北京已经放弃“救市”了？

曾是中国第一大地产开发商的万科，近日20亿元人民币债券到期，最后关头得到债权人的支持，宽限期延长30个交易日，暂时获得喘息空间。目前在尚未有任何实质性救助的情况下，万科是否最终违约与债务重组受关注。

专家认为：万科很可能逐渐走向债务重组，截至目前中共中央已无出台任何救市政策，显示问题已严重到“放弃拯救”，估计三五年内仍难有起色。

万科评比直落 可能逐渐走向全面债务重组

根据上海清算所刊发的公告显示，万科关于延长“22万科MTN004”宽限期的议案获得债券持有人投票通过，原定于12月22日到期的5个工作日宽限期将延长至30个交易日，至明年1月28日截止。

而评级机构惠誉早在上周便将万科信用评级下调两档至“C”，指公司未能履行债务义务，并警告若公司在宽限期结束后仍未偿债，评级将进一步下调至“受限违约”（Restricted Default）。

知名跨国投行高盛则在近期的一份研究报告指出，自2022年以来，已有超过20家开发商的债务重组计划获得批准。截至2025年10月，估算的累计债务重组规模已超过1.2兆元。在缺乏更广泛资金支持、资产处置、再融资计划的情况下，万科很可能将不得不采取市场化方式进行全面债务重组。

彭博社报道指出，万科还在试图说服投资者，希望其接受12月28日到期的37亿元债券的延期兑付。若无救援行动，整体来看万科未来数月仍将逐步逼近潜在的重组或违约。

这意味着万科最迟明年1月28日须与债权人重新协商并争取达成延期偿付协议；若谈判失败，将面临违约风险，并可能启动整体债务重组。一旦违约，万科约500亿美元的计息债务可能使行业风险升级，而若进行重组，也将成为中国有史以来规模最大的重组之一。

然而，巴克莱（Barclays）分析师指出，在万科约500亿美元的债务负担当中，约45%没有抵押，一旦公司被迫重组，这些债务将脆弱不堪。

CreditSights的亚洲信用策略主管Zerlina Zeng表示，执行风险高，万科可能会多次申请延长宽限期，直到进入全面的债务重组。

中央无出台拯救措施 显然已放弃房市

彭博社报道，作为一家有国资背景的房企，万科拥有约1600亿美元资产和超过12.5万名员工，但过去数月一直深陷流动性危机。该公司自11月下旬起开始请求延迟支付境内人民币债券，与此同时，市场也出现了政府支持正在减弱的迹象。

美国经济学家黄大卫接受访问时表示，万科一直被视为国有资产背景，财务相对健康的标竿型的房地产企业，现在连这种公司都要向债权人展期，说明整个行业的压力已经不是个别现象，而是广泛的连最优等的房企都出现资金的压力。政府可能更倾向于市场化重组拖时间，希望把债务甩给市场。

据中指院统计，万科2025年12月将有57亿人民币信用债到期；2026年将有123.66亿人民币信用债到期。

路透社上个月报道说，中国中金公司（CICC）已被导入评估万科的债务，债务重组是其中一个选项。一旦倒债重组，万科的带息负债高达3643亿人民币（约523.2亿美元），其规模可能超越恒大和碧桂园的违约事件。

万科约有30%的股份由国有的深圳地铁集团（以下称深铁）持有。一些分析师曾认为“国家队”撑腰足以帮助万科避免陷入财务困境。

对此，台大经济系教授樊家忠表示，要深铁无限制打开水龙头一直给万科挹注资金是不现实的期待。首先深铁没有理由这样做。它也不一定有能力这样做，因为这个坑无比巨大，任何一个国企、任何一个地方政府都没有能力去填补这个无底洞。

樊家忠认为，当然很可能中共中央会有很多措施出手相助，不断地让它拖延下去。但最后终将会倒闭宣布破产，然后重整进入清算的过程，只是时间早晚的问题而已。

樊家忠表示，目前中共出台的政策，不管是下一个5年计划还是中央工作会议所提出来的一些工作方针，都没有要去缓解房地产或拯救房地产的积极措施，显示这块已经不是工作重点。也就是，中国的房市问题已经严重到放弃治疗了。

对于深铁放弃输血给万科，中华经济研究院大陆经济所助研究员王国臣表示，他的见解有三，一是现在城投（城市建设投资）和土地财政都在萎缩，深铁自己也没钱也自身难保。其二，明知道是一家有风险要倒闭的公司，还贷款给它，可能会被质疑有利益输送的问题，可能吃上贪污的官司。

第三，习近平说要保房地产，可是他又说要“房住不炒”，所以官员或银行都是叫一步动一步，没人敢主动去做这件事。

房市将持续恶化 三五年难有起色

在恒大、碧桂园等大型房企相继爆雷后，万科被视为财务最稳健、最具国际背景保护的房企，如今也濒临崩盘，使房市行业困境进一步加剧。

中国在房地产市场持续低迷的情况下，近来出现大量“银行直供房”，也就是由银行把还不出贷款的抵押房产处理后，以产权人身份直接卖房，价格通常是市价的7成甚至对半砍。

王国臣表示，中共中央政策不明，房地产企业事实上是在恶化当中，才会出现所谓的“直供房”，就是没有经过法拍程序，直接就把它给收购回来。因为如果再等3年房价认列可能更低，所以银行就跳过法拍程序直接跟还不起贷款的住户把它买回来。

大陆国家统计局15日公布，今年1至11月，全国房地产开发投资达人民币7兆8,591亿元，较去年同期大减15.9%。其中，住宅投资下降15.0%。2022年至2024年，全国房地产开发投资年比则分别衰退10.0%、9.6%及10.5%。

对此，王国臣表示，也就是现在建商也不太愿意投钱了，房地产开发投资连续3年多都是投资衰退。他们既有的房子盖不下去，所以这个问题只会持续恶化。

“可是中共又不让他破产，多少还是会输血，慢慢输血给这些建商，让他继续盖房，比如说像去年到今年就很明显。如果房地产有危机，那么银行水龙头就会开大一点，因为中央下令。如果中央又不下令，没有持续盯，他们就把水龙头关紧，否则会影响到银行自己本身的不良资产，而且又会有贪污的问题。”

“就是在一下开水龙头，一下关水龙头的过程中，建商房子继续盖，员工继续聘，继续稳定就业，继续稳定烂尾楼的问题。继续把它盖完，让那些买预售屋的能够有房子住。”

王国臣说，可是事实上我们都知道他们连开门都在亏损，大家都是抱着还有个希望，就假装这家公司还没倒，所以预售屋还是有的。因为他倒了，预售屋就没了，那可能就要引发人民暴动。所以这件事有一天一定会压不住。

樊家忠也表示，房地产关联到上下游一大堆产业，房地产很惨，上下游产业当然就跟着一起拖入谷底。所以过去这几年中国房地产相关产业是一片哀嚎。而且很多国际报告也都出来，包括Bloomberg（彭博社）都预期中国房市预期可能要到2027年才落底。

樊家忠说，日本泡沫经济破掉之后，房市大概走了10年的空头，10年的空头之后再趴在地上再趴10年。也就是中国房市现在看起来要复苏还很早，相关产业起码三五年内不会有什么起色的。