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杭州楼市:房东开始踩踏出货

www.creaders.net | 2024-09-02 16:09:35  包叔 | 0条评论 | 查看/发表评论

  8月26日,杭州将近2000万的豪宅霞映锦绣里开始现场选房,选房之前,有人却在兜售霞映锦绣里的号。按照他自己的说法,摇中了三个号:资金不够,只能出一个。

  发动亲朋好友凑买房资格去打新,早是杭州楼市最常见的玩法。

  霞映锦绣里这次开盘了48套叠墅,均价6.51万/平米,看房要验资600万。销售会明确说了,中叠和上叠加装包120万,还要绑2-3个车位,1个车位50万。此外,下叠要绑车位、绑加装包还要绑地下室,算下来,地下室就要1000万。

  即便这样,报名登记结束时,有800多组家庭参与,触发了社保排序。最终,入围摇号就有448户。

  这个数字都是精心控制的结果。新政之后,杭州操盘手们技术性控盘更有艺术性了。中签率卡在了10.7%,霞映里成功不限售,让手握重金的富人们松了一口气。

  开始选房时,骚操作又来了。销售突然通知地下室打折卖。这一招既提前成功劝退了一些客户,又打乱了本来只考虑上叠和中叠客户的选房计划,让下叠也能成功卖出去。

  从最近各大板块的成交量来看,亚运村晋升为杭州二手房销售榜顶流,日耀之城和桂冠东方两个月成交了近50套。亚运村桂冠东方没办产证前,后台的挂牌量已经超过了500套,挂牌率高达18.5%。万科亚运村日耀之城目前挂牌量180套,挂牌率高达24%:每四、五个业主,就有一个挂牌卖房。

  为了稳住房价,业主甚至还成立了大亚鸭联盟,为亚运村价格护盘。不过就两个月的时间,业主们的房价护盘联盟就被汹涌的挂牌量击溃了。

  这几天,万科的亚运村卖出了一套129方的房子,买入价596万,卖价605万,算上利息已经“破发”了:上个月7万单价不走,6万也没走,月底竟然跌破5万了。

  相比当初限价4.6万的房子,大部分房子的利润几乎忽略不计。

  大亚鸭联盟的业主们,也成了中介各种搞笑文案的主角。比如:为了卖房,业主被踢出群;拼多多,三个业主急售;业主卖房很配合,饮料热饮配齐了;亚运村最顶身材女房东卖房。

  大亚鸭联盟内部也面临分崩离析。一位业主骂联盟的组织者,自己把价格提升上来,结果发现喊的最凶的都跑了,现在想卖都卖不掉。

  咱有位朋友认识组织者之一,他证实,带头喊“誓与亚运村共存亡”的那位女生:已经把房子卖掉了。

  1

  杭州之前的顶流——“奥体三兄弟”的风头,已经被亚运村盖过去了。

  奥体三兄弟的创世纪一位业主为了卖房,给买家写了一封长长的中英双语信,说这套房子旺事业、风水好。他们还给中介和购房者备了:香蕉、可乐、现金。

  新交付的龙湖天曜城,有位业主也很拼,自己组了个卖房群,一天,他在群里号召说,如果在今晚之前找到客户签约,今晚直接打银行卡5万。第二天,他在群里播报,房子已经签约成功,不过大家不要退群:一个月后他的K11即将上市。

  贝壳刚做了个内部报告,报告上,9-12月将交付74个小区,4.8万套住宅。他们评论说,24年最强交付潮来袭,次新房再迎机遇。

  对中介来说,新房、二手房都是机遇。上周,余杭仁和的启航城打出零首付和零月供的广告,中介们顶着40度高温骑着小电驴也乐颠颠的跑去带看,因为佣金8万。

  除了霞映里这种极个别项目不需要中介,杭州大部分售楼处都打着“欢迎贝壳”的横幅。

  杭州新的政策似乎也在路上了。这几天,“板块限价调整专题会议方案”的流言漫天飞,还有板块不发文但执行取消限价、调低容积率来提高限价等。杭州的救市政策箱里还有很多工具,但再多工具,似乎也很难回到当初了。

  还记得抢购亚运村那会儿,大家都坚信,限价4.6万的房子,交付时至少会涨到8万,10万也不是梦想,最夸张的甚至提出,亚运村要卖到15万……现在只能说,谁没有过梦想呢?

杭州楼市:房东开始踩踏出货

  2

  2018年以来,杭州每年新房成交量都在10万套以上,2021年杭州新房成交了18.7万套,为近十年历史第二高,是上海的两倍。要知道,杭州的人口,正好是上海的一半。

  天量的成交也意味着,2020年开始,杭州进入交付高峰。近4年,杭州交付了34.29万套。交付量最多的是2022年,交付了10.55万套房子。未来几年,还会不断有次新房上市,就像亚运村一样,它们才是市场的真实定价。

  别忘了,二手房还有另一个锚——法拍房。

  杭州房价鼎盛时,除了真假难辨的高价截图成交,还有天价的法拍房成交。前几年,很多法拍房以远高于市场价成交。但如果一直追踪这些被拍卖掉的房子,就会发现,一段时间后,它们又会被打上标签,重新回到法拍市场——因为已流拍。

  或许可以大胆猜测,法拍房的抢购是一个完全的假象。现在,这个泡沫也被戳破了。

  前几天,杭州大平层豪宅鼻祖金色海岸一套209平米的房子被法拍,最后底价1647.8万成交,折合单价约7.85万/平米,破了近几年小区法拍房历史新低。

  此前,金色海岸法拍房的成交单价都在10万/平以上。更早之前,南星桥另一豪宅顶流蓝色钱江一套199.85平米的房子,成交单价7.74万元/平米。

  这两套房子的价格,更令杭州人揪心。

  外地投资客的追捧下,奥体、亚运村全国闻名,但杭州本地人都知道,南星桥住的,才是真正的Old money。

  如果南星桥豪宅都没落了,杭州的价格体系也许就要真正重塑了……

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