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为什么房价即使还在涨也不再是好的投资?
www.creaders.net | 2020-01-14 17:24:38  看中国 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

  盘点整个市场的表现情况,中国全国范围内房价跌了4.9%,之前房价出现下跌,还是在2011年和2008年。当然,你会说这有问题,我们家这边的房价还在涨,我们还找来74个城市的房价走势图,最近3个月一直在上涨的,有深圳,东莞,唐山,湛江,大连等几个城市,而一直在下跌的有北京,天津,苏州,济南。像贵阳,长沙这些地方,最近的跌幅都比较大。所以,现在出现了明显的分化走势,以二线城市为主的几个特大城市,似乎房价还在涨,大部分城市已经开始滞涨,甚至已经开始下跌。

  那么,很多人也都在问,某某城市是否还有前途,我能不能投资?其实现在全国楼市来看,确实不否认个别地方的房价可能还要涨,因为有大量的人口流入驱动,如果一个城市总是每年流入几十万人,而且这些人还是卖了老家的房子,带着钱过去落户的,相当于城市之间的财富大洗牌,那么抢走财富和抢走人才的城市,房价确实不涨都难。但也已经不再是一个好的投资产品。原因有这么几点:

  首先,全国房价整体虚高,2015年之前,除了北上广深,其他城市还有价值洼地,但是经过这几年疯涨,所有地方的房价都已经大幅上涨,连重庆和长沙房价都已经涨了不少,所以已经不存在洼地。有个简单的计算,合理的房价,相当于当地家庭的年收入10倍,也就是如果一个地方的月平均工资是5000,你就乘以12,然后再算夫妻两人乘以2,再乘以10年,就是一套90平米房子的价格,也就是说在房价1万出头的地方,就基本上没有洼地可言了。

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  其次,人人都想买房,而且都是贷款买,对于大家都追着想买的东西,从行为金融学的角度来说,就不可能便宜。一定是大家不要的东西才会便宜,大家都想买的东西,一定贵了。而大家疯了心一样,想买的东西,则非常昂贵,现在的房价就是这样,任何人都认为房价只涨不跌,买到就赚到,再穷的人都想买房,说明房子已经没有价值了。

  第三,流动性正在消失,大多数人看到的房价是新房价格,那只是你的买入价,作为投资,你要看的价格是二手房的成交价。注意是成交价不是挂牌价,现在即便在北京,挂牌价普遍要比成交价高10%以上,很多房子一挂半年多,连个出价的都没有。你要着急卖房,必须要比挂牌价低20%才行,否则根本卖不掉。

  从政策面来说,现在就是放新房,锁二手房,鼓励大家去开发商那边买新房,买新房可以做贷款,而买二手房,只能按照地区指导价贷款,而地区指导价跟真实房价之间差距巨大,通常算下来,即便是首套房首次贷款的情况下,买二手房你都得拿出70-80%的首付,只能贷款20-30%,而且更要命的是,由于大量限竞房的出现,新房价格比二手房还要便宜。所以,这就让二手房的优势荡然无存。只要你家小区旁边有个限竞房项目,你要再想卖房就难上加难。所以大多数人,只能看到市值,却根本拿不回来现金。扔到房子里的钱,一去不回。通常管这种一去不回的钱,我们都叫做消费,而不是投资。

  第四,买房的资金成本巨大,我们不要总是看绝对房价的涨跌,也要看跟其它资产的比例,比如有人说,我们这边今年房价还涨了5%,但是你买国债也能稳稳的赚这么多钱,而且买国债还没有资金成本,大部分人买房都还是靠贷款,贷款利率已经到了5%以上,即使你不贷款,这笔钱每年随便干点什么也有5%左右的安全收益,再加上每年2%的折旧,所以保守估计,买房的资金成本是7%,也就是说,如果房价一年不涨个7%,你买房都是亏的。当然如果你能把房子租出去,可以减少2%的损失,不过可能又会涉及到装修的问题。其实钱一样没少花。

  第五,买房的机会成本更大,所谓机会成本就是我买了房就干不了其他的事,而在其他的事上,我本可以赚更多的钱。我们不光要算钱的成本,更要算钱的机会成本。

  综合来看,如果只站在投资的角度,把什么刚需,丈母娘,结婚,子女上学都抛在脑后,就应该把你再也不住的房子,属于投资属性的房子,尽早卖掉。但您说我就是喜欢房子,偏好极强,没房子的日子一天都过不下去,那也没办法。你就当成消费就好,这样思考就简单了,买得起就买,买不起也没辙,就不要再想赚钱的事了,也许还能有溢价,但是多年后你会发现,年化回报甚至可能还跑不过银行存款。

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