杭州楼市：房东开始踩踏出货

　　8月26日，杭州将近2000万的豪宅霞映锦绣里开始现场选房，选房之前，有人却在兜售霞映锦绣里的号。按照他自己的说法，摇中了三个号：资金不够，只能出一个。

　　发动亲朋好友凑买房资格去打新，早是杭州楼市最常见的玩法。

　　霞映锦绣里这次开盘了48套叠墅，均价6.51万/平米，看房要验资600万。销售会明确说了，中叠和上叠加装包120万，还要绑2-3个车位，1个车位50万。此外，下叠要绑车位、绑加装包还要绑地下室，算下来，地下室就要1000万。

　　这个数字都是精心控制的结果。新政之后，杭州操盘手们技术性控盘更有艺术性了。中签率卡在了10.7%，霞映里成功不限售，让手握重金的富人们松了一口气。

　　开始选房时，骚操作又来了。销售突然通知地下室打折卖。这一招既提前成功劝退了一些客户，又打乱了本来只考虑上叠和中叠客户的选房计划，让下叠也能成功卖出去。

　　从最近各大板块的成交量来看，亚运村晋升为杭州二手房销售榜顶流，日耀之城和桂冠东方两个月成交了近50套。亚运村桂冠东方没办产证前，后台的挂牌量已经超过了500套，挂牌率高达18.5%。万科亚运村日耀之城目前挂牌量180套，挂牌率高达24%：每四、五个业主，就有一个挂牌卖房。

　　为了稳住房价，业主甚至还成立了大亚鸭联盟，为亚运村价格护盘。不过就两个月的时间，业主们的房价护盘联盟就被汹涌的挂牌量击溃了。

　　这几天，万科的亚运村卖出了一套129方的房子，买入价596万，卖价605万，算上利息已经“破发”了：上个月7万单价不走，6万也没走，月底竟然跌破5万了。

　　相比当初限价4.6万的房子，大部分房子的利润几乎忽略不计。

　　大亚鸭联盟的业主们，也成了中介各种搞笑文案的主角。比如：为了卖房，业主被踢出群；拼多多，三个业主急售；业主卖房很配合，饮料热饮配齐了；亚运村最顶身材女房东卖房。

　　大亚鸭联盟内部也面临分崩离析。一位业主骂联盟的组织者，自己把价格提升上来，结果发现喊的最凶的都跑了，现在想卖都卖不掉。

　　咱有位朋友认识组织者之一，他证实，带头喊“誓与亚运村共存亡”的那位女生：已经把房子卖掉了。

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　　杭州之前的顶流——“奥体三兄弟”的风头，已经被亚运村盖过去了。

　　奥体三兄弟的创世纪一位业主为了卖房，给买家写了一封长长的中英双语信，说这套房子旺事业、风水好。他们还给中介和购房者备了：香蕉、可乐、现金。

　　新交付的龙湖天曜城，有位业主也很拼，自己组了个卖房群，一天，他在群里号召说，如果在今晚之前找到客户签约，今晚直接打银行卡5万。第二天，他在群里播报，房子已经签约成功，不过大家不要退群：一个月后他的K11即将上市。

　　贝壳刚做了个内部报告，报告上，9-12月将交付74个小区，4.8万套住宅。他们评论说，24年最强交付潮来袭，次新房再迎机遇。

　　对中介来说，新房、二手房都是机遇。上周，余杭仁和的启航城打出零首付和零月供的广告，中介们顶着40度高温骑着小电驴也乐颠颠的跑去带看，因为佣金8万。

　　除了霞映里这种极个别项目不需要中介，杭州大部分售楼处都打着“欢迎贝壳”的横幅。

　　杭州新的政策似乎也在路上了。这几天，“板块限价调整专题会议方案”的流言漫天飞，还有板块不发文但执行取消限价、调低容积率来提高限价等。杭州的救市政策箱里还有很多工具，但再多工具，似乎也很难回到当初了。

　　还记得抢购亚运村那会儿，大家都坚信，限价4.6万的房子，交付时至少会涨到8万，10万也不是梦想，最夸张的甚至提出，亚运村要卖到15万……现在只能说，谁没有过梦想呢？

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　　2018年以来，杭州每年新房成交量都在10万套以上，2021年杭州新房成交了18.7万套，为近十年历史第二高，是上海的两倍。要知道，杭州的人口，正好是上海的一半。

　　天量的成交也意味着，2020年开始，杭州进入交付高峰。近4年，杭州交付了34.29万套。交付量最多的是2022年，交付了10.55万套房子。未来几年，还会不断有次新房上市，就像亚运村一样，它们才是市场的真实定价。

　　别忘了，二手房还有另一个锚——法拍房。

　　杭州房价鼎盛时，除了真假难辨的高价截图成交，还有天价的法拍房成交。前几年，很多法拍房以远高于市场价成交。但如果一直追踪这些被拍卖掉的房子，就会发现，一段时间后，它们又会被打上标签，重新回到法拍市场——因为已流拍。

　　或许可以大胆猜测，法拍房的抢购是一个完全的假象。现在，这个泡沫也被戳破了。

　　前几天，杭州大平层豪宅鼻祖金色海岸一套209平米的房子被法拍，最后底价1647.8万成交，折合单价约7.85万/平米，破了近几年小区法拍房历史新低。

　　此前，金色海岸法拍房的成交单价都在10万/平以上。更早之前，南星桥另一豪宅顶流蓝色钱江一套199.85平米的房子，成交单价7.74万元/平米。

　　这两套房子的价格，更令杭州人揪心。

　　外地投资客的追捧下，奥体、亚运村全国闻名，但杭州本地人都知道，南星桥住的，才是真正的Old money。

　　如果南星桥豪宅都没落了，杭州的价格体系也许就要真正重塑了……