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断水断电、押金纠纷。近期,很多租客遇到了这些麻烦事。
原因是二房东暴雷了。
在深圳、广州、杭州、北京等城市,这种现象开始频发。
这是大房东和二房东之间的经济纠纷,租客最无辜。
二房东暴雷的最主要原因,是租金的不断下跌,与他的收房高成本形成“倒挂”,规模越大亏损越严重。
比如:广州黄埔区租金从峰值53.34元/㎡/月降至41元/㎡/月,跌幅达23%。二房东通常以市场价7-8折签约房源,再经过装修、打隔断等方式来溢价出租,但租金下跌导致利润空间被压缩甚至亏损。
更严重的是,房租下跌的趋势在延续,二房东看不到希望。
2025年初,全国50城住宅平均租金创新低,一线城市租金同比连续下跌12个月以上,二房东利润空间被彻底击穿。
国家统计局最新数据显示,2025年第一季度失业率攀升至14.9%,仍然处于一个高位,未来的租房需求依然不乐观。
而且,出租房的挂牌数量也直线攀升。
以广州为例,2024年10月—2025年2月,广州出租房源挂牌增加了16116套,增幅达16%。
今年2月的全国租赁挂牌房源总量也环比回升了22%。
此外,天量保障房入市会进一步推动租房市场下行。
“十四五”保障房计划筹集870万套,2025年,根据各地已公布计划,还将筹建超100.6万套保障房,而保障房租金低于市场价20%-30%。
如今租房市场进入了“以价换量”阶段,房东普遍降价揽客。
二房东的经营运作模式也导致暴雷事件频发。
二房东普遍采用“长收短付”模式,即向租客收取半年或全年租金,但仅按月支付给房东,形成资金池,甚至利用杠杆来扩张。
一旦租金收入减少或房屋空置时间增加,资金链极易断裂。
比如某上海二房东管理200套房源,因空置率30%、租金下跌15%,每月现金流缺口达40万元,最终跑路。
而且,此前二房东无需资质审核或资金监管,仅需注册普通企业即可经营。租客难以核实房源真实权属,合同法律效力模糊,这也造成大房东和租客之间出现诸多的纠纷和冲突。
行业在加速洗牌。
据估计,近两年二房东数量减少约70%。
幸存的二房东将转向低杠杆、精细化运营,例如控制房源规模、提升服务附加值。同时,部分可能融入合规的长租公寓体系,接受资金监管。
为避免二房东暴雷事件再次发生,政策监管和租客意识都需要加强。
目前,多地已出台措施规范租赁市场,比如要求转租10套以上房源需市场主体登记、设立租金监管账户、限制“租金贷”比例等。
而租客也逐渐倾向短租、直接签约房东或正规平台,避免预付长期租金的风险,不要掉入低价陷阱。
其实,二房东频繁暴雷,背后是城市居住生态的改变。
单一的房屋买卖不叫生态。结合租赁、买卖,再细分下去的各类房企长租公寓、机构中介的租赁产品,买卖赛道里细分的共有产权房、配售型保租房等等,这才构成生态。
二房东在这种多元的居住生态中没有位置,不仅赚大钱的时代过去了,生存的空间也在消失。
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