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预测明年美国房市不振 这些城市尤其糟
www.creaders.net | 2019-12-04 18:57:50  世界日报 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

  realtor.com预测2020年美国房屋销售将会下降,因住房短缺可能是美国史上最严重时期,并且某些城市的房价将下降。

  根据预测,现有房屋的销售将比2019年下降1.8%。房价将在全美趋于平稳,仅成长0.8%,但在包括芝加哥、达拉斯、拉斯维加斯、迈阿密、圣路易斯、底特律和旧金山在内的100个最大城市中,房价将下降四分之一。

  考虑到当前的经济实力和购屋者需求,这项评估似乎是背道而驰,但是眼前的房产市场动态与其他任何情况都不一样,房市崩盘的结果也与其他任何情况都不一样。

  realtor.com资深经济学者拉蒂乌(George Ratiu)表示:“房地产的基本面仍然深陷在持续的需求、供应紧张和严格的金融承贷中。”“因此,对买家来说,2020年将会是最具挑战性的一年,不是因为负担得起,而是因为根本找不到。”

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  一切都与供应有关。待售房屋库存已稳定下降好几年,并且正处最低端市场中最低水准。这导致房价过热,削弱了负担能力。2020年的预测未见好转,而且可能恰恰相反。随着春季需求激增,在千禧世代进入市场的推动下,待售房屋的供应可能达到历史最低水平。婴儿潮世代只会加剧这种情况,根据预测,鉴于房价疲软,婴儿潮世代的卖房动机不大。

  拉蒂乌说:“虽然千禧世代与前几代人有许多相似的特征,但他们的主要人生成就被拖延了,包括建立家庭和购买房屋。”“千禧世代不仅首购就选择价格较高的房子,而且面对成长中的家庭,许多人都跳过了传统的入门选择,直接搬到中等价位的旧房。”

  这种动态将在2020年继续,并给中端市场增加压力。根据预测,千禧世代将主导房产市场,到春季将占所有房贷的50%。届时刚好有500万千禧世代将年满30岁,这是许多人购买第一套房子的时候,而最老的将变成39岁,这通常是由于家庭人数增加和搬往郊区的大房子。

  根据预测,单屋住宅建设将在2020年增加,年率达到6%,但这不会缓解供应紧缩的情况。部分原因是房屋建商的复苏非常缓慢,它们在历史性的房市崩盘后才逐渐在郊区房和昂贵地产上重建业务。

  从好的方面来看,由于现有待售房屋的短缺,建商获利可期。

  Raymond James住房分析师霍恩(Buck Horne)在10月给投资人的报告中写道:“我们认为,房屋建商将在房市复苏以来最强劲的供需基本面支撑下进入2020年。”“购屋者对今年夏天的房贷利率降低做出明确的回应,导致大多数市场的房价上涨速度再次加速。”

  霍恩指出,但是,在大多数市场上,卖方还没有透过增加新的供应量来满足大增的需求。

  根据就人口普查数据进行分析的房地产经纪公司Redfin,更多屋主会住得更久。随着越来越多家庭选择就地安享晚年,传统的美国屋主平均入住时间已达13年,而2010年时只有8年。

  入门级房屋的供应也远低于历史水平,因为在止赎危机期间,投资人买进数百万件不良房屋并将其转为租屋。这些房产大部分位于价格区间较低端。原本预期随着房价的回升,投资者将卖出这些房屋,赚取利润并让住房供应恢复到之前的水平。但这种情况没有发生。单屋租赁市场过于强劲,以至于投资人继续拥有房屋,打造大型跨城市服务和维修平台,并创造出新的资产类别,供更大的投资人使用。

  拉蒂乌说:“租赁物业的供应与需求同步增加,而新屋建设却滞后,这使租赁市场处于有利地位,可以为价格超出市场的购屋者提供其他选择。”“但是,由于房价和租金都保持较高水平,承受能力的挑战将在2020年继续为房市蒙上阴影。”

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