解救房奴，奥巴马贷款调整计划生效

奥巴马750亿房屋计划，要帮助美国受困的9百万房奴。

美国总统奥巴马公布的750亿房屋计划，希望透过多管齐下，帮助美国受困的9百万房奴。这项计划有别于布什政府大量依赖业者自动调整协商坏帐的做法，代表了房市拯救政策迈入了新境界。

奥巴马的计划要帮助900万名屋主，免除房屋遭到法拍的忧虑，并承诺用750亿美元提供资金支援，帮助通过两房贷款的屋主重新贷款，还允许部分家庭以较低利率为现有贷款进行重贷。这项计划扩大了援助的对象，特别是那些目前仍按时付贷款、但随时可能无力偿还而有违约风险的屋主。

其中一项内容将从3月4日生效，允许借户以目前市场的利率(5%左右)，将贷款进行15年或30年期的再融资。这将有利于贷款利率太高、或採取浮动利率的借户，避免面对未来利率飙升的窘境，减少月付额的压力。

虽然奥巴马的房屋援助计划仍然建立在业者自愿的基础之上，不过新方案将透过恩威并施的方式，诱导更多贷款业者主动调整出现问题的贷款。业者每与借户成功地修正贷款，就能获得政府给予的1000美元，只要让借户维持正常的还款步伐，政府将额外对业者连续三年每年发放1000美元等奖励。给予好处的同时，政府更将严格执法，积极修改破产法的内容，赋予法官介入与修正贷款的权力。

奥巴马说，低迷的房地产市场已伤害到许多公司和就业机会，这反过来又影响了国家税收收入，更少的钱，就意谓更少的学校和各种公共服务，个人取得贷款的难度也将大增。

“我们大家都为这场房贷危机付出了代价。但如果我们允许危机继续恶化，我们将付出更大的代价。危机正在影响住房权、中产阶级、以及美国梦。如果我们大胆行动，迅速地阻止这一切，每个美国人将因此受益。”奥巴马说。
 
因应房价下跌

房屋问题困扰著数以百万的美国人，即便是对于仍能按时缴款的屋主来说，也是一大隐忧。房贷危机使的房价急剧下降，让许多屋主欠下的贷款远超过房屋目前的价值。从全国范围来看，房价下跌了17.5%，回到2004年秋季的水平。

政府估计，该计划最多可帮到5百万人，尤其能为“负责任的屋主”提供协助。这项计划能帮助欠款超过房价80%的屋主重新贷款，减少每月的还款额。以往贷款业者很少让淨值不到20%的房屋屋主进行重贷。

符合这项计划的资格，屋主必须是目前仍维持按时缴款，并且贷款是由两房所担保者，才能适用本计划。此外，新的抵押贷款加上重贷费用不能超过房屋现值的105%。

该计划从3月4日开始，允许借户以目前市场的利率(5%左右)，将贷款进行15年或30年期的再融资。这将有利于贷款利率太高、或採取浮动利率的借户，避免面对未来利率飙升的窘境。

例如，一家庭过去以6.5%的利率申办207000元贷款，他们的房子之前价值维26万元，现在跌到了221000元。假如他们重新以5.16%的利率再融资，他们年度的缴款额可减少2300美元。

房主稳定倡议

根据奥巴马的住房救援计划，政府还将花费750亿美元，透过补贴利息的方式，帮助高风险的借户减少每月付款额，目标是使借户每月支付的贷款不超过收入的31%。

这个被命名为“房主稳定倡议Homeowner Stability Initiative”的项目，帮助的人数将多达4百万人，还有助于稳定房价，维持房屋价值多达6000元。虽然有不少准时付款的屋主，反对政府用纳税人的钱拯救受困的借户，但是奥巴马的团队认为，法拍屋问题将会伤害到每一个人，伤害家庭的价值观。

不管是能否准时交费的屋主，这项措施都能帮到他们降低贷款月付额，时间长达五年。实行方式是贷款机构必须降低利率，从而使贷款人每月还款金额不得超过税前收入的38%。随后政府再帮一把，将屋主的月还款额降至税前收入的31%。

贷款机构也可以用减少贷款馀额的方式，帮助借户的月付额降到上述水平，如果贷款银行愿意降低利息，政府还愿意补贴这些成本。不过只有没收房屋的成本高过调整贷款的案例才能符合资格。

除了向贷款机构提供奖励，政府也将帮助按时付款的借户，连续五年每年减少他们的贷款馀额高达1000美元。

奥巴马的计划将要求法律改变，赋予法官于屋主破产期间调整贷款的权利。虽然业界担忧将因此造成贷款机构的损失，但是必要时，法官有权力减少屋主的贷款馀额。不过计划的倡导者表示，对于无法获得贷款业者帮助的屋主，这是支援他们的必须做法。如果美国国会能顺利制定这项规定，他们预计破产情况能降到更低，因为业者将会更加积极帮助屋主远离破产法庭。

压低贷款利率

布什政府透过“两房”集中买下各家贷款，新计划也将在这个基础之上，增加两家公司更多购买抵押贷款的能力，活络冻结已久的信贷市场。该计划要求财政部对两房增加注资1千亿美元，两家公司投资组合的规模亦从8千5百亿元增加到9千亿元。

此外，政府将透过购买两房发行的贷款担保证券，持续压低贷款利率。这一努力扩大了去年11月宣布的5千亿收购计划，当初该计划一经宣布，立刻促使抵押贷款利率下降近一个百分点之多，预料此波加码的行动，能继续让利率维持在低点。（林紫乔编译报导）