“价格低得令人震惊”！中国史上惊人一幕杀到

尽管给出大幅折扣，中国农村银行在拍卖数百套法拍房产时仍难以找到买家，这加剧了房地产危机，并增加了金融体系及宏观经济面临的风险。

路透社对中国最大的线上拍卖平台之一的京东资产交易平台上由银行提供的房源挂牌信息进行梳理后发现，去年若干欠发达地区因房价大幅下跌，银行发起的房产处置（拍卖）显著增加。

平台数据显示，这些房产主要由地方农村银行挂牌出售。多位分析师、银行人士和房产中介表示，挂牌价较当期市场价普遍折让20%至30%。

以较低价格集中抛售法拍房，反映出小型农村银行在不良贷款攀升、资本缓冲有限的压力下，正加速止损。

“价格低得令人震惊，”辽宁大连一位房产经纪人李友才(音译，Li Youcai)表示。“目前银行手里法拍房的供应量非常大。”

他举例称，吉林银行大连分行将一套160平方米公寓以135万元人民币（约19.17万美元）挂牌拍卖，但11月6日进行的第二轮拍卖依旧流拍；而当时该房源的市场价约为200万元人民币。

房地产下行拖累加深

中国房地产市场下行始于2021年，是其历史上持续时间最长、程度最深的一轮调整。过去数年，这一调整成为拖累中国约19万亿美元经济体增长的最大因素，短期内仍看不到明显反转迹象。

根据官方数据，2025年全国平均房价回落至2018年水平；以建筑面积计的新房销售在2025年较峰值下滑约50%，回到2009年前后水平。

在行业层面，中国部分大型房企（如恒大）已破产，另有数十家房企债务违约。随着危机向实体经济扩散，农村银行查封并推向拍卖的房产清单迅速拉长。

路透社基于京东资产交易平台挂牌数据测算显示：

西北甘肃省：

银行去年挂牌出售房产4,292套，高于2024年的2,398套和2023年的478套；

西南四川省：

2025年银行挂牌1,909套（含住宅与商业物业），而前两年分别为370套与248套；

东北吉林省：

银行去年挂牌1,696套，高于2024年的371套；

北方山西省：

2025年挂牌519套，而2024年为457套。

甘肃、四川、吉林和山西省政府均未回应路透社置评请求。总体来看，欠发达地区银行发起的房产处置在去年出现明显激增。

瑞银在去年11月的一份报告中估算，自2024年年中以来，银行累计挂牌处置的违约回收房产约达135万套。

这一轮集中处置，紧随2022—2023年期间对购房者与开发商被查封房产的司法拍卖失败之后。多位银行人士与开发商表示，漫长的法院流程通常持续两到三年，导致银行最终“接盘”并持有大量难以出售的房源。

“除非售价非常有吸引力，或项目位置特别好，否则这些银行几乎不可能找到买家，”中原地产中国CEO Andy Lee表示，并补充称当前楼市成交本就低迷。

新一轮不良资产压力

此外，分析人士指出，随着疫情期间发放的小微企业贷款陆续到期，银行还将面临新一波不良资产冲击。许多借款人在经济复苏乏力的背景下再融资困难，迫使银行查封抵押品。

“市场期待已久的房地产支持政策并未真正落地，这进一步印证了监管层对地产行业‘支持但不刺激’的政策取向，”Gavekal Dragonomics分析师Xiaoxi Zhang表示。

她称：“银行持有的法拍房不太可能等到价格回升，因此更早卖出、尽快止损更合适。”

瑞银预计，中国银行体系不良贷款上升将推动法拍房规模从2025年的64万套增至2027年的243万套。

标普全球评级董事Tan Ming表示，与目前存量按揭贷款37万亿元人民币、以及居民经营性贷款25万亿元人民币相比，法拍房处置规模可能仍处于相对早期阶段。但她也指出，较市场价折让20%至30%并非常态。“如果这种折价变得普遍，将不可持续，因为这会破坏房地产市场稳定，并可能触发政府干预。”

瑞银亚洲房地产研究主管John Lam预计房价仍将下行：2026年或再跌约10%，2027年再跌约5%。“整个行业仍然供给过剩，”他说。

Xiaoxi Zhang还表示，这一趋势可能预示银行体系将进入更广泛的不良资产处置周期，具体取决于银行资本能承受的处置规模。“我们肯定正处于历史上最大的一轮不良资产处置周期之中。”