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松绑疑云下中国楼市分化加剧 三四线市场举步维艰
www.creaders.net | 2019-12-12 23:59:42  侨报网 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

  三天内,三个城市,三则楼市调控信息引发舆论关注。先是江苏张家港取消限售“一日游”,随后长沙宣布将商品房的平均利润率限定在6%至8%,最后是深圳确认商务公寓“只租不售”政策取消。在这三则消息背后,是中国房地产市场愈加分化的现实。多家机构的统计显示,与一二线城市相对不错的基本面相比,部分三四线市场正举步维艰。

  11月72次政策调整

  综合广州《21世纪经济报道》《北京青年报》13日报道,12月12日,深圳市住房和建设局确认,深圳已取消去年出台的商务公寓“只租不售”政策。深圳市住房和建设局介绍,之所以取消商务公寓“只租不售”的相关规定,原因在于:该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度,长期看利于增加商品房供给,短期看不利于可售商务公寓销量。据了解,取消商务公寓“只租不售”自11月起已经开始执行。

  此前一天,张家港被曝取消二手房限售消息,并开始在房产交易中心执行,可仅仅不到12个小时就曝出限售照旧。

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  近日,长沙市发改委官网挂出《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》并即日生效。该通知明确长沙市成本法监制商品房价格由“成本+税金+利润”三部分组成,其中规定平均利润率为6%至8%引发关注,长沙楼市限价“更严”和“放松”的说法莫衷一是,但有分析人士表示,这个通知出台是对2017年《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》两年有效期满后相关政策的延续,且仅适用于成本法监制商品住房。外界对长沙楼市政策放松或更严的解读系误读。

  据中原地产研究中心统计数据显示,11月中国房地产市场政策调控次数刷新最近一年最高纪录,高达72次,在2018年11月只有11次。2019年前11个月合计房地产调控次数高达554次,2018年同期为425次。

  部分三四线市场被透支

  今年以来,多地出台楼市调控政策的一个大背景就是:市场分化的趋势越发显现。

  以张家港为例,作为隶属于江苏苏州的县级市,如今张家港楼市已经与苏州市场出现分化。2017年8月,张家港出台“限售令”,是苏州第一个启动限售政策的城市。当年,张家港楼市炙手可热,不仅土地价格连创新高,住宅成交量也达到276万平方米。

  “限售令”立竿见影。根据上海易居研究院的数据,2018年,在市场供应量明显增加的背景下,张家港的住宅成交量同比减少18%,市场呈现供大于求的态势。2019年1月至11月,张家港住宅成交量仅为164万平方米,同比下跌29%。张家港也成为今年苏州县级市里唯一个成交量同比下滑的城市。

  某房企人士更是直言,过去两年来,很多三四线市场被透支,如今正进入一个阶段性的衰退期。

  太平洋证券也指出,过去三四年新房成交连年超预期,除棚改货币化的催化剂作用外,成交主力其实是透支的未来的城镇化需求(县城迁徙到地级市,地级市迁徙到省会城市,老城区迁徙到新城区)。

  “房住不炒”是长期趋势

  在市场分化的背景下,中国楼市调控何去何从?对此,有分析人士指出,“房住不炒”是长期趋势,这一点不会改变,但在达到最终结果的过程中会有反复、会有波动,现在看到的就是过程中的反复。

  深圳《证券时报》报道,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房住不炒、因城施策,在房价上涨过快的地区收紧贷款,这是中国央行始终坚持的政策,预计2020年会根据不同城市的交易情况实施不同的贷款政策。而刚结束的中央经济经济工作会议指出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

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