对不动产的态度之日本青年：越来越抗拒买房

美国商业不动产服务公司世邦魏理仕（CBRE）曾在世界范围内做过一个调查，结果显示，在所有发达国家中，日本拥有最低的房贷利率，还允许零首付购房。但日本年轻人买房意愿是最低的，仅有 34%。相比之下，美国和英国，70% 的年轻人都愿意买房。

日本政府每五年发布的数据显示，截至 2018 年 10 月 1 日，日本空置房屋数量已达到历史新高—— 864 万间，较 5 年前的调查数据增加约 26 万间，占房屋总数的比例也上升至 13.6%，较五年前增加 0.1 个百分点。从 1998 年至今，日本房屋每 5 年空置率分别为 11.5%、12.2%、13.1%、13.5 和 13.6%，空置量一直在上升。

另一组数据则显示，日本 20 至 30 的这个年龄段的人群中，只有 27% 的人拥有房子，而这些房子里，还有相当一部分不是买的，是继承的。

是什么让日本年轻人如此抗拒买房呢？

连继承房子都是负担

28 岁的伊藤是一名 IT 工程师，他住在东京市中心一套仅 10 平方米的复式公寓里。公寓分为上下两层，有独立卫浴，有电磁炉和免费宽带。睡觉的时候，伊藤得用梯子爬上二层卧室。

尽管空间不大，但伊藤很满意，他觉得这样的单身生活，很是舒适自在。

伊藤说这套公寓是他反复比较后才拿下的，他打算长租下去，而且不打算买房。

35 岁的须贺在一家公司做主管，他和妻子孩子住在长租的房子里。须贺说，他现在不打算买房，今后也不打算买。

须贺认为，眼下经济前景不明朗，房子反而是累赘，一旦没有工作，付不起房贷更加麻烦，还不如租房来得灵活方便。

在日本，年轻人只租房不买房，已经成为一种普遍现象，单身人士不买，已婚人士也不想买。根据东京大学的调查数据显示， 85% 的日本年轻人结婚后选择租房住，还有 10% 的人是住在父母家里或者公司宿舍，真正买房结婚的比例只有 5%。

这些年轻人都不想重复父辈在泡沫经济时期踩过的坑。日语当中甚至出现了流行一种说法，叫做：年轻人远离住房。在当地媒体，也常常会看到一些类似于 " 一辈子租房 "" 房是绝对不能买的 " 之类的话题。

甚至超过一半的年轻人觉得，连继承父辈的房产都是一种负担——因为要交额外的遗产税。

不愿意还房贷

年轻人的担忧来源于历史。

曾几何时，日本的房地产市场一派狂热：20 世纪 80 年代，日本经济高速发展，房价也跟着大涨。

1985 年至 1990 年，东京、大坂、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数上涨了约 90%，几乎翻倍。东京都的地价更是高到可以买下整个美国。

彼时，流动性过剩迭加低利率，让日本老百姓对楼市充满期待。他们坚信，房价会像每一个昨天一样，一直涨下去。

泡沫的破灭来自于利率的变化。日本央行意识到需要制止资产泡沫扩大，于是开始改变货币政策方向：上调利率，收紧信贷。到了 1991 年，日本商业银行已停止了对房地产业的贷款。

一系列政策组合拳后，日本房地产市场开始出现大转向。1992 年 4 月 1 日，日本实施新 " 地价税 "，日本楼市进入供过于求的状态，泡沫经济时代结束，楼价比 1989 年下跌了 70%。

大跌之下，日本不动产破产企业的负债总额高达 3 万亿日元。

无数高位接盘的日本国民，一夜之间从资产千万变成负债累累。这样的场景成为了现在日本年轻人心中挥之不去的阴影。

在日本著名动画片《蜡笔小新》中，野原一家 1990 年因为买房而背上了 32 年的房贷。

原著中，小新一家人生活在日本埼玉县的春日部市。从 1987 年到 1990 年，春日部市的地价翻了 3 倍。

日本网友估算了一下，小新家的具体位置在春日部市的春日部车站附近，当时这里房价均价为每平方米 25.75 万日元，小新家房子约为 100 平米，总价大概在 2575 万日元左右（约合当时人民币 77 万元）。

随着日本泡沫经济破灭，春日部市地价在 1990 年最高峰后开始大跌。到了 2021 年，春日部车站附近的均价已跌到了每平方米 14.9 万日元，31 年间地价下降了 41%。

在最高点 1990 年买房的小新一家无疑成了冤大头，和原价比，至少亏了 1085 万日元（以当前汇率计算约合人民币 55 万左右）。

这是还没有算上房贷的价格。事实上，1990 年的日本住房贷款，利率最高可达 8.5%。

如今的日本，房贷利率降到 1.41% 左右，在全球主要经济体中最低。日本本国人购房的话，如果是自住房，不仅可以获得超低利率，条件优越者甚至可以享受零首付。

然而，从上一代人那里吸取了教训的年轻人，不愿意重蹈自己前辈的覆辙，把几十年人生与还贷捆绑在一起。

在他们看来，买房若是要被房贷约束，就意味着失去自由。年轻人甚至喊出 " 背上房贷的房子不是家，是牢狱 " 的口号。

2022 年，网友调侃道，" 恭喜蜡笔小新一家今年终于还完房贷 "。

泡沫经济阴影

对于在日本年轻人的父辈来说，可怕的也许不是还上几十年房贷，而是还了几十年后，发现结局是一场空。

1991 年，日本房价巅峰期，一位日本人花 1300 万日元，在静冈县伊豆半岛买下了一块 300 平米的地。他希望自己可以退休后在这里盖一栋别墅，安享晚年。

然而，泡沫破灭，别墅也盖不成了，26 年后的 2017 年，这位日本老人已经 78 岁了，他最终以 10 万日元转手了这块地，还不得不向中介缴纳 21 万元的手续费和广告费。

虽然亏惨了，但这位老人总算松了一口气。他说，至少以后不需要每年缴纳 4.6 万日元的别墅用地管理费和 7000 日元的固定资产税了。

失去上进心和欲望的年轻人愈来愈多，这些人不仅不愿意承担房贷，连结婚生子也不想承担。在一份针对当代日本年轻人的调查中，受访者表示，单身最大的理由是 " 行动和生活方式自由 "，其他选择比较多的理由还有 " 金钱上的宽裕 "、" 没有抚养家人的责任，很轻松 "、" 容易保持广泛的人际关系 " 等。

代价就是人口萎缩和老龄化。今年 4 月 15 日，日本内阁府公布的最新人口数据显示，2021 年日本人口较 2020 年下滑 64.4 万，降至 1.25 亿，为 1950 年有纪录以来的最大下滑幅度。首都东京也经历了 26 年来首次人口下滑的局面，人口降至 1398 万人，比上年同期减少 4.8 万人。

至此，日本人口已连续 11 年下滑。同时，2021 年的 65 岁以上老年人的数量为 3621 万 4000 人，占总人口的比例达 28.9%，创出历史最高。

日本年轻人正在尽一切所能，避免成为自己的父辈。