股市暴涨! 房地产也要迎来大牛市?

　　9月27日，A股持续暴涨，创业板指狂飙10%，创最大单日涨幅，上交所系统被挤爆。

　　刚收盘，好久没有联系的房产中介给我打电话，“哥，现在股市暴涨，你赚到钱了吧!房东都开始蠢蠢欲动要提价了，赚钱了赶紧看下房子，现在是最后的机会。”

　　此前我曾写“熊市买房记”系列(《熊市买房记》《熊市买房记，之二》)，记录我的买房过程，但因为看不到楼市下跌的底，虽然有看中的房子，但心理价位上与房东相差甚远，处于既想等房价继续下跌又期盼政策早点托底的矛盾中。

　　此前我们关注提前还贷的数量，事实上这几年断供的人也是激增。据CRIC监测，截至8月31日，典型城市法拍房累计挂牌套数28万套，同比2023年同期增加了12%。这说明，很多购房者已经放弃房供，直接躺平了。这也是促使银行接受降低存量房贷款利率的重要原因。

　　这也好理解，此前高位接盘的人手里的房子，房价可能已经跌了三四成甚至是腰斩，如果他们的首付是三成的话，早已经跌去了首付，手上的房子早已经是负资产了。

　　我身边就有这样的例子，一个本家的兄弟2021年在南昌高位接盘，不但房子烂尾，到现在还未交房，最惨的是首付跌没了，现在仍在苦苦维权，只是不想上银行的黑名单，只能苦苦支撑。

　　利好政策来得猝不及防。

　　9月24日，国务院召开“金融支持经济高质量发展”发布会，央行集中推出了一揽子政策，包括降准、降息、下调存量房贷利率、统一首套房和二套房的房贷最低首付比例等。

　　其中存量房贷利率下调50bp，且后续仍有继续下调空间，一下引爆市场。

　　调降存量房贷利率最直接的好处是，切实减轻了居民的还贷负担，家庭将有更多的可支配收入用于日常消费，促进相关产业繁荣，推动经济发展。

　　在9月26日的中央政治局会议上，罕见地指出“当前经济运行出现一些新的情况和问题”，要求“要全面客观冷静看待当前经济形势，正视困难、坚定信心，切实增强做好经济工作的责任感和紧迫感”，强调“要加大财政货币政策逆周期调节力度”。

　　具体到房地产，会议用语极为急切且积极，提出“要促进房地产市场止跌回稳”，要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

　　业界评论，这是迄今决策层关于房地产市场的最积极表态，说明房地产下行过快成为经济运行中的突出问题，可能引发系列风险，必须下政策“猛药”。

　　资本市场反应最为敏捷，截至9月30日，五个交易日A股房地产板块整体已经涨了将近40个点，房地产市场有望迎来一波大牛市。

　　中央政策加持下，地方也加快刺激力度。

　　9月27日，广州市南沙区住房和城乡建设局发布《关于优化调整南沙区房地产政策的通知》，宣布南沙区全域放开住房限购，包括在南沙区范围内购买商品住房不再审核购房资格，也不再限制业主购买车位。

　　南沙虽然只是广州的一个非核心区，但这也预示着，一线城市全面放开限购的步子已经迈出。

　　9月27日，外媒(路透社)就发布独家消息，称上海和深圳将在未来几周内宣布取消主要购房限制措施以提振市场，北京则在关键区域外取消限购。

　　这比我们此前的预判还积极。此前我们认为，上海和北京将取消非核心区域的所有限购，广州和深圳则全面取消——众所周知，广州此前的措施，事实上已相当于全面限购解除。但上海此次如果能一次性取消限购措施，必将稳定房价，甚至极大可能将修复一部分优质资产的价格。

　　中央定调促进房地产市场“止跌回稳”第二天，上海七盘齐开，市场火爆。9月27日，上海亿级豪宅翠湖天地六期以及千万级豪宅中海领邸·玖序三期同日开盘，两盘以近170亿元的销售额实现日光。一部分聪明钱早已经开始埋伏，说明大家对此次的政策信心充足。

　　消息很快落地。9月29日，中国楼市迎来不眠之夜。

　　当晚，央行发布公告，首套、二套房存量房贷利率批量下调，平均降幅0.5%左右。这是落实9月26日的政策内容。

　　更大的惊喜来自于上海、广州、深圳三个一线城市同步发布楼市松绑政策。

　　上海政策不及预期，仍是优化限购政策，主要包括缩短社保缴纳年限、提升持有居住证群体的购房待遇、在临港新片区增加购房资格、落实存量房贷利率下调工作、降低首付比例、缩短增值税征免年限、取消普通住房标准等。

　　深圳优化限购政策，缩短增值税征免年限，主要看点是优化分区住房限购政策(本地户籍家庭限购2套，本地户籍单身限购1套，非本地户籍限购1套)、取消商品住房和商务公寓转让限制、个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年、降低首付比例等。

　　广州最为痛快，明确取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，成为四大一线中第一个全域取消限购的城市。

　　可以预见的是，目前沪深两市仍处于挤牙膏状态，如果效果不及预期未来调整政策仍将继续。

　　9月30日晚间，北京出台8条楼市新政：下调非京籍购房社保缴纳年限。非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上;购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上。

　　除了放开限购，各地都在建立促进房地产复苏的系统性措施。江苏全省13个设区市均已建立房票安置政策体系，指导各地进一步扩围新房房源，引导房地产企业适度让利，统筹用好购房补贴、税费减免等支持政策，推动住房“以旧换新”持续取得成效。河南郑州发布《郑州市存量房交易结算资金管理办法》，支持“带押过户、公积金贷款和商业贷款组合贷款”。

　　回顾上一轮的地产强刺激始于2015年的货币化棚改，这实质上就是“中国版的QE”，最近有经济学家呼吁10万亿刺激，这才是未来决定中国房地产走向的中坚力量。

　　政策的效应仍需要时间来消化，而最好的时间节点，就是接下来的国庆长假。

　　“金九银十”是传统的地产销售旺季，今年的表现却相当拉胯。

　　9月中旬国家统计局公布的8月份及前8月房地产相关数据可见，各个指标的表现都不好看，我们在此前的《还剩三个月，今年楼市会有转机吗?》中分析了，9月的完整数据虽然还未公布，但整体也不容乐观，这也是月末中央政策出台的重要原因。

　　民生证券研报显示，上周(9.23-9.27)30大中城市商品房成交面积环比小幅改善，但“金九”成色仍不足，926政治局会议指出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了地产宽松的较强信号，强调稳供给、促需求，推动房价企稳，预估四季度地产政策或仍有加码空间。

　　接下来的国庆节，在股市情绪的刺激下，在从上到下政策的鼓励下，很大可能走进久违的售楼处。

　　一些楼盘已经开始预热。9月28日，一张市场流传的海报显示，南京招商地产旗下某项目推出“买房送股票”活动，最高送20万元股票基金，业主可根据自身经验购买股票，股票本金由项目补贴提供。

　　股市楼市联动，这可能就是政策希望达到的一个效果，国民有钱了才会消费，而在中国最大的消费无疑就是购房，房子重新启动了，接下来上下游链条都能激活，从而为经济复苏注入强劲力量。

　　就在交稿前，上文提到的房产中介又联系我，约国庆节和房东一起见面谈价格，“你放心，现在政策刚出来，房东那边也还没底，价格还是可以谈的。”

　　我也在好奇，如此积极的刺激政策下，国庆节期间能否增加“金九银十”的成色。