昨天，北京市政府宣布，为改造旧城居民住房条件，北京启动“申请式疏散”，对外迁居民给予货币补助、优先供应保障住房等优惠政策，鼓励居民迁出旧城，降低旧城人口密度。城四区今年正在开展建国以来规模最大的一次房屋修缮和市政改造工作，对城内44条胡同、1474个院落进行改造，涉及居民1万户。市建委住房保障办副主任李西燕介绍，改造重点有四方面:基本完成对五类危险住房的改造；对文保遗迹，重点四合院进行修缮、整治，改善居民住房条件；结合重点区域改造，完善市政基础设施；适当疏散旧城人口，优先解决低收入家庭困难住房。“市政府安排10亿专项补助资金，主要用于直管公房房屋修缮及外迁补助，各区还要在财政预算中安排相应配套资金。私房由产权人负责修缮，政府给予适当补贴，单位自管房产由各产权单位负责修缮。”李西燕说，旧城人口疏散要坚持居民自愿原则，由原来的“拆迁式疏散”，改为“申请式疏散”。愿意迁出原居住房屋的，政府提供多种安置方式，符合保障住房供应条件的居民，优先纳入住房保障体系，优先审核供应。“比如，在崇文区草厂三到十条地区，愿意自愿搬走的政府给你安排弘善地区的房源，不愿走的您就在这儿，政府出钱帮你修房改善条件，来去都可以自由选择。”李西燕表示，本次改造将原来不规则的私搭乱建进行统一规整，在正式房屋前，将自建房改成厨房，满足居民日常生活需要，结构上与正式房分开，待将来具备条件后再逐步拆除。院内地面全部进行硬化，并铺设渗水仿古砖。院内空地部分统一种植花草。李西燕还明确表示，旧城内危房改造的任务必须由政府承担，不能交给开发商，开发商会追求利润、容积率和规划面积。（2008年1月7日《京华时报》）
这里面最重要的是什么？就是“拆迁式疏散”改为“申请式疏散”。用给予货币补充方式，鼓励北京旧城居民搬出来。
这是可能的吗？
在看惯了北京市委府穷凶极恶的强制性拆迁之后，突然之间又冒出了这么个“申请式疏散”，咱还真不知道，是该大喜过望涕泪横流，还是该小心翼翼如履薄冰。
其中，北京市贪官污吏们给出的理由，就是旧城改造。这个借口下，北京市已经被拆的七零八落惨不忍睹，那些古迹和富有人文历史信息的建筑，就在短短十年左右的时间里化为乌有，任凭国内外舆论怎么大呼小叫、媒体如何连篇累牍报道损毁历史名城的恶迹，都拦不住北京市方面一意孤行，把类似曹雪芹、袁崇焕等古人的故居悉数拆掉；与此相伴的是，整条整条胡同，都在我们这个时代当中消失，作为北京最能够代表城市形象的标记，胡同差不多已经被消灭干净了。也就是说，北京作为一座历史名城，已经不存在了。
早在2002年，我在央视做经济学家演播室访谈节目时，中国宏观经济研究院王建就推荐赵燕菁参与节目。这个头发比我多不了几根的家伙，是个城市规划方面的主儿。王建推荐说，以往经济学家看问题，都是很平面的，而赵燕菁可以提供经济学家从来没有注意到的空间视角。
在涉及北京等中国城市作为历史名城保护的话题上，赵燕菁给出了他的答案。
老规矩，引用后用加长省略号表示。
我国的历史名城如何保护？
中央电视台商务电视“周末盘点”
中国宏观经济信息网
〖经济学家就事伦理，解读新闻和数字背后的含义。这次是中国城市规划设计研究院历史名城保护研究所所长、高级规划师赵燕菁先生。〗
上海商铺售价上涨与悉尼奥运会旅游收入惊人值得关注
最近，从城市规划和房地产角度看，有两条非常有意思的新闻：一是有消息说，今年以来上海商铺平均售价出现了30％以上的涨幅，而来自全国大中城市的信息显示，全国商铺的潜在商机高达2万亿元，这非常有意思。
另一个是有关奥运会的新闻，这则新闻提到，据澳大利亚旅游委员会预测，在悉尼奥运会前后、也就是1997年一直到2004年这段期间引发旅游游客高达1600万人，预计将会获得42.7亿美元的收益。
这两条新闻看似表面上没什么相关性，但是却都和今天要讨论的这个题目有非常相关的意义。今天要讨论如何进行我国历史名城的保护工作。商业店铺和老城的关系非常密切，旅游产业和历史名城保护同样有非常密切的关系。
作为一个老城来讲，它一般都位于城市中心，商业价值都是非常昂贵的，这是一般的情况。从现在我国整个情况看，商业店面价格攀升都是和我国城市商业店面供给短缺有关。如果历史名城保护问题没有得到很好的处理，会加剧这种局面。现在我国老城更新进程正在加速，大量的街道正在拓宽，很多传统的商业店面正在消失，如果这种情况继续下去就会进一步促使我国城市中心区地段的商业店铺出现短缺，同时也会造成商业店面价格的进一步攀升。
另外，根据悉尼举办奥运会的经验，2008年前后我国旅游业会有一个高峰。如果这个时候我国老城保护工作没有跟上，就会出现一个问题，外国来的一批批游客到我国来看什么？所以这两条新闻都是和今天所要密切关注的历史名城保护工作非常相关。
奥运会对北京历史名城保护工作而言是把双刃刀 北京是一个历史文化名城，即将举办2008年奥运会和历史文化名城保护方面，两者间的关系教为微妙。对于北京来讲，2008年奥运会是一个两面尖刀：一方面它会加速北京旧城更新和改造。最近北京市委已经做出规划，要求在5年之内把北京所有的历史街区和它的老城进行彻底的改造，这会大大加速历史城市更新的过程。另一方面，如果在这个阶段处理得不好，有可能使北京的历史文化特征在短短几年之内丧失殆尽。这是一个非常紧迫的问题。
如果利用得好奥运会的机会，同时，奥运会可以带来非常好的历史名城保护契机，因为城市和商品一样同样需要需求者，奥运会带来旅游是一个非常好的对历史名城保护的需求。历史名城保护到底由哪一些人来消费它？这个问题及其答案非常重要。现在奥运会提供给北京这样一个机会，使北京可以利用这个机会把历史名城保护工作推向一个新的高度。所以奥运会对于北京来讲是两刃刀，关键在怎样把北京历史名城保护工作规划并开展好。
城市历史街区快速消失和老城改造成本急遽上升是目前的主要问题
我国现在保护历史文化名城工作主要面临的问题，表现出来有两个方面。
一方面，从全国范围来讲，我国历史街区都正在面临快速消失，尤其是在沿海和经济高速发展地区，大量的历史街区、大量的传统民居、大量的传统店面整片整片地消失，其中包括像北京的胡同、上海石窟、以及很多具有历史遗迹的东西都在快速的消失，这是一个很大的危机。建设部一个老领导曾经提出，现在的历史名城保护工作已经到了唱国歌的时候，也就是到了最危急的时候，这是一个非常严重的局面。我国按照这个经济速度发展下去，很可能就在一代人之内现在仅有的历史遗迹会在城市里荡然无存，城市会丧失掉它的历史特征。
另一方面，旧城改造的速度越来越快，在政府内部、政府和开发商之间、政府和居民之间产生了大量的摩擦和伦理冲突，导致旧城改造成本急遽上升。
这两个方面都迫使我们要重新考虑历史名城保护工作到底应该怎么做？这个问题已经提到议事日程上来了。
众说纷纭的认识原由只停留在浅表层面 目前之所以历史名城保护问题层出不穷、屡禁不止，与我们提出的对策有很大的关系。到目前为止，我国对历史名城保护问题的主流看法还是认为，之所以出现大规模历史古迹文物的破坏，主要是由于认识不够。所以现在保护历史名城的主要对策提出来，是提高大家的认识、加强宣传、加强法制。但是目前看，我国经过这些年按照这条思路来保护历史名城的效果并不好。
现在就要问，是不是在这背后还有更深刻的原因？如果对于问题看不清楚，如果对于病症诊断不够准确，那么下的这个药很可能是文不对题，最后只能是治表不治本，达不到历史名城保护的根本目的。这是一个非常需要重新思考的问题。
城市经济高速发展时期名城被破坏危险最大 换一个角度来看，我国历史名城保护问题到底是怎么出现的？从经济学角度来讲，历史名城保护与城市发展和扩张速度非常有关系，在这方面全世界都是同样一个现象，历史名城保护问题都出现在经济高速发展的时候；而无论穷国还是富国，只要其经济进入比较平稳发展阶段，历史名城保护对于他们都不是主要问题。这说明在经济高速发展的时候是历史名城保护面临最大危险的时候。
为什么会出现这个现象？在城市发展几百年历史上，大部分时间都是稳定发展，北京也好、我国其他古城也好，历史上它们都是比较稳定的发展，除了受战乱影响比较大之外，它在常规情况下都是在逐渐在变化，今天一家改建一个房子，明天另外一家建另一个房子，上百年逐渐演变，城市在此进程中得到不断更新。这种更新方式就像一个人在成长一样，每天细胞在新陈代谢，多少年以后一样能够保持他的历史特性，从小到大能够看到他昨天的影子。所以城市属于自然演变过程之中。
当城市进入高速发展的时候这种情况就会发生变化。一般来讲，这时城市搞以市中心为圆点快速膨胀向四周均衡扩散。而随着城市的快速发展，古城就会被包在城市中间，城市中心区的地价会迅速地攀升。这时改造城市中心区的压力就出现了，而且这种压力是在非常短的时间大面积地出现。这是为什么在我国城市经济高速发展的时候，历史名城保护工作压力会非常大的原因所在。
城市单中心扩张造成中心区影子地价离奇高涨 在这种情况之下，城市中心地区的影子地价会非常的高。比如北京现在故宫周围这些地方，虽然这么些年来没有什么基础设施建设，故宫还是完全保持了原来的模样，但是随着城市的扩张，随着二环、三环、四环、甚至现在五环的建设，相关所有地价的变化都会影响到中心区的地价，使得中心区地价快速地上升，这些地方的影子地价会非常的高。
影子地价是土地能够卖的价格，但并没有通过交易真实地把这个价格实现出来。比如也许天安门一公顷值五个亿，但是由于种种原因天安门不能卖，实际上它这个价格只是影子，只是理论上的价值，是图有虚名的，就是虽然不能把它在市场上出售，但它实际上的市场价值非常高。
土地影子价格与实际价值趋同才可能经济 如果城市影子价格和实际价值背离的话，意味着城市财富的大量丧失。本来能够卖五个亿的土地由于历史名城保护、由于文化古迹保护的原因，现在一分钱不能卖，而这种地方控制越多损失就越大。
如果将城市结构调整，把这个地价重心移出去（比如说移到CBD），这时候天安门地价可能会降到三个亿、或者甚至降到两个亿。实际上因为这时钱可以从CBD里收回来，就等于意味着机会成本下降，由于保护老城而带来的机会成本损失减少。这就是影子地价和真实地价的差异。
侵蚀老城可以获得惊人利润使破坏具有强大驱动力
现在北京老城大概是60平方公里，其中相当大一部分面积是由比较低矮的平房、或者居民住宅组成。实际上现在北京地价已经非常高，二环以内1平方米卖到10000块钱是轻而易举的事。如果按照这个标准来考察，北京老城1公顷的地价就要上亿；假设只要把它的容积率（单位面积里的建筑面积）提高一倍，它的价值也上亿；如果北京大概60平方公里老城统统提高一倍，就意味着6000多亿元的资产。假设其中有拆迁不成的，能够剩下一半，也是3000多亿。这也是一个非常巨大的财富。但现在由于历史名城保护等方面的原因而不能使用这些老城面积，这是一个很大的浪费。
事实上，没有一个开发商能够抵御如此大的诱惑，因为他只要拆迁一点点就可以有巨大的回报；也没有一个政府能够放弃如此大的回报，而且能够长期忍受如此巨大资产的沉淀和流失。如果政府得到这笔钱然后存到银行里面，光利息就是一个天价。
所以这对于历史名城保护来说，是一个非常大的压力。恰恰由于这些土地价格上升，迫使政府和开发商逐渐要侵蚀掉老城街区。从这个角度来理解，可以说历史名城保护之所以出现危险，恰恰是由于经济发展的结果带来的。
名城保护要从经济视野看待 国外名城也多损毁
对于历史名城保护问题，首先要从经济利益角度来讲，因为文化必须附着在经济利益之上。按照其它国家的先例，比如美国的纽约、日本的东京、或者是韩国的汉城这些地方，城市经济高速发展时都是大量地破坏传统历史街区的风貌。
我国现在也面临着同样的压力。但是这是不是意味着我国历史高速发展的时候历史街区就没办法保护了、历史风貌就必须要丧失了？这个问题是现在面临要探讨的问题。在这方面，同样可以看到世界其它国家的情况，是不是所有发达国家在高速发展的时候整个历史街区都要遭受大规模的破坏？
国外名城保护好的除宣传外还有疏导
其实还是有例外的。可以看到欧洲国家，比如像意大利的罗马、威尼斯、法国的巴黎这些著名的城市，都同样经历了二战前后经济高速发展，他们在工业化的过程中同样面临着市中心区改造的巨大压力。但是他们是怎么解决这个矛盾的？通过考察国外历史名城注意到，大部分都是通过立法、通过政府补助、通过宣传教育提高居民意识水平。这是表面上能看到的国外的一些做法。
但是看到这些做法的同时，往往却容易忽视国外除了堵的办法还有疏的办法。去年考察欧洲后发现一个非常有意思的现象，就是所有欧洲历史名城保护好的这部分城市可以分成两类。
一类是小城市，即使在高速发展时成长也不快，人口大量流向大城市，这些城市没有什么破坏（因为没有力量去实施破坏）而保护下来，这些城市相当于我国漓江这些比较破旧没有财力所以没有力量破坏反而侥幸保护下来这类城市。
另外一类是这些高速发展的大城市，比如罗马、威尼斯、巴黎，而这些城市只要是保护好的，从大到小无一例外一定有新城。人们都知道墨索里尼时代建了罗马大道，罗马的一些废墟、古迹遭到一些破坏，但很少有人知道墨索里尼时代还建立了新城，而正是由于这个新城的建设大大地减少了工业化对于老城的压力。去过威尼斯的人都欣赏威尼斯的水乡，这是历史名城保护的结果，但是很少有人知道，其实威尼斯的大陆部分是相当大一片工业区。所以，只要历史名城得到保护，几乎毫无例外一定有一个新城。
釜底抽薪建新城可平抑老城地价
回过头来看我国。如果采用国外这个办法把高速发展经济的压力释放出去，我国比如上海、中山、厦门、最好的例子是青岛这些城市历史街区的保护就会比其它的城市容易得多。
为什么会出现这种现象？实际上，新城建设起到一个釜底抽薪的作用，如果一个城市在高速发展的时候按照单中心模式向外扩张，城市中心区地价高涨是没有办法控制的。如果一个城市把高速发展中增量部分移到城外，单独建立一个新区，这时城市地价重心、也就是其波峰——地价最高的地方也会随之转移到新区。如果老城长期保持高地价，城市只能仅保住一些点畅通而不可能保护住大部分街区，否则城市开发的成本、市长投资下来的资金一定会作为城市债务，因为投下来的资金不能从土地增值里收回来，而之所以不能收回来是因为要保护老城。
所以，从名城保护角度看，城市重心也一定要向外迁移。上一次我已经提到，奥运会为北京提供了机会，北京要利用这个难得的机会建一个新城；从历史名城保护这个角度来讲，也是同样的道理。如果把北京行政中心搬到东边去，地价重心会从天安门会移到CBD。
北京国家大剧院之争实属无奈 举一个例子，像北京的大剧院在确定时包括规划界和建筑学界有非常强的争议，有很多人对大剧院提出非议。但是大剧院所面临的实际问题并不出在建筑风格上，而是出在规划方面，因为没有办法给大剧院找到一个合适的位置——北京没有足够重要的地方能够容纳像大剧院这么重要的建筑，它只能摆在恰恰是历史文化积淀最深厚的这个地方，就好像一个舞台必须同时演京戏和演歌剧一样，不管这些人怎么改头换面都不可能同时满足不同消费者的品位。
所以这时城市建设要有一个新舞台、新空间，老城就是老城的风格，新城就是新城的风格。只有如此，建筑师才不会像现在这样无所适从。
现在建筑师天天在讨论什么北京神似、形似，怎么样使北京的历史风貌得到延续之类的问题，实际上这根本不可能的，因为在规划阶段已经决定整体风格，没有一个建筑师能够同时满足这两种差异所必然导致的不同需求。只有通过建立一个新城使北京不同时期的历史文化能够得到自己容纳的空间。
北京奇特的反地价分布 从经济上来讲，所有单中心的城市一定是最中心的地价最高，属于正态分布；北京则是反地价分布，影子地价是天安门广场中心最高，但实际地价却是一个锅底型，天安门广场由于一分钱卖不了地价最低，沿着中心区往外辐射建筑高度受控制的程度会越来越松，结果真实地价是在CBD和金融街两侧最高。这就意味着城市经济效率大量地损失。
如果利用奥运会的机会把新城建设起来，CBD地价就会是全北京市最高的。这时它和北京整个城市的形态分布和土地真实地价两个曲线是吻合的，北京老城土地的影子价格就会大大降低。这是看到国外开发建设经验后得出来非常重要的经验。
建新城是保护名城的必要条件
提高老城使用价值是充分条件
建新城来保护历史名城是很好的办法。虽然不是唯一的做法，但这却是一个根本的做法。因为如果不釜底抽薪而长期是新城和老城重叠一个地区发展，带来的损失是非常巨大的。美国的纽约是最典型的例子，它习惯把这个城市一次一次推翻然后再建新城，惠特曼甚至把这种做法作为纽约的精神。但是纽约人到了上个世纪以后开始明白过来，开始保护自己的文化特征和自己的历史个性。
我国历史名城急需保护问题也是最近开始出现。但是建新城只是一个必要条件而不是充分条件。还有一个非常重要的手段，是提高历史名城的使用价值。
欧洲历史名城保护有一个很重要的现象，就是几乎它的历史名城外壳都保护得非常好，古色古香，但是街道里面的功能却发生了变化，老城里面所有设施完全现代化，完全和现代生活相匹配，其中的生活和几百年前、几十年前根本不一样，很多都是过去根本没有的生活方式。很多旅游、商店、高档居住要素在消费这个老城，使得老城价值大大提高。
梁陈方案并没有解决谁来消费老城的问题
现在我国出现的问题是，老城聚集大量贫困人口，这些人口没有能力消费老城。就好像一个非常贫困、但是家里有古董的人一样，他首先必须改善生活条件，没有办法把这个古董当做宝贝珍藏起来，如果给他一个选择的话，他一定会选择把这个古董减价卖掉来改善他的生活。
于是，现在首要的问题是找到谁能消费名城。大概早在上个世纪50年代的时候，梁（思成）陈（占祥）方案曾经提出，北京应该建一个新城，（实际上从这一点上反映出来，我国城市规划的思想一点也不落后，现在看这个保护历史名城的思想也不落后。）通过建新城把城市发展重心移到城外，降低老城的地价，使老城不会面临大规模开发的压力，从而保护老城。
但是梁陈方案提出来的时候，并没有解决另外一个问题，就是老城到底谁来消费？因为老城即使保住，但老城里密集了大量贫困人口，这些人口的生活出路怎么解决？梁陈时代并没有解决这个问题。
旅游是消费历史名城重要需求构成 但是，随着经济发展，消费老城这部分需求开始出现了。这是因为一是人们生活水平的提高，有一部分人能够消费老城，因而消费历史名城的产业开始出现；历史名城保护在以前纯粹是投入，而现在有可能是产出。旅游业是保护老城、消费历史名城非常重要的一个途径。欧洲很多国家的老城往往聚集了大量旅游人口；我国漓江既没工业也没有其它产业，整个城市经济几乎完全建立在旅游之上。所以现在旅游已经成为一个非常重要的产业。
北京现在也面临这样一个情况。虽然老城目前很破旧，可很多游客到中国来为什么？不是要看高楼大厦，不是要看三环四环，而是要消费这些老城，要了解中国历史，要了解素有中国特色的文化。这时老城的价值就会攀升。以前总是希望连瓶带酒一起保护，到欧洲看过后，应该变换一下思路，通过旧瓶装新酒的办法来提高瓶的价值，使瓶得到保护。
我国旅游井喷式发展为名城消费需求出现创造现实氛围
我国很多地方历史名城和风景旅游区城市在接受规划之初，几乎都毫无例外地认为不能取消城市工业，不能泯灭城市的其它产业，因为没有一个城市能够把它的经济基础完全建在旅游之上，所以当时做规划时阻力非常之大。
2000年时我国旅游业有一个井喷式发展（这大概和放长假密切相关），很多城市能够利用这个机会把相当大一部分经济转移到利用旅游来作为经济支撑方面。这是一个全国性的普遍现象。
当然这与城市的规模有关，比如漓江那样几万几十万人的城市、几平方公里、规模很小的城市，完全可以依赖旅游；但是像北京、桂林、杭州这样几百万、甚至上千万人的城市，就不可能把所有的经济建立在旅游之上，一定是综合发展的城市。
北京老城经济靠旅游完全可能自我支撑 但就北京来说，老城面积并不大，通过旅游或者与旅游相关的这类产业对老城新需求的出现，可以把老城现在的功能置换出去，使老城价值得到更有效的发挥。
前面已经提到，根据悉尼奥运会的经验，前后几年时间一共吸引将近1600万游客、40多亿美元的收入，这是一个非常大的收入。
北京老城大概25片历史街区、面积约10平方公里；如果再扩大一点，老城可以保下来的大概不到20平方公里。相对于巨量游客来讲，即使整个北京不能靠旅游来支撑它的经济，这20平方公里依靠旅游自我支撑是完全有可能的。漓江大概不到3平方公里的面积，在游客达到280万时基本上能把经济完全建立在旅游业基础上。北京比它规模大得多，现在仅国外游客就将近300万，国内游客7000多万。这是个了不得的数据，比很多国家人口还多。
老城可以旅游商用居住多功能并举
所以说，现在消费老城的市场需求已经开始出现。如果其它城市还看不准，北京在这方面则有得天独厚的条件——2008年奥运会，那时毫无疑问肯定会有旅游高峰期。如果这时在老城里进行针对旅游需要、针对高档、高端用户需要改造老城的投资，完全有可能把老城保护下来。
借助奥运会机会进行老城功能调整，并不意味着把老城完全变成旅游区、不是把所有的居民赶走后让游客住进来。但如果游客占到一定比例，比如1/3游客、1/3餐饮业加高档办公（类似一些国外或者国内驻京办这些机构把四合院包下来），剩下1/3或者1/2是里面住的居民为另外的部分服务，这个产业会得到一个很好的支撑。这是对北京的一个观察。
地方政府会从消费历史文化名城中得到间接好处 实际上，政府可以从更大范围收回其投入和保护代价。随便举例，由于历史名城保护投入及其效果的增加，可以带来大量游客的增加；而游客的增加，又会带来当地经济的发展。
像厦门就是非常有意思的例子，厦门由于经济发展非常快而建立了新城，老城店面等历史风貌得到比较好的保护，加上它的新城建设得非常有特色，所以厦门新城和老城都成为旅游的热点。旅游热点带来间接好处，就是飞往全国的飞机航班密度要远远超过它自身经济规模。正是由于厦门旅游航班大量增加，吸引了像戴尔这样公司在厦门驻点。为什么戴尔没有去上海、天津、成都、西安等比它大得多的城市？其原因除了厦门有非常优质的环境外，也是由于厦门机场高度发达，机场规模在全国排第六，甚至超过了很多省会城市、甚至天津，天津这么大的城市还没有厦门航空机场飞的班次多，就是因为厦门旅游带来间接好处，使得很多企业选择这个地方。因为像戴尔这种公司发出去的货批量非常小，但是它对时间非常敏感，一定要在非常短的时间内送到用户手中，所以对于机场的特殊需求使得它选择厦门这样一个地方。
像美国的亚特兰大是近年来美国增长最快的一个城市，超过东海岸和西海岸的很多城市，甚至超过像纽约这样的城市。亚特兰大能够这么高速度增长的非常重要的原因就是亚特兰大建设了一个非常好的、一流这么机场，成为美国一个中心枢纽机场，带来很多公司地区总部和很多工业投资机会，使亚特兰大成为这几年美国经济增长和人口增长最快的城市。
这两例子都可以证明，由于历史名城保护带来旅游增加，然后又带来相关基础设施增加，再引发出一系列自身经济成长的机会。所以一个政府它保护历史名城绝仅不意味着投入，而且意味着相当多的产出。
历史造成我国老城街区产权不明 国外几乎所有的产权都非常明确、都是私人的，一栋楼、一个房间产权是谁的，它的使用者是谁，都很明确；而且，使用者和所有者基本上是重合的，很清晰。这些人如果觉得不想要古董了，就把它转让给能够需要、能够欣赏、能够保护古董的人。所以无论国家管理方面、产权方面、转移方面，都可以保证它的历史街区价值的实现。
我国跟国外有一个最大的不同，就是我国历史街区产权存在缺失，现在就存在这个问题。我国在1949年以前老城这一块产权基本上是非常明确的，和外国没什么两样。比如像北京的四合院，不管三世同堂、四世同堂，都是一家人，没有大杂院现象，基本上这些单元院落都是以非常明确的家庭产权作为基础的。
1949年以后我国刚刚经历战乱，大量城市居民流离失所。这时共产党政府没收了一批有钱人的房子，又收买了一批私人房屋，然后把这些房子无偿、或者以极低的成本分给劳苦大众，使整个国家迅速进入一个稳定阶段。使大家居者有其屋。这个政策在当时起到非常重要的稳定作用。
我国老城街区产权不明致使房屋无法买卖无法维修无法投资
但这样的做法造成一个后果，就是现在住房所有者（历史街区所有者）和它实际使用者相脱节，真正的使用者并不拥有这个房子。如果他不想住了也不能卖了就走；如果这个院他自己买下来，不管出多少价钱周围人也不能把房子卖给他，因为你的邻居和你一样都不拥有产权。
这种产权与使用权脱离现象造成很多严重后果。因为这些人当年都是采用政府补贴的居住方式，他们一直只交1平方米几毛钱、几块钱这样非常低的房租，根本不能弥补房屋日常的维修。
而这样的话，也就没有人投资，因为房租太低，政府不可能提供很多上下水设施、电力电讯设施，原有这些设施在不断老化。所以现在有些老城区居住条件非常恶劣，有的地区很大一片甚至都没有公共厕所，一下雨道路非常泥泞甚至有些淹水的地方，污水排除也不方便。
所有权不属自己造成房屋越住越破败
这种老城的公共住宅对于每一个院落来讲，因为它不是属于自己的，所以没有一个人有动机去维护它。我即便有钱，这个房子我也没办法维护，因为房子是公家的，而且现在被好多人在共享、在居住。如此下来，造成院落越住越破败。
这种院落由于产权属于国家，所有居住者都把它当成公共产品而无偿占用，在这里乱搭乱盖，谁家多盖谁家就多占一点，反而如果哪家搭得少就吃亏。于是所有现代的这些四合院（包括以前回收的有钱人住的这些房子），越住越破、越住越烂。最近我国开始住房改革以后，老城这块依然如旧，因为这里房子的产权非常复杂。
现在这里很多有钱的人不在里面住但把户口留在里面等着拆迁赔偿。所以这个房子不维修，只是以非常低的租金租给外来打工的人；另外更大一部分根本没钱搬不走，只能在这里面嗣后。这些人居住条件越来越恶劣。
国外保护名城是民间所致 我国政府必须居间承重
这个结果就使我国和国外历史名城保护工作有了很大差别。国外历史名城保护行动的出现往往并不是由政府主导、而是由产权所有者所致，它是在一定阶段以后，这些产权所有者集合起来通过各种途径保护自己的权利、保护历史街区。像美国纽约的SOHO等都是由于当地产权所有者集合起来形成一股民众力量推动政府去保护。
而到底应该由政府还是由民间来做这件事情的问题，由于涉及到产权就显得很复杂。所以和国外相比，我国没有出现这种由民间推动的大规模保护历史名城这样的动作。
我们曾经调查北京景山后面大概1平方公里的一大片用地，其产权结构里，私有产权基本上占了13％这样非常小的比例。剩下的80％多不是单位的房子，就是军队的房子，或是房管局的房子，这些房子都没有明确产权，所以大家没有保护的动机。
但由于产权属于政府，非私有产权又占非常大的一部分，这就决定了我国政府一定要在历史名城保护活动里扮演一个非常重要的角色。
我国老城居民具备拆迁名城愿望与动力
不能指望老百姓会自发地出现、至少不能大规模地出现保护名城的运动。外国一般都是居民出来保护；而与国外有很大不同的是，我国一些城市做历史名城保护规划时往往名城现有居民产生非常大的冲突，我国居民是希望去拆迁。
最近有一位江西居民诉说，市领导天天盖新城、盖新楼，把老城扔到一边，这个建筑上百年破败也不去维修，所以这些人反而要求政府去拆迁。一些城市的市长与名城保护工作者有矛盾时就把老百姓叫来，让老百姓叙述他们居住的条件，问有没有办法说服老百姓；老百姓诉苦说住的条件如何不好、没厕所，如果要保护这些地方你们自己是不是愿意住？这个问题非常尖锐；而到那些地方一看，条件的确非常恶劣。
但为什么会出现这种现象？最主要还是产权不明确。人家几百年一个大四合院、一个小洋楼住得好好的，可最近几十年一住会越住越破，最根本的原因是产权的问题。没人有动机来保护这个院子，所以才会出现这种现象。
没有产权者希望通过拆迁获得本不属于他的产权
现在正在探讨有没有更好的办法来解决这种产权不明晰的问题。调查显示，凡是居民强烈要求拆迁的旧房子，房子基本上不是他的，而是公家的；需要保护的这部分所占比例虽然很小，可房子往往是自己的，是有产权的，可能是祖传的，但这部分人在居民整体里比例很小因之他的声音反而会比较弱。
所以实际上，为什么我国历史名城难保护？是因为基层老百姓里有相当大一部分有动机拆除旧城；为什么有动机？因为这个东西不是他的。这就好像是一个穷人问别人借了一个古董，无论什么价钱只要能够把古董变现卖掉，回来资金就是他自己的。
现实的情况是，这些房屋的产权由于不属于这些人，而如果把它拆了以后回迁房或者补偿金却实实在在是他自己的，借此他的生活条件可以立刻有所改善。在这种情况下，这些老百姓希望拆除老城去建设新城，然后或者搬到新城里面去或者回迁，这是理所当然的。因为通过这么一个过程使本来不属于他的产权变成他的。这样，政府要非常明白群众这方面的呼声到底是怎么来的。但是也不能忽视群众的这种呼声。
无论强行拆迁解决居住还是剥夺没有产权居民使用都有较大风险
现在我国试图解决上述难题，选择产权置换大概可以有三个途径。
第一个途径是现在正在做的，把历史街区拆了，然后把密度强度提高。这样的话，回迁完了剩下的还有多余一部分补偿开发商，政府所得很少。把老城原来的建筑拆除掉，但又不允许达到经济发展所需要的开发强度，不许盖高楼，把一层楼住宅拆了改成两层或者三层，而本来这个地方可以盖10层、20层、甚至50层。这时有一个很大的问题，就是它两边都没得到：第一老城损失掉了，因为老城的历史信息在把一层变成两层、变成三层（反正都是新建因而在此没什么差别）完全丧失了，老城根本没保住，游客到这儿来看到的都是假的；如果干脆得一头——盖成高强度的，经济上至少能够把资金收回来。所以，这种做法看上 去政府解决了老百姓居住部分，为民办了事实。但是老城毁掉了；这一代居民的居住条件改善了，而整个城市的历史个性消失了，他们的子孙看不到这个城市历史遗留下来的信息。这个损失是无可挽回的。而这正是目前正在实施的历史名城保护主流的做法，这种做法是我们反对的。
还有一种办法，是政府剥夺这些居民的房屋。因为产权本来就是政府的，现在既然你在里面不能有效使用它，政府就有义务提高它的使用效率，政府用很低的价钱进行赔偿，然后把它转移到开发商手里，再转移到能够使用它、能够欣赏这些古董的人手里。这时有一个好处，政府由于买古董者把房子按古董价钱买走了而得了一大笔钱；但是老百姓没有得到保护，老百姓虽然没有产权，但世世代代住在这个地方，一夜之间把他剥夺了，他没出路，虽然从理论上和产权上讲政府有道理，但如果剥夺了老百姓往往会引发社会不稳定，而这个后果恰恰是要极力避免的。
通过赎买方式让渡老城实际使用权力促产权清晰化
没有免费的晚餐。在名城产权置换方面，现在设想，应该是遵循第三种出路，就是政府承认现在使用者拥有真正的产权，虽然现在的产权名义上属于政府，可实际上政府既不能把这些人赶走，又不能把这些人无偿地转让给开发商。如此说来，政府还不如干脆承认这些房屋的实际使用者的使用权利，然后把这些权利标价，再让能够使用的人、或者能够付得起这个价格的人来赔偿。
这样的话，就出现一个局面：作为使用者来讲，他拿了一笔钱可以到西城区或者到其它地区或者新城去买更大的房子，那里有上下水的设施、很好的阳光、很好的现代化生活标准的这样一些房子，他的生活可以改善；而在这个过程中的开发商或者新来的使用者，他得到了一个古董，因为他最喜欢这里的气氛、这里的格调。
让有经济和文化能力者经营老城并吸引特殊群体支付老城价格
拥有老城真实产权的人在老城作旅游也好、作商店也好、作餐厅也好，有支付得起市中心高低价的人（这些人有特殊的需要，像游客、或者像特殊人群，就愿意住在老城，需要四合院，喜欢这种低密度人情味很浓的空间）来使用他的基础设施，让这些人付高价来支付老城的价格。
政府在这个过程之中损失了一个名义的产权（因为实际上，这个产权政府从来就没有真正拥有过），这时政府将名义产权给了开发商，让现有居民搬走，实现空间置换。比起前两种解决方法来说，这是一个更好的途径。
存留老城可以使城市多方面产生收益 政府可借此广开财源
首先政府应该明白，对政府而言，历史名城保护本来是要出钱的。欧洲国家历史名城保护过程中，只要列表这些被纳入古建保护的建筑政府都是有补贴的。为什么政府要补贴它？政府不是傻瓜，当然会涉及到类似“凭什么拿公共财富去补贴少数人？”这样的问题。实际上，之所以补贴的一个根本原因是从政府角度看会有更大的利益。作为开发商他一定要平衡；从政府的角度来讲它可以从更大范围平衡。
虽然历史名城保住的结果里损失了一个名义上的产权，好像是国有资产流失了，但是整个城市价值提高了，因为城市品味保住了、城市历史个性保住了，大量游客来了以后会在这里消费，这部分钱开发商收不到但政府可以收到；游客可以在这里住旅馆，这个钱可能不在老城里而在老城外面花，但政府同样可以收到；游客可以带动城市机场、带动航空、带动交通、带动整个城市基础设施的需求，而这部分消费收入政府也可以从更大范围内收回来。
为什么一个城市要保护自己的个性、历史的特征？因为只有如此游客才会来此消费游玩。这对于政府来讲是非常重要的财政来源；而开发商由于往往不能收到这笔钱所以没有动机保护老城。因而政府创造的好处要大过付出的代价。在这种情况下，政府应当是有动机的。
转移老城基础设施需求而不应该增加基础设施供给
老城基础设施建设应该采取和新城基础设施建设完全不同的方法。老城基础设施如果过分投资会造成老城影子地价继续上升。比如北京在大量建设地铁，地面土地价格会上升；影子价格越高改造它的压力越大，老城越保不住。
所以在老城应该用相反思路来思考老城基础设施提供，也就是说，老城基础设施一旦出了问题以后，要控制它的需求、而不是控制它的供给。比如老城的交通量增加，那么是不是提供更多的道路、提供更多基础设施？在老城应该正好相反，应该减少老城的需求，把老城的人移出来，而不是把基础设施修进去，因为基础设施修进去是无穷无尽的，一直会有人抬升老城地价，直到把老城密密麻麻地建成一个普通的、高密度的地区。所以在老城提供基础设施应该用完全不同的思路。
同时，基础设施投资也应该有利于把老城影子地价转移出去。如果北京建一个新城，比如用地铁这样的基础设施把新城和老城连起来，使老城地上建筑得到保护，然后把基础设施的投资从新城土地增值里收回来，就会减少政府破坏老城收回投资的压力，老城就会得到更好的保护。所以在老城基础设施提供方面，并不是提供得越多越好，而是应该控制老城的需求，把老城里产生交通量很大的各个部委、机关、甚至大剧院、或者大型人流集散的公共设施移动到新城里面。这样既能带动新城的开发，又能保护老城。
这样的话就可以得到两个城市。在老城里面可以欣赏到非常优美、安静的城市文化和环境，在新城会有喧闹而繁荣，有非常现代化的设施。意大利的“泰堡斯”是非常成功的例子，在这个城市里面有两种非常鲜明的城市，大家可以徜徉其间。上海也是一样，浦东这一大片全都是最新、最现代化的建筑，浦西这边保持了完整的历史个性。这样的城市对旅客来讲更有生命力，而且能够同时具有城市的不同功能。
政府在保护历史文化名城活动中具有独特优势
第一个，政府在老城里面是产权最高所有者，可以扮演一个非常重要的角色，可以用其产权来交换历史名城保护资本。这是只有政府能够做到、而别的任何单一开发商做不到的。
另一个就是政府有公共权力。西方国家可以通过制定法律，如果规定某个地方的层高，地价一定上不去，因为如果规定建筑高度很低买地后无论是拆迁还是投资，投下去收不回来。在欧洲会看到开发商从来没有人敢打老城的主意，这不是因为老城不值钱，而是因为政府法律规定使老城地价不可能成为商业非常高额回收的可能。这时老城就能保护住。政府可以通过一系列公共权力来使老城的历史文化特性得到延续和保护。
结束语 历史名城保护大概有三种方式。
第一种方式像纽约、东京、汉城，为了经济发展牺牲掉老城，全部拆掉推倒重来。可以想象天安门周围都是高楼大厦，只要没有限制能盖多高就盖多高。这时有一个好处是经济潜力能够充分地得到发挥、价值能够实现，但比较大的问题是损失了历史个性，损失掉城市记忆和历史传统。
第二种方法是现在推荐的像巴黎、罗马这种方法，建两个城市来分别容纳不同的城市功能。这时城市既可以保持传统的特色，又可以保持现代化功能的实现，可以使这个城市更加富有多样性和更加丰富的文化特征。实际上，如果没有这样一个空间上的分立，北京的文化特征非常难保护下来。只有通过建立一个新城使北京不同时期的历史文化能够得到自己容纳的空间。
第三种改造方法。是现在很多城市正在采用的方法，而现在的改造方法使两头都没改造好，既损失经济发展机会，又没有使老城真实风貌得到保护。所以第三种方法是代价最大，也是应该全力避免的。
最后，当我担任历史名城保护所所长的时候，曾经有人跟我调侃，说你可能是最后一任所长，为什么？他说按照现在这个改造速度，还没等你下任可能已经没什么历史名城了，他们建议，历史名城保护研究先放一放，反正也保不住了，还不如组织一个历史文化名城告别游，这样的话把北京祖先遗留下来的剩余财富再最后榨干算了。从我个人来讲，但愿希望这个笑话不会成为现实，希望我自己不会成为最后一任历史文化名城保护所的所长，也希望我们的孩子能够看到他们祖先给他们遗留下来的东西，等他们看到这些伟大城市及其历史风貌时能够再感到作为一个中国人的自豪和光荣。
文字整理：何必
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嘿嘿。
前两天，有人给我发邮件，认为我总是批评，而没有提供如何改变的建议，在我看来，也许就是人们通常所说的“建设性”吧。我回复到，这是新闻界争论了很久的有关新闻评论是不是应该具有建设性的问题。我以为，首先，批评本身就是建设性构成之一，并不能够把建议当作建设性的全部；其次，新闻媒体从资格、功用、能力等方面，都不应该承担这种“建设性”。事实上，中国足球烂到了这样，新闻媒体是无法帮助其腾飞的。国际上，新闻媒体的作用就是舆论监督，而在美国，就是扒粪，并不具有扒粪同时还有给予如何改正的出路的使命。很简单，新闻媒体不能告诉尼克松，如何从水门事件当中全身而退，也无法让克林顿从拉链门事件当中洗去莱温斯基裙子上的精液。
而赵燕菁这种针对中国历史名城如何保护方面的说辞，很具有“建设性”了吧？他在我的节目中三番五次地提出，奥运会对北京来说是最大、也是最后的一次机会了，必须借着经济高速增长的大好时机，完成北京城市功能的转换，将城市中心区转移出去。从韩国和日本的经验看，一旦奥运会完毕，经济增长将出现停滞，那时候就失去了城市功能转换的最佳时机，以至于再也没有经济条件来实现这种转换了。
赵燕菁也提到，旅游者来北京，不是看三环四环的，而是要看胡同，看北京的历史，应该建立新城，应该将老城当中的贫困人口置换出去，应该平抑经济增长当中对老城地价的巨大压力，应该让有能力消费老城者来消费……
这些，都足够“建设性”了吧？
可是，想得到么，这样的节目被枪毙了。
为什么？
就是因为赵燕菁在涉及“影子地价”时，拿天安门作为例子。“天安门是不能卖的”。
天安门当然是不能卖的。这恐怕是天经地义妇孺皆知的事实吧。
可是，在央视审看节目的贪官污吏那里，这种尽人皆知的道理，却是不能在电视节目里说的，因为，天安门能不能卖，是舆论禁区，是政治禁忌，是不应该提及的。
赵燕菁在节目外面对我说，他的观点被人指责为替富人说话，就是让开发商来消费旧城。
到现在，赵燕菁所谓“建设部老领导说历程名城保护到了唱国歌的时候”的情况是不是得到了改善呢？赵燕菁本人作为历程名城保护研究所所长的状况又怎么样了呢？
这个家伙早就到了厦门挂职副市长去啦。我不知道，厦门PX事件当中他是什么样的角色。
至今还克扣我的劳动报酬的《城市》节目2006年元旦开播时，做了有关“北京到底能养多少人？”的节目，我把赵燕菁从厦门忽悠过来，在节目当中喋喋不休来着。
而北京老城保护，情况又如何了呢？去年，我拿着赵燕菁专门讨论奥运会给北京提供城市功能转换的节目内容，写了北京已经丧失了最后的生机的文字。实际上，赵燕菁也对我说，北京市方面非常反感他，认为他总是给北京市捣乱。
有目共睹的是，所谓建立新城的建议，被中南海以及北京市方面当作耳旁风，置之不理。当然啦，让中南海、文津街以及正义路里面的机关从龙脉上搬出去，这是可以随便说说的吗？这是可能的吗？让比如中南海、北京市委府、公安部、铁道部、交通部、财政部、国防部、建设部等等占据了北京城市最好地理位置却根本无法产生任何实用价值的衙门腾出地方来，使得北京市地价得以平抑，这是可能的吗？
赵燕菁在节目出提到，美国SOHO是如何做的。但是，我们看到的是，北京的SOHO恰恰是北京老城损毁的急先锋，特别是在北京前门大街改造工程当中，与当地委府一道，对当地居民进行恶贯满盈的强制性拆迁。
赵燕菁也涉及到了老城房屋的产权问题。其中的问题非常复杂。承认使用者的使用权，就会面临国有资产流失的后果；而现在的使用者将所使用物品当作“公共产品”，则表现出彻头彻尾的“公地悲剧”景象。
以现如今我本人正在经历的北京市崇文区祖产房面临被强制性拆迁的情况看，对于私人产权的剥夺还在加剧。
开篇所谓拆迁式疏散改为申请式疏散，只不过是个虚晃一枪而已。那个摇头晃脑的官员煞有介事地说，旧城内危房改造的任务只能又政府承担，不能交给开发商。其实，这个昏庸的官员没有提及的是，现如今的政府（我习惯于称之为委府）才是最大的开发商。不信，从近几年来落马的贪官污吏的案件上去看，有哪个不是与房地产开发相关？
赵燕菁所呼吁的新城彻底无望，于是，包括北京在内的城市就只能继续在老城上推陈出新，干着类似目前被媒体恬不知耻歌功颂德的什么地铁多少号线的“基础设施供给”，而不是赵燕菁所谓“基础设施需求转移”，而这，就只能加剧拆迁的经济成本，更会由于官民对立而使得制度成本成为天价。
最终，全社会必须要为此付出惨痛到了不可想象程度的代价。
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