上海楼盘黑幕曝光：给购房官员折扣高达5成

22名买家获折扣三至五成折扣买家多出自房地、规划、工商、公安等部门

在寸土寸金的徐家汇，有六幢灰色高楼在繁华的肇嘉浜路一侧排开，名为“帝景苑”。帝景苑售罄数年后，由股东纠纷引发的举报显示了灰色高楼中的另一道景观——约400户业主中，50余户曾获得一成以上的购房折扣，其中22名买家所获折扣高达三至五成。折扣买家，多出自房地、规划、工商、公安等政府部门；部分银行职员和国企高管，亦有分羹。记者近日从帝景苑项目公司股东处获得的一份购房折扣表，显示了官商互惠生态。

折扣表 享受三至五成折扣特殊客户

帝景苑项目位于肇嘉浜路1001号地块，原为上海无线电四厂所有。1993年，印尼商人黄进益以旗下香港荣福置业有限公司与上海无线电四厂合资成立荣福房产，开发该地块。
公司成立初期，因规划审批、动拆迁等等，项目推进缓慢。1997年亚洲金融危机爆发，印尼方面资金难继。1999年，台商蔡青峰接盘，项目再度启动。2002年预售，至2004年中建成售罄。
记者所获这份经过查证的房价折扣表，所依据文件包括帝景苑商品房销售合同、房屋登记及户籍资料。
当年手握土地大权的“上海第一处”朱文锦，并未出现在折扣名录中。2004年10月，朱以妻女之名，在此买入一套157.89平方米的住房，合同价357.45万元，无银行按揭。此时，朱妻为华通开关厂一名退休工人，女儿不过20多岁。
从购房时间看，2004年底已是上海房价狂飙之时，朱家所付2.26万元/平方米的单价并未低于当时市价。不过，有股东方人士称，朱家其实未付房款。这一说法未获证明。
原上海广电房地产开发有限公司总经理陆天明，于2003年1月签约购房一套。面积153.77平方米，单价6400元，较开发商2002年11月制定的该套房屋底价9540元/平方米，折扣为33%，获益48万元。
帝景苑地块原属上广电系统的上海无线电四厂，项目开发时广电房产亦有参股，陆氏在此折扣购房不言自明。
陆天明同案犯，上海闵华实业联合发展有限公司董事长严金宝、莘庄工业区管委会原主任杨开平两人，也在帝景苑购房。其中杨开平于2002年12月签约，折扣高达39%，获益近60万元。
某上市公司总经理杨某，是享受折扣最大的买家之一。购房时在2002年10月，位于高层绝佳位置，面积168.58平方米，每平方米底价10150元，实际买价仅5000元/平方米，总差价近87万元。
现任上海市工商局一处级负责人杜某，也曾于2002年12月以妻儿名义签约购入一套168.15平方米的住房，折扣31%，获益约49万元。杜某曾执掌上海市工商局外资处，这正是与帝景苑项目开发直接对口的部门。
购买获三折以上优惠者的名单，还包括徐汇区前副区长的家属，一位前市委领导秘书以及上海公安部门分局领导之子。数位银行职员也获得30%-50%的折扣。
一位参与帝景苑项目的股东方代表称，在享受三成到五成折扣的特殊客户中，除上述官员、国企高管外，还有若干外籍商人，以及个别看似背景普通的年轻女性。
潜规则 开发商以低价卖房打点官员
来自开发商内部的多份文件，一定程度上反映了上述购房折扣的由来。
2002年3月9日，荣福房产股东会议达成决议：
争取在2002年11月底正式对外销售，2002年6月则开始内部认购；2002年7月召集的另一次股东会则提出，各股东一致同意先进行内部认购，以探市场需求，并称“本项目B、C、D栋住宅内部销售均价暂定9500元/平方米”；公司另一份传真文件，也确认“(内部)认购价格9500元/平方米正确无误”。
业内人士称，1999年后，随着上海房地产业逐步走出低谷，开发商以低价卖房方式打点官员之风渐盛，至上海社保案发后，此风才大为收敛。
一般而言，开发商通常会把30%的房产以内部认购等方式打折出售。为保利润，大部分折扣会控制在15%以内。能获30%-50%的高折扣者，通常都是有一定签字权限的中层官员，或一些特殊利益关系人。
折扣卖房的潜规则，在荣福房产2002年7月20日的股东会决议中表达得颇为露骨——“公司在开发该项目过程中，受到各政府及协作单位有关领导等的关心支持，各股东一致同意授予蔡青峰总经理对于本项目销售中持有726.75万元的特别优惠处理权”。
根据荣福房产制定的计算公式，上述700余万元的特别授权，可给五位客户五折、给五位客户八折及给十位客户九折。而从实际操作看，超过20名买家获得了三至五成折扣，已大大超过“特别优惠处理权”。

利益交换 开发商变更土地合同获利

与早年上海房地产界盛行的“合资开发”故事类同，中方上海无线电四厂有地无钱，外商黄进益持币觅地。双方合股开发，多是中方以地入股，开发后获部分物业补偿；外方出资开发，包揽一应事宜。
然而早年的外方往往资金不济，加之上世纪90年代末沪上地产不景，上家空持项目而无力开发，多有转手之举。
1999年，台商蔡青峰以兆丰国际(上海)有限公司，参股接盘帝景苑，与两名上家签署《合作开发协议》。约定由上海兆丰全权负责项目策划、实施和日常管理，保管财务资料及公司印鉴，原外资大股东香港荣福只派员监督施工及了解销售情况。
至2004年9月，蔡青峰已在荣福房产控制了53%的股份，香港荣福持股缩为46%，中方仅余1%股权。
蔡氏入场，能量非凡。其盘活项目的关键一招，即是完成了土地合同的首次改签，将帝景苑项目由外销改为内销。就土地出让金而言，内销、外销，相差巨大。
1999年6月，上海市房地局与荣福地产三方股东重新签署了土地出让合同，土地出让金由1993年的1397万美元改为1683万元人民币。由此，蔡氏轻易盘回近亿元资金。
蔡氏的能量，更体现在项目土地合同的另外三次改签。2002年12月、2004年1月及2004年6月，在帝景苑项目从预售到售罄的不到两年时间内，通过三份土地转让补充合同，这个占地1.6万平方米的项目，其建筑面积从1999年合同约定的64124平方米，最终增至90297平方米，容积率增加近50%，而补缴保证金总计不足500万元。
提高项目容积率，是地产业“官商合作”之利薮。以每平方米万元的开盘价计，帝景苑项目凭提高容积率获利即达数亿元。而获得这一利益的前提，则是土地、规划、建设甚至更高级别的政府部门，须环环打通。
规划系统人士称，频繁变更土地出让合同，正是相关各方掩盖利益交换的明证。
“项目开工前一般都已达成了调高容积率的默契，开工后再慢慢协调和打点各层关系，大部分开发商都有如此操作的经历。”一位沪上房地产行业人士指出，之所以出现数度调整合同的情况，系因规划一般无法一次性大幅改动，分次操作更为安全隐秘。

提供费用完成“项目验收”

 
记者多方证实，因卷入帝景苑事件，上海市规划局已有唐文青、吴建刚两名官员被检察机关调查，另有上海规划系统数名人员被查。一位接近上海市规划局的人士称，问题出在“项目验收”环节。
接近荣福房产的人士则进一步指出，该公司在2003年底付出一笔超过300万元的“政府规费”，或与案情有涉。
根据荣福房产的对账结账信函，这笔“政府规费”缘于“项目超规划”，其中94万元罚款分别由设计方华东建筑设计院、开发方荣福房产上交上海市规划局；另有206万元，则以一份电梯大厅装修合同的名义，分四次付予上海清建房地产咨询有限公司。荣福房产在内部通报时，称清建公司为上海市规划局下属公司。
工商资料显示，清建公司为一家成立于2000年的私营企业，注册资本50万元，持股80%的大股东吕新尧年逾70，是南市粮食局退休员工；另有20%股份为黄小妹持有，后者也是离退休人员。
关联人士称，除了打点规划系统，上海房地局方面亦不能绕过，在帝景苑购房的朱文锦，其间出力不少。
为了减少公建配套成本，荣福房产曾与上海鑫尊建筑工程有限公司签署了《委托包干合同》和《管理合同》，约定由鑫尊负责楼盘所涉公建配套工程，与相关部门协调，保证荣福房产须上缴政府的公建配套面积从原总面积的7%降至4%，并通过验收。
所谓公建配套，系指开发项目中，为处理社区公共事务、开展社区活动所必要的公益性事业所需用房。项目完工后，由开发商向房地部门提交，普通住宅项目所需公建配套比例，大多要求在项目建筑面积的5%以上。
在实际操作中，若开发商不能提交足够公建配套面积，可以货币代缴。上述包干合同正是基于这一形式。而合同所提及的部门，实际操作中主要指上海房地局以及徐汇区对口接收的政府部门。
合同显示，委托包干价格为2730万元，另支付300万元管理费。这意味着，开发商支付鑫尊建筑3030万元，由后者全权打理公建配套一应事宜。
3000万元“打理费”的最终流向不详。荣福房产股东方代表进一步指称，除了这笔3000万元，另有数千万元公司资金通过鑫尊流出，去向不明。
根据上述两份合同，约定的委托包干期为2003年3月1日至12月31日，但合同落款处均未注明签约时间。
工商资料则显示，鑫尊至2004年8月方始成立，注册资金亦为50万元，自然人刘小英、刘芳分持80%、20%股份。两人身份不详。
与清建公司极为类似，2005年之后，鑫尊再未进行过年检。