奢侈品包包，首先有皮革需求，于是会带动畜牧业的需求，皮革进入加工流程，匠人又会有工资。当包包漂洋过海或者长途跋涉到达某城市的时候，物流业已经赚了一笔钱。包包进入仓库，仓管员的工资也就稳了。当包包进入太古汇销售，而且确实能卖出去，国家收到了税，商家有钱交铺租，清洁工、保安、销售人员也就有了工资。

　　所以，要鼓励富人消费，嘚瑟一下也挺好，只要合理合法的行为都应该得到支持。

　　一段时间以来，仇富心态一直存在，这其实极大抑制了富人的消费，他们越来越低调，越来越不愿意说话，各种消费也在降级，在努力“中产化”，其实，受损的不止是普通人的工资，还有国家的税收。

　　富人买奢侈品，买的是情绪价值，而我们这些普通人感受到的却是经济活力和工资的坚实存在。

　　不仅仅是在奢侈品领域，在所有的高端领域，包括地产、汽车，都要给富人创造和谐氛围，让他们敢于炫富，敢于嘚瑟，他们花钱越多，越利于税收和稳定。

　　但是目前，富人明显底气不足，这是个问题。