香港金管局：25亿外储扫货伦敦房产

　　英国开发商Great Portland Estates近日发布的一则公告曝光了香港金管局在伦敦的房产投资——汉诺威广场改造项目（Hanover Square estate）。

　　Great Portland Estates公告显示，美国私募股权投资公司KKR提前租下了汉诺威广场18-19号作为其伦敦总部，租约为15年。　　

　　伦敦旗帜晚报：KKR租下伦敦新总部

　　香港金管局作为4435亿美元香港外汇基金的管理者，与其它主权基金在伦敦收购现成物业做“收租公”的做法不同，在伦敦汉诺威广场项目上直接介入地产开发，“变身”开发商，并表示未来将持有该项目至少10年以上。

　　香港金管局之所敢用风险偏好极低的外储投资伦敦，主要是因为伦敦核心地段的优质物业极其稀缺，抗风险能力强，回报增长潜力理想，符合外汇基金的投资准则。?

　　香港金管局投资的汉诺威广场项目（Hanover Square estate）是伦敦威斯敏斯特区近几年最大的一个改造项目，占地1.3英亩，将建设甲级写字楼、零售物业和住宅。

　　汉诺威广场重获新生

　　汉诺威广场项目位于熙熙攘攘的牛津街与摄政街交汇的牛津圆环（Oxford Circus）西南侧，隶属于梅菲尔区，可谓闹中取静。

　　汉诺威这个单词来自于英国的汉诺威王朝，汉诺威广场便是修建于这个时期。当时汉诺威广场聚集的居民多是汉诺威的护拥者及马尔堡战争中的著名将军将领。

　　不同于今天的购物区与办公区，早期的汉诺威广场是居民区

　　300年过去后，许多18世纪的房屋虽然得到保留，但不再适合现代的使用方式，改造因此被提上了日程。　　

　　如今的汉诺威广场已几乎被办公楼占据，其中最著名的要数Vogue伦敦总部

　　为了更成体系地设计改建汉诺威广场周边的旧楼，Great Porland Estates（GRE）从2006年起便开始收购汉诺威广场附近的房产。

　　到2007年三月底，GRE从五个地主手中共收购了六处总计16.3万平方英尺的房产，2008年最后的一笔土地收购让汉诺威广场改造计划得以顺利启动。

　　GRE这种操作在英国叫做拼地（land assembly），拼地完成后，GPE在2011年正式拿到了重建汉诺威广场的规划许可，并在2013年拉到了香港金管局的投资。

　　红框处为汉诺威广场改造项目

　　汉诺威广场重建项目规划了多栋办公大楼：包括上文提到的KKR即将入驻的汉诺威广场18-19号；二级保护建筑——汉诺威广场20号（包含8300平方英尺的餐厅和6300平方英尺的办公用地）；和一栋位于新邦德街的大楼。　　

　　KKR即将入驻的汉诺威广场18-19号楼

　　KKR此前在伦敦圣詹姆斯广场办公，待汉诺威广场建成完工，KKR集团将搬入汉诺威广场18-19号楼，租用其中四层（5-8层，共计约57200平方英尺的办公用地）作为新办公室。

　　KKR确认提前入驻汉诺威广场，算得上是梅菲尔十年来数一数二的租约大单，既是对汉诺威广场项目质量的一次有力背书，也保证了这个项目未来的租金收入。

　　拿下KKR集团租约后，GPE随即同香港金管局一起，正式启动了整个汉诺威广场改造项目的建筑工程。　　

　　汉诺威广场

　　值得一提的是，GPE2008年拿下汉诺威广场项目开发权之后，就与伦敦新地铁伊丽莎白线（Crossrail）和威斯敏斯特区政府展开合作，希望在梅菲尔打造世界级的交通枢纽与花园广场。

　　汉诺威广场18-19号大楼属于Crossrail上盖物业，并将连通现有的伦敦地铁。　　

　　Crossrail邦德街站，汉诺威广场检票口

　　伊丽莎白线（Crossrail）将于2018年底通车，位于汉诺威广场18-19号大楼底部的Crossrail出入口，也将于今年年底投入使用。

　　英伦投资客写在后面

　　纵观香港金管局在伦敦的这笔地产投资，因为用的是外汇储备，所以操作的格外谨慎。投资上虽然没有选择风险系数更低的买楼收租，但选择对伦敦西区核心地段的开发项目进行财务投资，并同英国房地产开发经验丰富的Great Portland Estates深度合作，让其操盘整个项目，最大程度降低了项目的开发风险，相比直接去买楼收租，收益也更为可观。