第一省会，房价破“3”了

01 广州楼市，难了

作为老牌一线城市、中国第一省会的广州，今年的发展之路，无比艰难。

无论经济还是楼市，都遭遇了水逆。而这两者，又互相影响，互相拖累。

房地产方面，一级土地市场，一片肃杀。

上半年广州只卖出了4块地，揽金64.77亿元。

根据公开资料显示，今年上半年广州推出了12宗涉及住宅的用地，成交了4宗，分别是被华润联合体、越秀地产、花都城投、保利发展拿下，要么是央企，要么是国企，要么是城投，其余8宗要么流拍，要么终止出让。

按照广州市的供地计划，全年计划供应90宗涉及住宅用地，但上半年仅成交了4宗。

这是个什么概念？肉眼可见的速度下滑。

2021年成交了78宗宅地，成交金额1779亿元。2022年成交47宗，收入1221亿元。2023年成交43宗，卖地收入1183亿元。

可供对比的2023上半年，广州宅地成交了16宗，揽金431.2亿元。

果然，没有对比就没有伤害。

二级成交市场，也好不到哪儿去。

5月末出台的降首付、降利率措施，效果仅支撑了6月份一个月而已，到7月份又开始向下，8月份二手房成交再次跌破万套。

广州中原研究发展部数据显示：

8月份，二手房网签8872套，环比下跌11.6%。同比下跌8.8%。二手房成交均价跌至28278元，环比下跌7%，跌破了3万元。

新房成交也在回落。5月末出新政后，6月份广州新房成交了6575套，创今年新高，但和二手房成交走势一样，7月份便又开始下滑，8月份跌破了5000套，只有4906套。环比下跌18%。

按照国家统计局披露的数据来看，广州今年的跌幅一直在全国前列。

比如5月份广州二手房同比跌幅11.4%，跌幅位居全国第三。仅次于徐州、厦门。

6月份同比下跌12.4%，跌幅位居全国第二。仅次于武汉。

7月份同比下跌12.4%，跌幅位居全国第三，仅次于武汉、厦门。

8月份，同比下跌12.5%，跌幅位居全国第三，仅次于武汉、厦门。

02 广州经济，水逆了

广州楼市今年尤其艰难背后，与广州水逆的经济，剪不断理还乱。

对于一个城市来说，所有问题的根源都是经济问题，而所有经济问题的本质都是产业问题。

今年一季度，广州的GDP增速只有3.6%，位居26个万亿GDP城市倒数第三。

上半年，广州市地区生产总值为14297.66亿元，同比增长2.5%。

2.5%的增速，在GDP十强城市中，位居倒数第一。同时，GDP规模再次被重庆反超，丢失了内地经济第四城宝座。此外，14297.66亿元的规模较去年上半年仅增加166.97亿元，增量在十强城市中同样位居倒数第一。

这一增量只与很多弱三线城市相当。同期的兄弟城市深圳，增量超过了千亿。

广州经济放缓的关键，在于工业下滑、出口下滑。

出口方面，广州上半年出口额3117.8亿元，下降4.1%。同期的深圳，增长了34.9%。

广州上半年规模以上工业增加值增速下降了0.8%。

这一工业增速，在十强城市中，同样位居倒数第一，且是唯一一个规模以上工业增加值负增长的城市。

工业增加值下滑的关键，在于其汽车这个当家产业下行。

广州拥有6个千亿产业，其中汽车产业规模第一。目前可以查看到的数据，只有2022年的数据。

2022年，广州汽车制造业总产值6470.48亿元，位居6个千亿产业第一席位。

而这个当家产业，如今出现了 困局。

广州市统计局披露：

三大支柱产业中，汽车制造业生产持续承压，实现增加值下降16.4%；电子产品制造业、石油化工制造业分别增长8.1%和4.0%。

汽车产业增加值下降了16.4%。

此外，从上半年的工业产品产量角度来看，汽车产业同样跳水严重。

上半年，广州主要工业产品中，有8个产品产量出现了下滑。

其中彩色电视机产量、集成电路产量均下滑超40%。

当家产业中的汽车产量117.58万辆，同比下降了19.3%。其中轿车产量下降了31.5%。

此外，成品钢材产量、水泥产量、服装产量、啤酒产量均有不同程度下滑。

当家产业下降如斯，广州GDP失速，当然在情理之中。

重庆之所以能够再次反超，并走出持续两年的水逆，逻辑也在于汽车产业。

同样是以汽车作为当家产业的重庆，今年在华为支持下迎来了大爆发。

重庆统计局披露，上半年规上工业中，汽摩产业增速最快，高达25.8%。其中汽车产业更是达到了30.3%。

更为重要的是，重庆统计局还披露：

上半年，新能源汽车拉动全市汽车产业增加值同比增长30.3%，较一季度加快6.6个百分点，拉动全市规上工业增长5.1个百分点，对全市工业增长的贡献达59.7%。

其中，6月份汽车产业增加值同比增长28.0%，拉动全市工业当月增长4.9个百分点，增长贡献达88.3%。

上半年，重庆生产了39.14万辆新能源汽车，增长1.5倍，按照这一增速，到年末重庆的新能源汽车产量可能会接近百万辆。

在新能源汽车产量飙升之下，前5个月重庆的汽车产量已经超越广州，成为全国汽车第一城，上半年的汽车总产量121.4万辆，依旧第一。

03 广州，需要再出发

城市的终极竞争，是产业竞争。而产业竞争中，汽车产业又是重中之重。

在之前的文章中，我说过在所有的产业争夺中，汽车产业最具吸引力，因为它足以改变城运。

当年一汽落户长春，让长春在东北到处都是直辖市的年代里，也获得了直辖市的头衔。后来由于国家发展战略调整，东北所有的直辖市都撤了。

二汽诞生于中苏关系破裂开启三线建设时代，落户在大山深处的湖北十堰。十堰当时还只是一个近百户居民的小镇，如今七普时期拥有320.9万人口。

因为二汽的到来，十堰与其原本所属的勋阳地区换了身份，1973年十堰升格为地级市，1994年郧阳地区和十堰市合并，仍称十堰市，勋阳地区则降级为十堰的郧阳区。

1980年三线建设结束，十堰由于交通不便，二汽决定迁出，先是迁到了襄樊（现在的襄阳）成就了襄阳的湖北第二城的身份。1992年二汽改名东风汽车，2003年迁到武汉，成就了武汉的汽车工业，且是武汉如今的当家工业。

今年上半年重庆与广州的不同表现，又是汽车产业改变城运的一个佐证。

同样的，深圳这些年不断扩大与广州之间的差距，除了深圳本身的工业实力加持外，汽车产业崛起也是重要因素。

二十年前，十年前，深圳在汽车产业上毫无话语权。谁也不会想到，如今的深圳，汽车产业上的话语权，已然超越了广州。

汽车产业的未来，必然是人工智能+新能源。在这一赛道上，深圳、上海牢牢掌握着话语权，尤其是坐拥比亚迪、华为的深圳。

面对这种局面，广州已经觉醒。

作为老牌的汽车强城，广州利用自身的汽车产业优势，在新能源汽车时代，并没有掉队。

广州也出现了一批本土化的新能源汽车品牌，所以其新能源产量虽然不如三强，也仍在十强阵容。

但关键是，广州的汽车产业存在结构性矛盾。

去年12月印发的《广州市汽车产业中长期发展规划（2023—2035年）》提到：

广州汽车产业链供应链体系面临的零部件与整车制造不匹配矛盾突出，2022年汽车整零比仅为1:0.47，核心零部件本地化配套率较低，远低于国际成熟汽车市场。

当地媒体报道，广州整车生产企业，不少关键零部件由长三角供应商提供；广州占比较高的日系整车生产企业，进口后往往要在长三角完成初步加工和组装，再运至广州进一步加工组装。

所以，广州今年开启了纠偏模式，正在砸重金补齐汽车产业链条，尤其是做强新能源汽车产业。

广州市统计局公布1-4月份经济数据。从投资数据看，1-4月，广州固定资产投资同比增长2.6%，其中工业投资增长20.2%，增长势头强劲。尤为值得注意的是，广州汽车产业链加快强链补链，汽车零配件投资增长67.1%，比工业投资增速高出46.9个百分点。

公开信息显示，在广州2024年重大项目投资中，有31个智能与新能源汽车产业项目，包括广汽自主电驱产业化建设项目、广汽自主电池项目、巨湾技研储能器件与系统总部及生产基地项目、广州广汽荻原模具冲压有限公司数字化新工厂项目、祺盛动力混动发动机产能建设项目等。

广州的目标是，到2025年，汽车电子、动力电池、智能座舱等实现弯道超车，并成为全球知名万亿级“智车之城”。

而且，到2025年，新能源汽车产量要达到200万辆。

200万辆，这一目标和深圳定制的一样。

此外，广州6月份召开的发布会上，明确表示，要利用“1+3”支撑广州制造业发展。

“1+3”政策的“1”，就是《广州市关于优化空间载体 支撑制造业高质量发展的实施意见》主要包括23项内容；“3”为3个“若干措施”，分别是《关于推动工业用地高效利用的若干措施》《关于支持工业厂房建设的若干措施》以及《关于加快工业园区高质量发展的若干措施》，共包含21条具体举措。

在工作目标上，“1+3”政策聚焦产业空间载体“存量增效、增量提质”，重点实施“130”和“51520”工程：

到2028年，广州每年工业用地供应量将不低于1万亩，约占年度建设用地供应总量的30%；

到2028年，打造5个特色标杆工业园，推进15个低效工业园改造提升，推动20个村镇工业集聚区更新改造试点。

不久前，广州又发布了《建设广州国际航运枢纽三年行动计划（2024-2026年）》

产业是一个城市的灵魂，所有的一切都是建立在这个灵魂之上。

作为一座繁荣了千年的城市，作为民国以来新思想萌发之地，作为一座极具创新精神、奋斗精神的老牌一线城市，困难都是暂时的。

作为广府人心中的耶路撒冷，广州永远值得期待。