2025年，学区房最后的疯狂

2025年初楼市回暖了吗？从学区房上来看，是有的。

东莞的松山湖片区和莞城学区房成交价上涨，万科金域松湖等小区单价回升至3万/平以上，成交量激增。

天津的河西、南开区因学区政策调整，初中转学需提前3年购房，二手房单日成交量突破400套。

但2025年很可能是最后一个学区房小阳春了，因为学区房的价值正在一步步瓦解。

最关键的因素是明年小学生入学人数会出现更大的下跌。2020年出生人数下跌263万人，对应的就是2026年入学。

2月28日，国家统计局公布了《中华人民共和国2024年国民经济和社会发展统计公报》。

其中两组数据很惊人。

一是幼儿园在校人数：2024年，在园人数比上年一共减少了509万人。二是小学生在校人数：2024年，全国小学在校生较上一年减少了251.6万人。

这是小学人数首次出现如此大规模的同比减少。

过去几十年，虽然小学数量在城市化过程中不断减少，但小学在校生数量一直是增长的。终于，在2024年发生了这种转变。

原因就是出生人口下跌。2016年“全面二孩”政策释放的生育高峰在2017年后快速消退，新生儿数量从2016年的1786万降至2023年的902万，直接导致2024年小学在校生人数锐减。

而且这种下跌只是一个开始。因为结婚率在逐年降低。2024年全国结婚对数为610.6万对，这一数据创下45年来新低。

在过去的十一年里，东北三省的小学生共计减少了127.27万人，这种情况正在蔓延至全国。

学生数量少了，学校也跟着关了。

示意图

2012年全国小学数量有22.86万所，到了2023年仅剩14.35万所，在这十一年里减少了8.51万所。

一线城市的情况会好一些，但形势也变得严峻了。

广州传统教育强区越秀区，2024年9月，区内公办小学一年级共计招生351个班，同比减少74个。

北京多个区的小学入学人数也出现了下跌，2024年海淀区小学生预计减少3.4万人，西城减少2万人。上海松江区教育局在2024年官宣了四所小学终止办学的消息。

幼儿园关停的就更多了，还有幼儿园被爆改成养老院，真是紧跟人口变化趋势。

学区房市场的整体需求会越来越弱，暂时看不到反转的可能。

除了入学人数减少这个最重要的原因之外，家长行为模式的转变也在瓦解学区房的价值。

当下，反复强调“家”、“校”共同体的小学，学校的重要性一直在削弱，家长的跟进和付出才是最重要的。很多家长明白这一点之后，对小学学区就没那么深的执念了。

新一代家长更倾向于“用最小的代价解决教育问题”，购买总价低的小户型或兼顾自住品质的次新房，而非单纯为学区支付高溢价。    

优质学区房，如双学区、有名校资源的，依然会因稀缺性保持溢价，但流动性会降低。普通学区房，尤其是“老破大”以及“老破小”，则因需求减少加速贬值。

学区房逐渐被视为短期教育消费工具而非长期投资标的。家长更愿意去购买低总价、用完即抛的“学位占坑房”，而非长期持有。

遥想四五年前，三四十平米的学区房能炒到八九百万，恍如隔世。