房地产泡沫破灭前有什么征兆？

　　一些专家将现在的德国与房地产泡沫破灭前的西班牙作比较，发现有一个共同之处：德国住宅市场不断升温，而政府无动于衷。

　　德意志银行一份研究称，自2009年，德国房价上涨50%。但该银行的结论却是：这不是什么问题。然而，就在2007年，德意志银行也曾建议投资者购买严重过热的西班牙房地产，结果一年后，泡沫破灭，对西班牙带来灾难性后果。

　　统计：德国房地产交易半数资金来自外国

　　德国房地产贷款银行联合会（Verband deutscher Pfandbriefbanken）统计，2017年，600亿欧元进入德国房地产交易中，其中半数投资来自外国。有趣的是，现在不少西班牙人热衷投资柏林等德国城市。美国投资者也相当之多。咨询公司普华永道的数据是，四分之一的投资人来自美国。

　　而在西班牙，20年前的房地产市场过热，外资涌入正是一个重要因素。

　　危机前的征兆：

　　在德国，对房地产过热发出警讯的，除联邦银行之外，还有汉堡大学退休经济学教授汉斯曼（Karl-Werner Hansmann）。他认为，无论是西班牙、美国还是德国，房地产危机都有些共同点：

　　房价比房租涨得快

　　房价高位继续上涨

　　房价上涨从中心位置向周边蔓延

　　房贷利率低于3%

　　平均还款比率低于4%

　　房贷比例过高

过热不过热？在德国还是众说纷纭

　　一家之言："德国房地产泡沫还在慢速形成中"

　　德国《明镜周刊》报道说，德国房地产持续升温的三个原因是：经济繁荣、持续极低的利率水平、移民。从2012年到2016年，德国新增近300万移民。排除2015年的难民潮，仍有200余万的净增加移民，主要来自东南欧。

　　联邦银行估算，城市住房价格被高估多达30%。这不单是在七大都市（柏林、汉堡、慕尼黑、斯图加特、法兰克福、科隆、杜塞尔多夫），也包括其他较小的城市。

　　《明镜周刊》认为，德国新建住房的增速还在可控范围内，同时，德国个人和企业的债务率还相对较低。这与西班牙、爱尔兰或美国的房地产危机之年不同：那里的房价、新建住房和债务都大幅上升。报道得出的结论是，德国的房地产泡沫正在慢速形成，目前还在可控范围内，但这一趋势还会持续下去--泡沫破灭越早越好。

　　"大联合政府"若成形将进一步限制房租

　　如何控制过热趋势呢？正在谈判的德国两大政党联盟党与社民党也就抑制房租问题达成了一致：如果大联合政府得以执政，未来，房东将有义务公开此前的房租金额。此举旨在防止房东大幅涨房租，超过法律的规定。此外，房东装修房屋后，房租上涨幅度也有所限制，每年不能超过装修费用的8%--此前的规定是11%。此举是为了防止房子一装修，房租就成了"天价"。政府希望由此遏制房地产投机：没有高昂房租利润的吸引，炒房的动力也许就会少一些。