这些国家的房价为何可以持续不“崩”？

　　“崩”的含义是短期价格的快速下跌，比如一年之内跌幅超过30%并在短期无法恢复。最典型的是当初的日本，在两三年的时间内跌幅超过了70-80%，此后随着人口老龄化不断加剧，房地产市场一直未得到恢复；再有，就是美国在爆发次贷危机期间楼市也经历了快速下跌。

　　从美国房地产指数来看，次贷危机遭遇了快速下跌，2017-2018年又回到次贷危机前的水平（美国是移民国家，与日本不具可比性；更重要的是，日元比美元的通胀率更低、信用更高，所以日本的房价就只能长期低迷，大家必须密切注意这一点），但考虑到美元在过去十年中连续贬值，说明从次贷危机之前到现在，在这十年中持有美国房产的人其购买力依旧在萎缩。

　　可我们也知道，新兴市场国家一般难以出现这种现象。以俄罗斯来说，2008年次贷危机的爆发和2014-2015年卢布危机的爆发，都让莫斯科的美元房价遭遇严重的挫折，短期内出现快速下跌。

俄罗斯莫斯科的房价以卢布计价，竟然还在货币危机期间上涨（视频截图）

　　但如果把这个指标按卢布换算就会出现不同的结果：次贷危机之前，美元兑卢布约为1：23.5，当时莫斯科的平均房价约6000美元/平米，折合成卢布就是14万/平米。2018年末的房价约为2700-2800美元/平米，以当时的汇率折合成卢布就是约17-18万/平米。也就是说，在过去的十年中，莫斯科的卢布房价总体依旧处于涨势，还处于牛市状态。

　　几个现象是值得注意的：一，无论在次贷危机爆发还是卢布危机爆发时，莫斯科的房价都出现明显的下跌，这在当时都有很多的报道。比如在卢布危机期间，据俄罗斯房地产网站irn.ru提供的报告称，莫斯科的住宅区折扣达10%和15%。但这些短期的下跌，都未能改变以卢布表示的房价长期上涨的态势。二，次贷危机尤其是卢布危机之后，除了圣彼得堡和莫斯科这种核心城市之外，其它地方的房子基本卖不动了，莫斯科一个城市的成交量就占了全俄罗斯的一半，由此可见其它大中小城市的房屋处于一种事实上的冰冻状态。三，卢布危机前后，俄罗斯一手房价格由2014年12月的51714卢布每平米上涨至2016年6月的53558卢布每平米，涨幅为3.6%，但是二手房价格在15年1季度触顶后开始逐步下行，两者出现了背离。

　　为什么会出现这种现象呢？

　　对于俄罗斯来说，每次危机的深处本质上都是财政危机，这意味着危机过程中都需要大量加印钞票来应对，否则普京先生的日子没法过，这意味着卢布会出现加速贬值，当然这种贬值既可以是连续性的，也可以是一夜跳贬。对于俄罗斯韭菜来说，可以购买食品或黄金外汇等来应对卢布贬值，但是对于大型地产商尤其是锅有地产商来说，购买核心城市的土地是应对危机的避险方式，因为这些土地是“不可再生资源”。同时，这些核心城市都是权贵、富人集中之地，就业机会相对中小城市也更多（导致人口流入），房屋的需求就会长期存在，土地最终还可以变现，而可以变现的土地（也就是具有流动性）就具备了避险的功能。当危机猛烈爆发导致房价下跌、一旦开发这些土地会出现亏损的时候，房地产公司只需继续持有土地就够了（继续避险），这就让土地开发量下降、达到调整房屋供需关系的目的，这有利于房屋价格的恢复，最终就可以让以卢布表示的一手房价格长期维持涨势。也就是说，因卢布贬值导致面粉涨价，最终面包也会涨价，互相之间可以传导的基础是存在需求。

　　但二手房屋有所不同。一般来说，二手房屋体现的主要是商品属性（供给几乎是无限的），与土地的不可再生性具有本质的不同，不具有避险效应（或很弱），危机会导致一般劳动者的购买力减弱，价格就难以恢复，这就让一手和二手房的走势出现分离。

　　所以，以卢布表示的像莫斯科这类政经核心城市的房价（尤其是一手房价）并不存在崩的概念，根源在于卢布的信用水平太低，莫斯科的土地具有避险效应。

　　但广大的大中小城市，相对于郑智与经济所决定的核心城市来说其经济基础比较脆弱，随着危机的爆发就业机会就会减少、导致失业增长，加上老龄化的不断深入和人口不断流失，房屋需求就会不断下滑。此时，这些城市的土地流行性很差、变现困难，就不具有避险功能。房屋也会不断丧失流动性。最终让房地产这个行业在这些城市失去意义。所以，卢布危机之后，俄罗斯多数大中小城市尤其是远东地区的房地产行业十分凄惨。

　　这就会得出以下结论：第一，在俄罗斯这样的国家争论房价是否会出现崩盘走势是无意义的，这与本国的货币信用有关。只有货币信用高的国家才有资格享受房地产崩盘的“待遇”。而俄罗斯莫斯科这种核心城市是没资格享受的，源于作为“标尺”的卢布的价值下降的太快；第二，如果仅仅以本币价格的变化来思考投资行为，就必须进入俄罗斯政经最强势的城市，只有这样的城市在未来才会有机会，只包括莫斯科和圣彼得堡两座城市。第三，二手房与一手房的走势是有区别的。对于投资来说，二手房价才是有意义的，因为这个价格是投资过程中的退出价格，决定了利润，所以，关注新房价格意义不大（新房价格高只说明成本高），二手房价格才有意义。第四，随着老龄化的不断深入，经济基础薄弱的大中小城市的房地产是没有意义的（自住除外），因为在丧失流动性的时候希望成交、变现就必须大幅打折，有时甚至还需要一点运气，想希望实现本币价格的盈利是不可能的，如果以外汇为基准更会亏掉裤衩。

　　俄罗斯房地产演绎的是：爆发危机时，即便莫斯科这样的城市以美元表示的价格也存在崩盘（2008年和2014-2015年都发生了），但以卢布表示的价格在核心城市不存在崩盘（还可以快速恢复），而大多数大中小城市出现的是深度萧条——也就是：一两个城市“香港”化、其余的城市“鹤岗”化。