上海楼市现状比想象的还惨

尽管上海二手房市场在11月录得近七个月以来的成交量新高，但数据表象背后，正隐藏着一场更深层次的市场震荡。市场分析人士指出，这并非需求复苏，而是资产价格重估与信心崩塌带来的“被动成交”。上海楼市正面临一场系统性的结构松动。

“以价换量”仍是市场主旋律

中指研究院发布的百城价格指数报告显示，11月，其监测的100个城市二手住宅价格环比仍下跌。其中，一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62%。据该机构监测，11月，上海二手住宅价格环比下跌1.24%。

据安居客上海监测，11月全月成交量创下近七个月新高，成为今年成交量第三高的月份。

多组挂牌数据也显示，上海二手房挂牌量环比显着下降。58安居客研究院院长张波指出，当前全市挂牌量环比开始下降，无效供给减少，特别是虹口、静安等核心区降幅更为明显，主要原因是更多房东开始“不愿低价抛售”，撤牌离场不断提升。

分析：这不是波动而是信心断层、结构松动

12月1日，两位长期观察上海楼市的分析人士——“无糖”与“梅大师”——几乎同时发布最新观点。他们一致警告：上海楼市并非处于短期调整，而是面临预期崩塌引发的资产重估。

博主“无糖”是“专注于数据的注册会计师（CICPA）”。他说，上海这轮楼市的变化并不是表面上看到的那样简单。上海楼市的本质问题不是价格调整，而是整个预期系统的松动。预期一旦滑落，将引发一场系统性的结构性下沉。

“无糖”对虹口区所有小区的“最大跌幅”进行统计后发现，跌幅集中分布在极端区间：跌幅在40%至50%的小区占比达36.02%；跌幅在50%至60%的小区占比达14.37%。

他形容正在发生的是：“信心断层，而不是价格波动。”

“当足够多主城区活跃小区的价格跌幅达到50%甚至更多时，市场长期默认的‘合理价格’这一心理锚点将彻底断裂，导致价格自动下探，直到找到新的均衡底部。”

示意图。图为上海浦东新区金融区。(JOHANNES EISELE/AFP/Getty Images)

而“梅大师”（在中国从事商务培训行业多年，是微博认证的大V。在各社交平台粉丝超过25万）用多个小区的实际成交数据，验证了“无糖”提出的40%~60%深度跌幅区间的普遍性：

闵行区的大型社区上海康城在2022年7月的历史高点为470万，最新成交价248万，跌幅达47%。

普陀区的潍坊一村“老破小”历史高点为347万（单价超10万），最新成交价143万（单价3.9万），跌幅超过 60%。

静安区的社区幸福新苑的“老破小”2022年8月的历史高点为449万，最新成交价224万，跌幅近50%。

梅大师用“极度观望”四字概括市场情绪。他说，“成交量上升不是回暖，而是房东降价到买家愿意接的价格。”这是典型的“以价换量”，而非健康的量价齐升。

摩根士丹利的心理警报

“无糖”引用摩根士丹利针对2000名居民的调查，揭示了市场心理的极度恶化：

一线城市看跌比例飙至67%，

计划半年内卖房者中，52%愿意亏本出售，

愿意未来购房者的比例降至历史最低48%，

真正“极有可能买房”的人仅15%。

这种心理变化意味着：卖家：全面进入“止损模式”；买家：进入“冻结模式”。

资产大洗牌：旧价格系统正在重置

两位博主的分析共同指向一个核心结论：上海楼市正进入一场长周期的资产大重估。

“无糖”说：“这不是波动，而是长达十年的资产大洗牌。旧时代的价格正在集体被重置。”

“梅大师”则强调，价格的快速下降是由于高杠杆资产在收入预期不确定下的脆弱性。买家不敢加杠杆，不愿做“接最后一棒的人”。这场结构性的资产重估，正将上海从一个“永远抗跌”的神话，拉回由收入压缩和流动性退潮共同塑造的现实底部。