大A国家队：让自己人先走

2024年6月27日，大A又一次迎来了国家队进场。他们非常努力地护盘，把银行股买出了历史新高。

但沪指却再创新低，成交量也只有6000多亿，相比22年底直接腰斩。

包叔的好友兽爷说，救市的时候，拉小盘股其实是最有效的，但国家队坚决不买小票，就只盯着中字头的大票买，救的都是自己人。

这么一搞，场外资金似乎也不敢进来。国家队下场本来是好事，结果却反而加剧了市场的恐慌。

从足球到篮球，再到A股，国家队有一个老毛病：

带自己人。

三个月前，领导在保交房工作会议中提到，在商品房库存较多的城市，政府可以以需定购，以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

不久后，央行出来表态，将设立3000亿保障性住房再贷款来支持，意味着收储正式落地了。但央行的表态里有一个要求：

对不同所有制房地产企业一视同仁。

但一视同仁，看上去有点难。

1

2024年7月11日，武汉安家保障性住房有限公司（下称“武汉安家”）成立了，隶属于武汉市城市建设投资开发集团。

8月10日，武汉安家的第一笔收储来了，他们买下了两栋楼，未来会改造成为保障房。

两栋楼分别属于招商愉樾和空港中心三期。开发商一个是央企招商蛇口，另一个是武汉本地国企。

有意思的是，这个招商愉樾的那幢楼，竟然是个写字楼。

根据官方的信息，将会对该楼进行改造、装修、配置家具家电，向市场提供334套保障房，平均面积40平。

这个写字楼，是招商蛇口的老大难项目。

2019年，招商拿下这个二环项目地块，4万多平的住宅地块很快就售罄了，剩下4万多平的商办消化却很困难，虽然有创想空间、行政公馆和总裁长租公寓这些概念。

武汉的商办项目是什么现状，包叔简单看了下。第一太平戴维斯说截至今年二季度末，武汉市甲级写字楼平均空置率是38.8%；克尔瑞说，武汉商办物业狭义库存现在是2700多万平米，去化周期：

超122个月。

交付仅仅一年后，这栋写字楼就出现在阿里拍卖网上，以1.4亿起拍价拍卖了；后来，这栋写字楼还挂在各地产权交易所上，均价已经跌到了1万/平。

招商已经为这个项目作为了重大亏损的准备，2023年的年报中，招商蛇口已经对招商项目集体存货跌价准备：

7880万元。

包叔问了武汉的朋友，得到的消息是，招商愉樾写字楼，政府可能是以每平不到6000块的价格收购的。

这个朋友之前曾经算过，写字楼改成保障房的成本其实不小。需要对写字楼结构进行评估，是否需要加固、改造梁柱；对空间重新划分，拆除不必要的隔墙，以适应居住功能；还需要进行电梯与楼梯、水电改造、公共区域装修等等。

这些后期改造，如果要达到拎包入住的标准，每平成本可能要再加：

30%。

他判断说，写字楼如果改成公寓，各种成本加起来，似乎有点得不偿失。

对于招商来说，政府的收购价的确低于成本价，但在现在的情况下，写字楼部分小亏就是赚了。

武汉有人形容这次交易是：

变废为宝。

被武汉安家收储的另一个项目是空港中心三期的2号楼，位于远城区的盘龙城板块，武汉的睡城。

原先，这里有一个宏大的规划，包括可以比肩迪拜世界展览中心等世界会展标杆的国际会展中心，大体量住宅，以及商业、学校等相关配套。甚至还包括一个足球中心。

然而，因为开发商的资金问题，这些都被暂停了。

规划没能落地，板块内的房源也一直滞销，已经有3年没有纯新盘入市了。

包叔查了下，空港中心的武汉市昌廷房地产开发有限公司，母公司的大股东是：

武汉市城市建设投资开发集团。

而负责收储的武汉安家保障性住房，正是隶属于武汉市城市建设投资开发集团。说白了，交易双方是兄弟单位。

兄弟当年犯的错，现在以收储的名义，弥补了。

2

类似的事情，在珠海也发生了。

7月底开始，珠海陆续发生了这么几件事。

7月31日，华发股份公告，将子公司华奔公司名下所有的存量房产，以2.66亿元的价格，转让给珠海安居集团；

几天之后，华发集团、珠海市安居集团与建行坐在一起，签署了战略合作协议，建行向安居集团提供200亿元的银行综合授信支持，支持的业务中，包括安居住房业务；

8月9日，华发股份又宣布，把120亿的存量商品房和车位，卖给华发集团。

华发集团是珠海最大的国企，华发股份是他们的地产平台。更有意思的，珠海的安居公司：

也是华发集团的子公司。

事情到这里就很清楚了，华发集团刚从银行拿到200亿授信，转手就买下了自家地产公司卖不出去的房子。

这些房子，未来会通过另一家子公司珠海安居的手，变成珠海的保障房。

这些房子的收购价格，似乎也是按市场价，不打折。

最早的那笔2.66亿元的交易，也是珠海安居对兄弟公司华发股份的支持。这批房子还是二手房，是华发股份为了快点卖掉自己手里的新房搞“以旧换新”买下来的。

从价格上看，珠海安居还让华发股份赚了一些。有研究机构对这次交易的评论是华发集团既是珠海市场收储主体，又是华发股份的大股东：

双重身份兼顾了双方利益。

放在平常，这样一个完美的交易完全没有任何可能。但现在，一切进行得很顺利：

以收储的名义，以保障房的名义。

包叔看了下，珠海年财政收入不到500亿的城市，花120亿收储，不知道未来还钱会不会有压力。

3

收储这个词，是从土地收储转化来的。

1996年开始实行土地储备以来，中央政府的管理一直趋严。不断出台各种法律和文件，防止地方政府收储的失控，比如不允许地方政府把收储任务交给有关企业或融资平台。

土地收储虽然是以增加财政收入为目标，但从一开始就强调：

公益性。

从领导和央行的安排来看，收储的本质是去库存，是为了帮助开发商周转。在民营房企深陷泥潭的当下，很多人寄希望于收储也许能帮他们一把。

但现实是，房地产收储的权力下放给了地方政府，却并没有有力的监管，很容易变成地方政府对本地国企的解套、资助。

收储是一笔大投入，天风证券算了下，如果要通过“收储”将住房去化周期压缩至18个月以内，大约需要约：

7万亿元。

从A股国家队救市的经验来看，救市还是门技术活，活儿不好，不仅容易把国家队套进去，还容易站在整个市场的对立面。

房地产收储也一样。

收购库存房产，其实存在一个根本的商业逻辑矛盾——那些卖不出去的房子，真的会有人来租吗？

当然，政府可以通过降低租金来吸引租客，那会不会影响租房市场？以武汉安居收购两栋楼的公告里说，这两栋楼是定位服务于区域新青年、新市民、教育、医护和企事业单位员工：

租赁需求旺盛。

需求这么旺盛，企业怎么自己不把这钱赚了？