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真想管住房价 中国其实只需要两招
www.creaders.net | 2019-08-03 20:27:01  看中国 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

  就在中国经济最高决策层定调,不拿房地产刺激短期经济之后,马上就有城市站出来表忠心了,比如大连就第一时间发布了楼市限涨令,对房地产市场调控继续加码,明确限制了商品房的出售价格,要求商品住房不能涨价、只能降价,但是也有一个要求,房价跌幅不能超5%。

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  大连规定,在售商品住房包括公寓项目在内的价格监控指导,所有房地产项目均须申报商品房预售价格,审核通过后,将申报的预售价格录入网签系统,实际网签备案价格不得高于申报价。这里还没什么特别的,新鲜的地方在后面,他还说,发布前取得预售许可证的项目,5、6月份已发生网签备案行为的,申报价不得高于5、6月份最低价格;在5、6月份未发生网签备案行为的,申报价不得高于5月份之前最近成交月份的最低价格。

  这就有意思了,5、6月份的大连房价将成为一个基准,之后再卖房,不能高于这个价。而且还规定,分期预售项目,其未售房源按照同质可比原则,申报价格不得高于前一期已售房源的价格。也就是说,你以后甭管有多少期楼盘,哪年建成,也得参考现在的价格申报,你要是不同意也可以,那我就不发你预售许可证,和网签备案资格。同时各相关部门将开展专项检查,打击房地产开发企业和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控、恶意炒作、签订“阴阳合同”、哄抬房价等违法违规行为。

  这基本上就是一个态度,一个坚决拥护组织决定的应该有的态度,仅此而已。虽然我们一直以来都不再看好房地产的投资机会,认为房价不应该再涨了。但也觉得这种行政管控限制,起到的作用应该不会很大。他只能够恶心恶心开发商而已。因为老百姓心中的房价,其实并非是新房价格,而是二手房价,新房价格只是买入价,二手房价格才是卖出价,所以你新房限制再多,二手房你还是限制不住。

  如果二手房持续上涨,那么在老百姓心中,房价还是上涨的,之前我们看到那些排队摇号抢房的,其实都是这么回事,是新房价格和二手房出现了剪刀差,新房价格由于政府限价,所以明显低于周边二手房价格,这就给大家造成了一个买到即赚到的心里感觉,在金融上这叫做套利机会,甚至感觉像无风险套利,所以大家会不顾一切的疯狂去买,反而制造了楼市火爆的假象。

  那么有人说,二手房也限价行不行呢?比如有聪明人提出,二手房不允许超过新房的价格,房价是不是就能跌了?但这也只是美好的愿望而已,这是客户端之间的买卖你很难限制住,虽然网签交易的时候价格很低,但是其他地方我会私下商量好了补偿,你可以规定这个房子只能买100万,但是如果买的人多了,大家就会在补偿上竞价,这个说我私下多给10万,那个说我私下送您辆车,还有说我每月付1万,3年付完。最后房东肯定会卖给一个条件最优秀的,即使他自己不直接收钱,也会找中介收钱。所以这就是市场经济的价格形成机制,你很难直接管控价格,必然会有各种方式,各种黄牛在里面抹平差价,最终让价格回到均衡。

  相反,房价上涨你限制不住,房价下跌你也限制不住,面对你5%的下跌限制,但是他可以用黄牛,用中介,把巨大的销售折扣返给房产中介。现在北京,上海等多个城市就是这样,开发商很想降价,但是害怕楼闹,不愿意惹麻烦,所以他们就通过房产中介给出折扣,有的折扣力度相当大,某知名地产商的楼盘,11万开盘,没过半年,中介手上的优惠价格就变成了8万5一平米,未来这种事会越来越多。有人说违规吗?开发商说不违规啊,楼闹也找不着我,我卖还是11万,只是给中介很多的销售费用,他们不愿意要都返给客户了而已。

  所以限制价格根本就是徒劳的,唯一有效控制房价的手段只有两个:

  一个是金融管控,俗称降低购房杠杆,让进入楼市的资金少了,需求就降低了,你现在把所有二套房的贷款都停了,他肯定会降价。二是增加供给,别老总想着以房控人,根本控制不住,像房子紧缺的大型城市,就要敞开供给土地,供给增加了,房价自然也就平抑了。物以稀为贵,在房地产上肯定是适用的。那么反过来说,那些房价过高而且疯涨的城市,无非就是两个原因,一个是金融出问题了,比如之前棚改货币化安置,一下就造成了资金大规模集中投放。要么就是房屋供给不够。造成的供给短缺。金融出问题的地方,只要银行的手一紧,马上就会有反应,而相对难办的是供给不足的地方。

  二手房和人口比值大的地方,就是供给相当充足,肯定是金融松了,房价才涨,这样的城市有大连,重庆,武汉,这几个城市只要金融开始趋紧,房价估计就很难维持。所以有多套房的,尽量早出手,卖晚了,就卖不动了。而比值相对小的是北上广深,大概在0.3-0.4,这四大一线城市,还需要进一步增加供给才能平抑房价。所以未来一线可能仍然以平稳为主,虽然涨不动了,但是也不太可能大跌。

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