中国出现“次按”式危机　四成房贷可能断供

　　高盛研究预测，中国大陆房地产不良贷款风险将在今年第四季和明年上半年初露端倪。

　　在金融海啸席卷过后的美国，“一幢别墅不如一斤白菜贵”，众多金融机构被逼向绝境，正所谓“房地产死，银行亦死”。而大洋彼岸的中国，今年房地产市场明显疲软，8月份全国整体房价首次出现下降，“断供”现象在部分城市偶有发生。尽管短期内房地产市场的风险尚可控，“断供”亦不会大规模爆发，但高盛最新的研究报告警告，随着房价回落，内地房地产不良贷款风险将在今年第四季度和明年上半年初露端倪。内地某银行进行的相关测试结果认为，如果内地房价下跌20%，个人房贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40%，四成房贷或会出现“断供”。 

　　香港文汇报报道，在全球金融动荡、经济疲软的背景下，中国房地产市场也出现调整。今年年初以来，深圳、广州、上海等地的房价出现比较大的回落，尤其到8月全国整体房价出现近两年来的首次下降。深沪等房价回落比较大的城市出现“断供”潮，并有向全国蔓延的趋势。 

　　“放贷漏洞”成隐患 

　　高盛的最新研究报告认为，内地房地产行业成交量的持续下滑、购房者信心的疲弱、库存的增加和毛利率的下滑将导致一些开发商遭遇现金流困境。而中国银行业的房地产不良贷款风险将在2008年第四季度和2009年上半年初露端倪。 

　　不过高盛认为，内地房地产市场出现系统性风险的可能性较小，而且银行业受房地产行业的影响仍然相对较小。但中资银行在开发贷款上的“放贷漏洞”却有可能放大市场调整带来的信贷风险。“中资银行并没有完全严格地执行相关政策，主要漏洞包括：开发贷款和销售收入可能被挪用、房地产信贷抵押物价值可能被高估、贷款高度集中可能导致银行易受高房价地区房价下跌冲击”。 

　　房贷比重高风险增 

　　中国银行高级分析师温彬也警告，如果房地产价格下跌幅度超过贷款抵押比例，必将会使开发贷款和住房抵押贷款的违约率上扬。而目前出现的房地产商楼盘滞销、资金回笼困难等问题，令房地产开发贷款风险同样暴露出来。 

　　温彬还指出，内地国银行业房地产贷款集中度逐步提高，银行商业性房地产贷款余额占人民币贷款的比重一般在20%左右，部分银行高达30%以上。资料显示，日本1992年地产泡沫破灭前夕不动产抵押占贷款总额35.5%，1990年美国经济危机时期不动产贷款余额占比为41.5%，1996年印尼地产危机时房地产贷款占贷款总额的20%，1998年新加坡地产危机时这一比例为30%—40%。“相比这一水平，部分商业银行的房地产贷款比例已经值得警惕。”温彬说。 

　　为全面掌控房地产信贷风险，央行及银监会近期下达不少相关的文件，要求各商业银行就房地产市场价格变化进行内部的“压力测试”，即假设房价下跌至一定幅度对个人住房贷款不良率构成的影响。上海有银行测试结果显示，如果房价下跌20%，个人房贷不良率将大幅上升。如果房价下跌超过40%，个人房贷不良率将上升约40%，即四成房贷可能会出现“断供”。