​疫情助推全球房价20年来最普遍上涨

自新冠疫情爆发以来，几乎所有主要经济体的房价都在飙涨，形成了20多年来最普遍的上涨势头，并重新引发经济学家对金融稳定可能受到威胁的担忧。

分析师表示，处于历史低位的利率、封锁期间积累的储蓄，以及居家办公人士对更多空间的渴望，都助推了这一趋势。

有“央行的央行”之称的国际清算银行(BIS)的货币和经济部主管克劳迪奥•博里奥(Claudio Borio)表示，短期内，房价上涨可能“对经济是件好事，因为已经拥有住房的人感觉更富有了，在自己资产估值提高的刺激下，他们会增加支出”。

不过，他警告称，如果这种状况持续下去，可能演变成一轮不可持续的繁荣，最终可能导致经济活动“出现倒退”，尤其是在伴随着强劲信贷扩张的情况下。

房价上涨提速

随着各经济体从去年由新冠疫情引发的严重衰退中复苏，经合组织富裕国家集团2021年第一季度房价同比上涨9.4%，为30年来最快涨速。

国际货币基金组织(IMF)研究部门宏观金融部副主管德尼兹•伊根(Deniz Igan)指出，“过去一年，北半球大部分地区都出现了强劲的房价上涨”。

国别数据显示，这波范围广泛的涨势延续到了第二季度。在美国，4月房价创下近30年来最快同比增速。

英国、韩国、新西兰、加拿大和土耳其等国的房价也保持强劲上涨。

达拉斯联邦储备银行(Federal Reserve Bank of Dallas)高级研究经济学家恩里克•马丁内斯-加西亚(Enrique Martínez-García)表示，一些国家正显示出“房产热”的迹象。他将这一趋势归因于疫情期间出台的财政和货币刺激。

房价为何上涨？

博里奥表示，在经济活动疲软之际，“极其宽松的金融环境”，包括处于创纪录低位的利率，助推了房价以异常迅猛的速度上涨。

相对于租金和其他投资，较低的借贷成本使人们更容易负担得起购房。

此外，许多家庭，尤其是那些本就较富裕的家庭，自疫情爆发以来积累了大量储蓄，因为封锁限制了支出，同时一些就业受到保护。

马丁内斯-加西亚表示：“这些额外收入中有很大一部分被投入了房地产市场。”

与此同时，由于封锁期间需要长时间待在家中，更多的人决定搬家——通常搬到更安静社区的更大房子。他们涌入了房地产市场，而这一市场本来就忙于应对来自早先推迟换房的家庭积压的需求。

评级机构Scope Ratings的经济学家马蒂亚斯•普莱斯纳(Mathias Pleissner)表示，“供应不足和建筑成本上涨加剧了”房价涨势。随着全球供应链遭遇压力，住房库存出现萎缩，同时钢铁、木材及铜等原材料成本迅速上涨。

加拿大丰业银行(Scotiabank)副首席经济学家布雷特•豪斯(Brett House)警告，“（住房库存）存在的结构性供需失衡……只会（在未来几个月）加剧”。

是泡沫吗？

经合组织各成员国的平均房价涨速快于收入增速，导致人们更负担不起购房。房价涨速也快于租金涨速。

牛津经济研究院(Oxford Economics)首席经济学家亚当•斯莱特(Adam Slater)表示，与长期趋势相比，发达经济体的房产价格被高估了约10%。根据他的计算，这使得本轮房价上涨成为自1900年以来最大涨幅之一——尽管远不及金融危机爆发前的幅度。

然而，他也指出，一些推高房价的因素是暂时的，如政府税收优惠政策以及疫情造成的经济混乱，包括港口延误导致的全球供应链中断。

他表示，信贷增速低于全球金融危机爆发前，这表明“与比方说2006-2007年相比，出现泡沫破裂的风险更低”。

IMF的伊根表示，抵押贷款增长主要是由财务状况良好的人士推动的，而且在大多数发达国家，家庭负债水平都低于金融危机前，这表明未来重蹈金融危机覆辙、出现一波违约和甩卖潮的风险较低。

有一个关键因素与近15年前的情况有所不同：被上一次房地产泡沫破裂搞得伤痕累累的各国央行如今更加警惕。

新西兰央行(Reserve Bank of New Zealand)已将房价纳入其职责范围，欧洲央行(ECB)已要求欧盟(EU)统计机构将房价纳入其整体通胀计算之中。

美国银行(Bank of America)经济学家阿迪蒂亚•巴韦(Aditya Bhave)表示，世界各地的政策制定者“如今敏锐地意识到了围绕住房政策的风险”。与2008年相比，这“显著降低了出现不良后果的可能性”，他补充说。