冼岩来稿：中国房市价格为什么居高不下？

　　【万维读者网】万维读者冼岩来稿：中国房产市场价位之高与空置率之高如双峰对峙，蔚为壮观。有人夸张说，如果上海的房地产全部按市价售謦，其金额足以买下半个美国。为驯服畸高房价，政府已使尽浑身解数，从行政、法律到经济，各种法宝尽出；甚至连央视也拍马助阵，专门在黄金档期中拆解房产商人为抬高房价的招数，高调打压房市兴旺势头。但即便如此，房市高价依然如故，不是纹丝不动，就是起伏甚微。







政府调节的见效甚微说明政府的经济行为效力已受多重因素限制，在市场化、全球化背
景下其影响力逐渐削弱，再也没有原来一言九鼎、如斯响应的权威。取代政府发挥作用
的应该是市场，那么市场的作用又如何呢？房价与房产空置率同时居高不下，证实市场
调节也已失灵。

当商品供大于求（供不应求）时，价格下降（上涨），供给减少（增加），这是市场机
制的基本原理，也是市场能够有效配置资源的根本原因。但是，中国的房产市场正在颠
覆这一经济学最核心原理：当房产空置率不断扩大时，房价竟不断攀高；即使承受了行
政力量的重拳打压，房价仍然居高不下。

任何理论的成立都对应于一定具体条件，理论失灵说明条件已发生变化。中国房产业市
场失灵的根本原因在于有非市场因素掺入其中，即银行业的非市场化。

中国的金融改革至今没有涉及根本，大多数银行仍然不是独立经营、自负盈亏的现代性
企业，不是真正的市场主体。它们并不完全服从市场信号，而是更多服从行政指令。因
此，市场机制在此经常失灵，这种失灵又会通过资金链条传递出去，造成其它相关行业
的市场调节失灵。

正是由于从1990年代末开始，银行服从政府“带动内需”指令，大力扶植房地产行业，
先后投入数以千亿计的信贷资金，中国的房地产业才有今天的高热繁荣。中国的银行大
多属国家所有，其经营责任的有无及大小，最终要由政府认定；当银行服从中央政府意
志放宽信贷时，它就获得了某种程度上的责任赦免。这种带政策意义的贷款即使风险很
大，经营者责任也很小。正是在这个意义上，中国的银行不是真正意义上的市场主体，
市场机制在此必然失灵。

由于银行不计或很少顾及信贷风险，房地产业通过按揭等方式低门槛获得大量资金。按
一般估计，房产开发商自带资金百分之十已属凤毛麟角，大多数开发商自有资金在百分
之五以下，市场上流传不少“空手道”神话。中国房地产业普遍盛行的这种“以小博大
”经营模式，已具赌博特征。由于风险与收益极不对称，刺激房地产业畸形发育、快速
繁荣。这是中国房地产业在重重禁令下仍然生机勃勃的根本原因：不割断其低门槛的资
金供给链条，房地产业的畸形繁荣不会枯萎。

中国的房地产业已不仅仅是风险与收益极不对称，而且是风险与收益的极度错位。具体
说，如果房产卖不出去，风险是银行的；如果卖出去了，收益是开发商的。由于房产开
发的主要资金供给方是银行，开发商本身不存在多少回收成本问题，他们不会为了减少
损失而急于出售房产，他们一定要待价而沽。开发商所面对的利益格局是这样的：如果
降价促销，可能所得只够归还银行，他们等于为银行打工；自己不但所得无几，甚至可
能还要赔钱。如果坚持高价，则相当于卖多少赚多少；卖不出去时可按高价抵付给银行
，抵付后自己可能还能拥有房产剩余--面对这些一种利益格局，任何经济人都会做出相
同选择。所以房产商们不约而同、众志成城，不管政府怎么风吹浪打，他们就是坚守高
价位岿然不动。

由此可见，市场失灵源于市场发育的不完善；中国房地产业的繁荣与过热源于政府方面
的人为干预、曾经的积极扶植。要调节目前的房市过热、房价畸高，就必须对症下药、
斧底抽薪，关键是要果然斩断银行资金对房地产业的高风险支持。行政权力既然是系铃
者，解铃当然少不了它，否则事倍功半。从这个意义上说，此轮宏观调控中出现的“某
管理部门用电话通知所属银行停止发放贷款”现象，虽然备受学商两界诟病，却是最简
便有效的解决问题方式。既然在可以预见的时期内政府干预这一调节手段还不可能退出
，那么每次调节时就必须预先考虑政策的时效性，及早适时作出调整，尽量做到未雨绸
缪。