中国房地产价格会进一步下跌

蔡明芳：在美国银行、摩根大通、瑞士银行与野村证券等多家投资银行宣布下修中国经济成长后，中国经济离5%目标已愈来愈远。 随着中国电动车、锂电池与太阳能电池等产业被美国、欧盟与加拿大等国加征关税，中国的出口部门对经济成长的贡献将会减少，这使得中国要达到5%的经济成长率目标更加困难。 面对持续衰退的中国经济，中国人民银行、金融监管总局与证监会等三大金融监管机构在本月24日宣布了包含货币、房地产与股市等政策，希望可以刺激经济。

房价预期使得台湾央行与中国人行的政策完全相反

就宽松货币政策而言，中国人行宣布下调存款准备率0.5个百分点与降低既有房贷利率0.5个百分点。 此外，中国人行也宣布降低第一户与第二户房子的头期款比率。 相较于中国人民银行的宽松政策，台湾央行在本月理监事会后是调高新台币存款准备率0.25个百分点，并降低房屋贷款成数等较严格的选择性信用管制，造成台湾与中国两国央行政策差异原因在于房价的“预期心理”。

我国央行为了避免更多资金流向房地产市场，故采取较严格的选择性信用管制来因应。 相反的，在面临房地产开发商破产与房地产价格持续下跌的情况下，中国人行是希望借由增加市场的流动性与民众缴纳头期款负担来增加其买房的诱因。 但中国人行所采取的政策是否有效，值得进一步讨论。

调降存款准备率的效果

首先，就降低存款准备率而言，当一个国家的存款准备率愈低时，该国金融机构可以运用的存款愈多，故可以在金融市场放款的金额就会愈大。 但是，当金融机构可以放款的部位愈大时，不代表金融机构的存款都可以贷放到市场。

第一，就金融机构而言，若国家的经济前景不好、市场风险提高或借款人的信用恶化时，即使央行没有调降存款准备率，金融机构也无放款的诱因。 此时，央行调降存款准备率是无效的; 第二，即使银行有放款意愿，但若市场上的投资人因对未来预期悲观而无贷款意愿时，金融机构的存款就无法贷放出去，进而形成“烂头寸”。 此时，央行调降存款准备率也不会有作用。

降低头期款无法提高购房意愿

其次，就房地产政策而言，降低既有（存量）的房贷利率可以直接降低民众房贷支出，增加民众的可支配所得，对经济可能会有所帮助。 惟当民众的储蓄意愿因对未来预期悲观而增加时，将会降低该政策的效果，但仍有提高民间消费的可能。 然而，中国除了面临通货紧缩外，生产者物价指数自2022年10月至今年8月已连续23个月负成长，显示中国厂商的生产活动与消费者的需求已陷入恶性循环。 在此情况下，今年七月与八月的中国青年就业市场又呈现17.1%与18.8%的高失业率问题。

因此，中国经济除了面临生产与消费的衰退外，再次增加的青年失业率，更可以说明中国经济尚未有复苏的可能。 此时，我们合理预期，中国房地产价格会进一步下跌。 换句话说，预期房价下跌的心理对有住屋需求者的影响，应会远大于降低头期款的政策吸引力，因此，人行政策应对中国房地产市场没有帮助。

最后，随着中国生产者受到生产过剩的伤害增加，这些生产者的产能将会过剩与减少雇用劳动的需求，甚至可能发生倒闭的危机，使经济进一步衰退。 以中国汽车为例，根据中国汽车工业协会的报告指出，中国八月新车市场的折扣比率为17.4%，汽车业杀价竞争的结果已使得今年1月到8月的汽车厂商损失约6,200亿新台币。 因此，中国政府有效的经济政策应是改变人民对经济悲观的预期，而非推出一篮子的无效政策。

※作者为淡江大学产业经济与经济学系合聘教授