揭秘大清朝的房奴富豪 每年收租12.29万余两

　　岁月沧桑：徐润的两张照片，风采完全不同，颇能看出财富挣扎的痕迹。

　　西门城内“九亩地”(在今淮海东路一带)、“二摆渡”(与叶顾之、潘爵臣共同持有，在今乍浦路桥附近)大片房地产。此时，徐润年仅26岁，比他大15岁的胡雪岩，此时还在忙着事业的开拓呢。

　　年轻的徐总认为：“上海自泰西互市，百业振兴，万商咸集，富庶甲于东南，地价日益翔贵，以今视昔，利逾百倍。” 据他日后回忆，自己对地产的情有独钟，来自于宝顺洋行大班韦伯(Ed W.Webb)的启蒙。韦伯离开中国时，曾留言给接任者：“上海市面此后必大，汝于地产上颇有大志，再贡数语:如扬子江路至十六铺地场最妙，此外则南京、河南、福州、四川等路可以接通，新老北门直北至美租界各段地基，尔尽可有一文置一文。”徐润日后感慨，韦伯之言“果有效果，足征先见之明。”

　　但是，太平天国平息之后，难民纷纷离开上海回乡，在大半个中国热火朝天地忙于灾后重建、GDP飞速上升时，上海的房地产公司却大量倒闭，在“同光中兴”的一派盛世升平中独自向隅。直到1869年，苏伊士运河开通，并且只准蒸汽轮船通行，东西方的距离迅速被缩短，从伦敦直航上海的航程由120天以上缩短到 55-60天。同时，上海与伦敦之间也开通了电报线路，信息弹指可达。交通和通讯的革命，如同回春秘方，刺激了上海全面复苏，憋了很久的房地产终于春潮泛滥。

　　徐润自然不甘寂寞，他不断地吃进地皮自己建房，或者购买现成的房产，到1882年时，44岁的他已经攀上了地产投资的高峰：拥有未建之地2900余亩，己建之地320亩，共建洋房51所，住宅222间，当房3所，楼平房街房1890余间，每年可收租金12.29万余两。总计，徐润地产业当时总投资223.69万余两。

　　徐润这些房地产，多集中在其名下一家叫做“地亩房产”的公司里。该公司总成本约为220万两白银，资产总市值约为350万两白银，每年可收租金12万两，约5%的回报率，在当时高利贷盛行的中国商界，这一投资回报率并不丰厚，所图无非是在“地价日益翔贵，以今视昔，利逾百倍”(徐润自述)。

　　徐润凭借的，当然不是财技，而是“消息”。他与外商有着紧密的联系，总是能够事先了解租界的规划，从而先在规划中的CBD或交通要道两侧，以低价买进土地，囤积牟利。严格地说，他并不是经营房地产，而是倒卖土地及项目，所赚的其实还是内幕消息所带来的巨额利润。

　　作为传统意义上的买办，一般对这种房地产投资并不热衷，即使涉足，也无非是买下农地，过过大地主的瘾。汇丰银行的第一任买办王槐山，就在家乡浙江余姚购置了7000多亩土地，成为大地主。在买办中，能投资于商业房地产，徐润或许可以算是比较前卫的。

　　危机遇难者

　　徐润被迫抛售房地产还债,“废之半途，毁于一旦，反致大亏，命耶运耶!”

　　房地产毕竟是一个资金密集型行业，要在上海滩和国际大资本同台游戏，徐润的实力实在还是太弱了些。他所能依靠的，就只有金融杠杆了。

　　徐润最初的计划，是想将名下的“地亩房产”公司打包“上市”，折合为400万两白银，分为40万股，每股10两，先发行一半，融资200万两。这有点类似今日REITS的做法，自然是一条康庄大道，唯一的“坏处”，就是要和其他投资者一起分享这块蛋糕。

　　徐润当然是舍不得的，尤其在他发现了一条更为有利的融资渠道后。他的一位英国友人，名为顾林，提出一个很有诱惑力的方案：以这批房地产为担保，到英国筹集一笔价值200万两的低息贷款，20年期。此路若通，既能融入资金，又可保有股权，自然是上上策。但顾林回到英国后，却因患脑病而致癫痫，这个大手笔的计划夭折。

　　基于对上海房地产前景的坚强信心，徐润显然已决定宁借高利贷、也绝不释放股份，将“肥水不流外人田”作为融资前提。他的融资渠道主要有三条：一是钱庄贷款，这是主流，而且多用房地产本身抵押，借贷一笔，开发一批，再拿新开发的项目作为抵押，继续新一轮的借贷，类似今日的“滚动开发”; 二是股票质押贷款，将自己持有的其他产业的股票，抵押贷款，这等于是将其他产业也当作了房地产的资金链;三是挪用各种能挪用的款项，不仅有其他产业上下游的欠款，甚至还包括“存户款”(估计应是客户的预付款之类)及公款。

　　一方面有充足内幕消息可获得市场先机，另一方面又有似乎取之不竭的资金来源，徐润的房地产生意，越滚越大，其自己也越来越有自信，越来越有宏伟蓝图，却不知，他已经因此而成了“房奴”，绞索正在慢慢收紧。

　　1883 年，金融危机席卷上海。上海市道大坏，百业凋敝，房地产一落千丈。“房奴”徐润终于看到了盈门的债主们。“地亩房产”名下房地产市值虽高达340多万两，但其从22家钱庄贷款总额也高达250多万两，负债率超过73%。如今银根紧缩，钱庄已纷纷倒闭，为了自保，只能催逼徐润还债。

　　债权钱庄公选出6名代表，徐润也派出6名高管，紧急磋商应对措施，“联合工作组”研究来研究去，决心还是拉新股东入伙。他们看中了盛宣怀，希望用公司的一半股份拉他进来，但却失望地发现盛宣怀“亦一空心大老，无力于此”(徐润自述)。多方碰壁后，债主们不耐烦了，决定将“地亩房产”的资产贱价脱手，套现解困。其实，盛宣怀不仅是“无力于此”，作为曾经的政敌，他甚至要借此机会将徐润置于死地，如同他将胡雪岩整垮一般。

　　徐润被迫抛售房地产还债。他将自己在青云里、靖远街、元芳路、杏花楼等处的房子抛售，当时亏损额就达到了90万两左右，而按25年后(1909)他撰写回忆录时的价格算，亏损额为400多万两;同时，他将自己在珊家园、怡和码头、吴淞路等地方的地皮也抛售，总共2921亩，只卖得107万两，而按1909年的估价，价值在991万余两。更令他郁闷的是，被迫“割肉清仓”之后不久，他抛售的那些地产、股票旋即升值，到1909年时其价值高达2000万两白银(相当于今日40亿人民币)，但是这些“肥水”点滴不剩地全部浇灌了他人的田地，他日后感慨自己“废之半途，毁于一旦，反致大亏，命耶运耶!”

　　盛宣怀趁机痛打落水狗，抓住他挪用招商局公款16万两投资房地产的把柄，将他赶出了招商局，连带革除开平矿务局会办之职。在盛的逼迫下，徐润被迫将镇江及上海永业里、乍浦路等处房产以低价抵偿招商局欠款，盛终于扬眉吐气地为国有资产实现了保值增值，也给自己报了私仇。

　　总结

　　因地产而破产后，徐润多次举债，试图东山再起，以年过半百之躯，投入了采矿业，跋山涉水，遍尝艰辛，但他的投资却屡战屡败，随后老母和妻子也相继病故，留下年仅8岁和6岁的一对儿女。他把自己这个时候在矿井下拍摄的照片荟为一图，自跋道：“余之所萃七照而合影者，俾使后人视其图而知创业之艰，成功为尤艰业。”

　　能够聊以自慰的，只有在天津的房地产投资，因稳健不当“房奴”，而让徐润收获颇丰颇稳，好歹能以“富家翁”而终享天年……

　　作者雪珥，澳大利亚华人，中国改革史研究者，着有《大东亚的沉没》、《绝版甲午》、《国运1909》、《绝版恭亲王》等。