房地产，绑架了中华民族

说明：这是我最近收到的一封极有分量的长信，里面对国家房市调控政策的解读和分析源自作者的切身感受，读之令人感慨。孙润琳老师是一位读过MBA的都市白领，她对住房问题的切肤之痛暗示了一个群体的承受极限。在有关部门面对高涨的房价自我表功调控“初见成效”时，许多人却在为高房价忧虑。黑白是不可能被永远颠倒下去的。房地产绑架了一个民族，绑架了许多人的幸福。愿这封信中所反映的问题，所提出的意见和建议受到应有的重视。感谢孙润琳老师的信任！----时寒冰

一个普通人对国家楼市政策的解读

孙润琳

寒冰，你好，

你写了很多，关于房价的文章，我一直认同你的观点，现在的房价这么高，无论国家怎样调控都不能遏制房价的上涨，每次国家出台什么政策总会跳出有一些所谓的 “专家学者”出来说这个伤害了老百姓，那个伤害了老百姓，为什么从来都听不到老百姓真正的声音哪，我今天我站在一个普通百姓的角度讨论下国家的政策，如果你认为我写得还不错，请你贴在你的博客上。

第一个政策，对5年内转让的住房征收5.5％的营业税，1％的个人所得税（本来是20％的所得税在执行中被架空了），0.5％的土地增值税，这个是出台打击炒房的，有一些学者说出台这个税收会使卖家把这些成本转嫁到买房者手中，还有人说这个政策使投资客已经离场了，那么结果那，现实是这个成本确实转嫁到买房者手中了，但是投资客并没有离场，为什么会出现这样的结果那，是不是没有这个税房价就涨的慢一些那，我不这样认为。先举个例子，假如投资客买一个100万的房子，首付30万，如果一年内涨了30％，那么是130万，这时转手卖出，负担各种税费8％，到手可以120万，还上欠银行的70万及一年利息按6％算4.2万，那么他实际到手 48.4万，（我基本都是算的高的，实际多得应该还大于这些）那么一年的收益就是60％，因为炒房有一个银行的杠杆效应，所以炒房的产出很高，现在一年涨 30％好像也不很难。所以凭这个税收政策下结论说投资客离场是武断的。到浦东的新盘看看，每个楼盘前都是一堆房产中介店。我认为二手房流转税收政策是可以打击炒房的，一般来讲，现在买房这么难，老百姓买房几乎没有可能5年进行改善的，所以5年内流转收税是打击不到普通百姓的，现在的税不是太高了，而是太低了，如果二手房5年内流转根据卖房所得征收20％至80％的梯度征税是可以打击到投资客的。没有这个税房价涨的也不会慢，只是炒房的成本更加低了，进入退出更加方便，完全是一个低门槛的投资途径。

第二个政策，银行提高首付至四到五成，我是很赞同这个政策的，又有专家说会影响百姓的需求，百姓买房更加难，其实百姓买房本来就很难，再难点也无所谓了。本来我们勉强够个首付，老公非要吵着当房奴，一提高，房奴的资格又被取消了。老百姓一般缺少金融知识，只计算眼前的利息下每个月还贷多少，而没有考虑将来升息对他的影响有多大，现在百姓购房的思路普遍是有70的能力买100的房，就是只计算现在还着可以承受，而没有考虑将来承受意外事件的能力，比如突然失业，父母生病等，买房不切实际的例子比比皆是，如果首付提高了，有一部分人买不起了，也是好事情，比盲目的做房奴要好一些。何况银行提高首付是出于自身防范风险的考虑，为什么不能提高那，难道银行不是盈利机构而是慈善机构吗？这些专家凭什么指手画脚那？不过我觉得这个政策是否推出希望不大，如果需求减少了，势必房价下跌，房价下跌了，银行对开发商的贷款难收回，造成坏帐，所以银行现在是骑虎难下啊，想稳定定不住，涨了风险加大，跌了也风险加大，所以说房地产胁持了银行是很有道理啊，房价上涨期间银行的风险显示出的比较小，隐含的风险在集聚，如果下跌，风险马上到来，所以银行就好比故事里《皇帝的新衣》里的围观的人，大家都装作看不见，等别人说吧，反正到时损失的不是我一个，那就让房价继续涨吧。还有现在银行的证券化道路还没有完成，等到这一步完成，全流通起来，有股民买单，国家银行才敢放心的暴露风险。

第三个政策，加大土地供应，很多开发商开出的药方就是加大土地供应，上次潘石屹也在高调指出。是不是加大了土地供应房价就降了那，可是为什么开发商手里都囤了好几年的开发量那，房价也还在一路上行啊。我觉得这个政策不可行，我们国家不是一个地大物博的国家，基本的耕地是必须要保证的，虽然我们现在百姓吃饭不愁了，但是粮食储备在整个世界来讲都是战略储备，我们国家这么多的人口如果长期依赖粮食进口对国家来是有极大风险的，这样我们的命运就完全掌握在别人手中了。粮食永远是重中之重，没房住不会死人，没粮吃可是几天就会死人啊。所以耕地的保护对我们国家是有着及其重要的战略意义。所以我不认为国家应该继续加大土地供应，盖很多房子，我也想不通每个人有几套房子对国家来说有何意义。如何盘活存量土地和闲置房产才是应该考虑的，如何把开发商囤积的土地解放出来才是重要的。

第四个政策，加强廉租房和经济适用房政策，这一直房产商高调提倡的。房产商是在转移矛盾，把矛盾对准政府，据说政府已经开始把工作重点转向这两个建设了，我对政府这样的决策也只能无语了，廉租房和经济适用房是解决的最低收入的人群，这些人群有着很严格的定义，也大概只占城市人口的百分之五，那百分之八十的普通百姓怎么办那，并且以政府的办事效率，就是解决好这百分之五估计也的1000多年了。政府更应该考虑的是怎样让大多数人买的起房。

第五个政策，限制单位自建房，个人集资建房。有专家说这是历史的倒退，是社会的不公。我实在不明白怎么就对社会不公平了，以前都是单位自建房，百姓也没有睡到马路上吧。难道都买高价房，让房产商和腐败官员牟取巨额利润社会就公平了吗？是的，好单位的员工有好房子住，坏单位的职工没房子住，是社会的不公平，可是现实是好单位的员工怎么都买得起，坏单位的员工怎么都买不起，这就社会公平了？如果是允许单位自建房，很多中等单位的员工都可以解决自己员工的后顾之忧，不使自己的员工长期在“房奴”的紧张病态生活下降低自己企业的效率。有很多的单位自建房了，刚需自然就少了，开发商也有了竞争对手了，我国很早就有商品房了，为什么一直价格不高，就是有单位自建房，商品房的社会需求没有这么大。并且邓小平也一直说改革是摸着石头过河，为什么不能走回头路那。

第六个政策，限制外资买房。好政策啊，国家限制外资购房，可是没人执行啊，上海电视台说外资在上海团购楼盘，没有一点谴责的意思，隐含义是外资都在买，楼市没有泡沫。有哪一个国家会像中国这样把房子当作炒作工具允许外资大肆购买。据我从新家坡归来的同事说，外国人是不可以买一手房的。只能买二手房，而且本国的房东也只有一次卖给外国人房产的机会，同事买房的成本也相对本地人高一些，持有成本也很高，每过几年政府就会对房子外装修，当地人只付一点点钱，而他要付几万新币，所以他就把房子卖了。

上海电视上说上海房价涨了，久违的温州炒房团又来了，高调的就像要举城欢庆一样。温州炒房团就像蝗虫，他们飞过一片，庄稼颗粒无收。他们为城市发展做出了什么贡献，让他们自由掠夺各个城市的发展成果，有些地方政府专门到温州去请温州炒房团到当地买房，这是什么行为。

我觉得国家不仅仅应该限制外资买房，也应该限制异地置业。我前面说了，国家土地紧张，有的人在各地买多套房产，一年住几天，其余时间空置，这不是资源的浪费吗？我们是一个发展中的国家，不能这么消耗资源，各地政府应首先保障当地的百姓及长期居住者置业，而不能主动邀请外地人在本地置业。必须为这个城市做贡献才可以买房，你首先应该是这个城市的纳税者，可以要求外来人口居住满几年以上才可以置业。外地人置业也可以，可以专门给这些人盖房，房价应该高于本地百姓的两倍以上，并且征收高额的持有成本，普通百姓自己本地买房还困难那，没人在异地置业，这些房子只对准有钱人，就像对奢侈品征税一样。买房者占用了国家稀缺的土地资源，理所当然他应该比普通人多付出一些代价。

第七个政策，征收物业税。这个政策研究好多年了不能出台，增加住房保有环节得成本，也减少了投资需求。一般来说对于自住的一套住房来说是免征的，我那个新加坡回来的同事也是这样说的，所以我不怕征收物业税，现在的政府是一次出让收回了房子未来70年的钱，如果物业税了，一年一年收，现在的政府就收得少了啊。每届地方政府一般都是任期几年，只要在我的任内房价不崩不想那么多。这就造成了地方政府的普遍短视。

第八个政策，央行和发改委建议取消期房销售，马上有专家跳出来说这样会增加开发商的资金成本，会提高房价，不能取消。期房销售是非常不合理的，买房人只凭图片就要花出一辈子的积蓄，想想现在我们买什么东西是不验货就买的啊，我们就是去裁缝店做衣服也是做好给钱啊，没有说先给钱再做啊，开发商通过预售把资金先回拢，对质量没有了动力，对囤盘惜售却是动力十足啊，所以这些年的房屋质量层出不穷，只是都被高涨的房价掩盖了，老百姓房子到手，发现质量问题，开发商马上说给你退钱，可是退的钱根本就不能买同等地段和价位的房子了，只能忍气吞声了。我支持取消期房，中国商品房发展这么多年了，开发商已经很壮大了，不能再有银行和普通百姓为其买单了。就像最初电话手机的入网费就要5000，电信和移动迅速的壮大了，入网费不是免费了吗？老百姓已经对开发商的壮大买了很多单了，也是该断奶的时候了。

为什么房价这么涨，买房的人还这么多，真的都是刚需吗？真的是供不应求吗？我怀疑，三月上海的房价低迷的时候，有专家说上海房子未来几年供大于求，这一热，马上就说上海的房子供不应求了，刚需太旺了，难道刚需是一夜间出来的吗？难道两个月上海一下增加了几十倍于住房的改善需求吗？结婚需求吗？反正我不信。我认为大部分是投资需求，还有一部分是恐慌于房价还要上涨预期的提前刚性需求。我有几个同事朋友都在近段时间买了房，只有一个理由，不买还要涨，涨了将来更加买不起。中国的CPI指标长期处于失真状态，中国的通货膨胀在悄悄来临，很多人都在担心自己的辛苦积蓄怎样不被通货膨胀化为乌有，那么房产是一个很好的抵御通胀的资产，这使得的百姓保值要求增加了房产的需求。我也经常考虑我们怎样在通货膨胀时期保全家庭资产。通常意义来讲，房子确实是通胀时期的保值品，以前百姓的家庭资产很少，对通货膨胀了解也不多，不知道怎样保值，但是在这样一个价格畸形的年代房子是否还能有这种功能我也很持怀疑态度。

其实看看国家政策都是那哪些人出的，就知道为什么房价和调控背道而离了。今天看到一篇人民日报文章。专家：住房问题不仅仅是经济问题，还是社会问题，采访的一个专家职务是中国房地产及住宅研究会副会长、建设部住房政策专家委员会副主任，我想中国房地产及住宅研究会是房地产商赞助的吧，一边拿房产商的钱，一边是建设部住房政策专家委员会副主任，我很难想像他如何能制定出考虑百姓的什么政策。

国家统计局局长在接受公开采访时回答中国房价为什么涨这么猛时，这样解释，“就说这些年的房价上涨，不是咱们中国一家，也不是北京一家或者深圳一家，世界性的。从1997年到2006 年，除了日本和香港，这十年当中，房价还没有恢复到1997年以前的水平以外，其他的地方，多的涨到180%多，像爱尔兰，一般的也涨到100%，美国是 98%，这十年当中也涨了，就是翻了一倍。所以这个价格上涨的趋势，它不是中国一家，它是有一种全球性的这种特征，这一点可能我们也要注意。”我不理解他的这个解释是什么意思，难道中国的房价在世界接轨，涨者无罪，中国涨了多少，一线城市远远高于180％吧，谁都知道中国统计局连房价涨幅根本都算不出来，没人相信统计局关于房价涨幅的统计数字。每个城市的地盘都在不断扩大，连郊县的楼盘都算上了，拿这个稀释后的房价比较，中国的房价涨幅也不低了，更别说真实的涨幅了。并且他说这话的时候美国的次级贷市场已经崩盘了，美国的房价已经开跌了，他倒是只字未提，房价跌中国就不需要国际接轨了。

国家的政策有些是可行的，只是都太软了，再到地方政府手里，执行的更加软了，所以房价会像过山车一样。

我做为一个普通百姓，希望百姓们也能明亮眼睛，不要总被专家的话语蒙蔽，2001年股市大跌前多少人听所谓的股评输的精光，现在没有什么专家，看看电视上出来的地产专家，不是房产中介就是开发商的老总。你要看好你自己的钱包，买房前应该想想自己的能力，不要因为房价会继续上涨就不顾一切非要去做房奴。当然如果你有能力，而且又觉得租房感觉不好，你可以买。

不过现在租房确实是房东在补贴房客，新房收益每年高于一年期银行存款利率的房子凤毛麟角，如果有人主动给你花钱你为什么不享受那。资本是逐利的，房东愿意为你补贴，是因为房价会上涨而不是房租会上涨，房租是不会涨的很快的，因为那么多投资买房的人在卖出之前都是进入租赁市场的，房子供需是平衡的或者供大于求的，要么是自住，要么是出租，房源在现在是很充足的。房东会永远做活雷锋吗？答案是 NO。价值和价格远远偏离，在市场经济中是不可能持久的，那么只有两条路，房价下来或者房租上去，房租会上去吗？我看难，房价下跌，暂时还不会，也许还会继续涨，房价和房租会继续背离，但是终究它是要向价值归拢的。

其实我很盼望政府能停止调控的手，看看政府对开发商那么好，开发商得好不卖乖，处处调戏政府，任志强高调指出“楼市调控一次，房价涨一次”。潘石屹说“控制房价应该继续加大土地供应”，开发商把土地囤积起来再出来要求政府继续加大土地供应。政府尽量减少干预市场的手，为什么不允许单位集资建房，我觉得不合理，之前我们在内地时允许单位自建住房时很多单位，并不只是有钱单位，都以很小的代价解决了员工的住房需求，是一种很好的解决百姓住房的方式，增加多种住房供应方法，增加市场竞争，这不是很好吗？房价高也是地方政府的幕后推手，高房价可以拍卖更高价格的土地，这种冲动无法抑制，所以要地方政府打破垄断也很难，但是无视百姓承受能力，疯狂的吹泡泡，泡泡破裂时对经济的伤害不敢想象。我坚信市场经济里市场会有“看不见的手”调节，无人能够阻挡。

杜甫的《茅屋为秋风所破歌》唱道，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山！呜呼，何时眼前突兀见此屋，吾庐独破受冻死亦足！”

邓小平也说“让一部分人先富起来，带动大家共同富裕”，现在是有钱人只想把即将的有钱人榨到骨头里，赶回贫民阶层。现在一套房子就是把一个新兴中产打回赤贫。中国就是三个阶层，公务员、有钱人和穷人。

“水能载舟，亦能覆舟”政府千万不要小看了百姓的力量。避免新”三座大山”成为社会酝酿不满的土壤，政府也应少许考虑吧。

我有两个新加坡回来的同事，告诉我在新加坡一套140平米的三房两厅两卫需要新币19万元，折合人民币95万元，他们在上海没有买房，也是租房。当然有人说上海是国际大都市，要赶英超美，比肩纽约，伦敦，香港也看不上，新加坡算什么东西！我希望上海能有这样一天，让我们足不出户，就可以到纽约，伦敦了。

我不想判断房价的走势，反正我一想想我120万买个房子还很不怎么样，我买个房子还要看卖房人的脸色，我就不舒服，我也实在想不来我现在买什么东西还要看卖家的脸色， 20年每个月还六七千的贷感觉就是那么可怕，让我每天一睡醒想着今天欠银行300元就只想晕倒不起来，我只能说，房价，请一路走好。