纽约时报：美国房市跌到何处是底？

美国房市离谷底尚远

纽约时报最新的报导指出，经济学家称美国多数地区的房屋价格在2009年都将继续下跌，某些市场的跌势可能持续更长，程度比预期的经济衰退更严重。在重灾区如加利福尼亚、佛罗里达州、和亚利桑那州等地，楼市的严峻情况基本相同：越来越多的房屋必须出售，但愿意或有能力购买的人却越来越少。

经济学家称美国多数地区的房屋价格在2009年都将继续下跌，某些市场的跌势可能持续更长，程度比预期的经济衰退更严重。

此外，美国也陷入失业率上升、工资下降、和贷款利率不断升级的忧虑中，所有因素都在削弱买主的能力。“影响住房价值的第一要素就是收入。”宾州大学华顿商学房地产副教授西奈(Todd Sinai)说，“当收入下降，对房屋的需求也会下降。”

目前银行有待出售的空屋物业数目，已徘徊在半世纪以来的最高水平，儘管政府也努力提振银行业，但是贷款利率仍然不断上升。以30年期固定利率贷款为例，其利率在10月中旬一周内就从6.06%上升到6.75%。

截至今年6月，原为屋主拥有的空屋比例高达2.8%，每10个出租物业中就有一套找不到租客，这两个数字已接近1956年以来的最高点。与此同时，失去工作机会或面临收入下降的人数也不断上升，失业率从2007年年底的4.4%攀升至6.1%，还保有工作的人其工资仍无法跟上通货膨胀。

在纽约等大量依靠金融产业的城市，经济学家预计，不仅裁员人数将大幅增加，年终奖金也将大幅下降。

一项重要指标--房价租金比--显示，在许多城市的房价仍然相对过高。例如根据穆迪的Economy.com分析，目前迈阿密房价约是年租金的22倍，但过去20年来平均仅是15倍。这两者的差异显示，今天定价50万的房屋，事实上应该只值34万。房价租金比也可看出买家宁可购买或租用房屋的倾向。

目前楼市低迷已影响了全国性的范围，严重程度胜过战后任何一个时期，次贷风暴则是此波衰退的引爆点。今天，法拍屋问题已在经济转淡之前开跑，与往年的情况都不相同。“我们正处在未知的水域中。”Global Insight的经济学家白求恩(Brian A. Bethune)说。

加州橘郡的房产经纪人佩斯坦娜(Colleen Pestana)表示，目前南加州许多失去房屋的人，过去都是贷款和房地产的从业人员，他们在房地产中赌上太多，每几年就升级到更大的房子。现在，这些人有不少都失去了他们的家园。佩斯坦娜还说，许多打算买房的客户都难以取得贷款，有人甚至得到了预审合格的资格后，银行却在最后一刻反悔借钱。

假若房价下跌，9月份被政府接管的“两房”为了减轻潜在损失，开始针对信用优良(非最佳)的借户增加贷款收费，甚至是投入高达30%首款的贷款人也要面对费用的增加。这些费用通常是看不见的陷阱，因为银行用不同方式转嫁在贷款利率中，比如虽然目前30年固定利率约在6.75%，但对于佛州西南部的借款人来说，利率可能高达8%，特别是那些“两房”不愿收购的大额贷款。

更高的利率将决定了更高的月付额，使得更多潜在买家退出市场。比如一笔30年固定利率在6%的45万贷款，月付额是2700元，当利率调高至7%，月付额立刻变为3000元，对于买家的负担无疑是大增。

10月份“两房”针对房价不断下跌的市场，取消了一项欲收费用，但他们仍有许多收费将开始执行。为了帮助压低利率，财政部已经宣布计划购买由“两房”担保的住房贷款，并且增加公司可以购买和持有的贷款额。但是这些努力还需要时间来发挥作用，是否足以使银行贷款更加自由，这一切都尚无定论。尤其在大型贷款比重很大的地区，如纽约、加州、佛罗里达州等，经济学家认为它们的房价还会进一步下跌。

某些地区还出现了一种情况：法拍屋销售大增，促使一般房价产生下跌。达拉斯一家拍卖公司指出，银行现在已逐渐接受他们在一年前完全不会考虑的价格。

以最近在拉斯维加斯售出的110个法拍屋为例，银行接受买家出价的比例从一年前的60%，大幅增加到现在的90%。拉斯维加斯的单家庭住宅价格自2006年的高峰至今大跌34%，圣地牙哥的房价也从2005开始出现31%的跌幅。

虽然这样的跌幅让屋主痛苦不已，但加州大学洛杉矶分校的经济学家认为，价格快速下降可能有助于市场更快达到底部，加速房市的週期循环。回顾前一波的週期，洛杉矶的房价在1990年到达顶峰，直到1996年才触及底部，花了一年的时间终能回升。

在佛罗里达州，地产顾问杰克比(Jack McCabe)说，虽然一些城市如迈尔斯堡表现出初步反弹迹象，但迈阿密、劳德代尔堡等地却仍受到压力。比如后者在2005年售价73万的房屋，现在掉到了40万，跌幅高达44个百分点。“火箭燃料用尽，现在下跌回落到了地球。”杰克比形容。（林紫乔编译）