美国正在并将继续“调控”中国房价

　　对大多数人而言，买房是一辈子中最大的一项投资，大家都希望能在房价低的时候买房，在房价高的时候把房子卖出去。由于在2013年，中国平均房价上涨9.5%，一些主要大城市房价更是以20%的速度疯狂高涨。那么，2014年的房价是上涨还是下跌，就成为了大家非常关注的问题。

　　热钱仍将推高中国房价

　　国际方面，环球市场资金充裕，热钱仍会继续进入中国房市兴风作浪，将推高房地产价格。

　　首先，美国今年应不会这么快完全退出量化宽松政策。虽然不少中外经济学者预期，在美国就业稳步复苏下，美联储将在今年8次议息会议上每次减少买债100亿元，今年年底前就可结束量化宽松政策，届时流蹿到包括中国在内新兴市场的泛滥资金将相应地回流美国。随着游资撤走，中国房价会大跌，房市泡沫将破，甚至还有崩溃的危机。

　　不过，以上的预期有些悲观，实际上美国经济复苏没有外界想象地那么好。一方面，美国半数县的经济还没有恢复到2008年环球金融危机前的水平，美国郡县协会（National Association of Counties）日前发布的一份最新报告显示，尽管整体美国经济复苏状况良好，但复苏仍较脆弱，在美国所有3069个县中，约有半数县的产值仍未恢复到危机前的水平，只有位于美国中西部和南部城市经济才见活力，但其它地区的情况仍不乐观，只是全国性统计数据掩盖各地的不同情况。由于美国各地经济的复苏程度不均衡，仍需美国实施大印钞票、超低利率来呵护。

　　另一方面，美国就业市场仍需量化宽松政策继续“保驾护航”。日前公布的美国2013年12月的新增非农职位仅7.4万个，远逊市场预期，劳动力参与率更跌至62.8%的35年低位，数据虽然在一定程度受“天意”——寒冷的恶劣天气影响，但也反映出美国就业复苏未如预期中那么强劲，而就业市场不好，民众收入就会减少，相应会影响消费市场，进而冲击经济表现。

　　此外，美国房市、消费市场仍然脆弱。美联储过去通过量化宽松政策人为压低美国国债的收益率，以推低各种贷款利率，从而推动企业增加投资、民众买房和消费，为经济注入复苏的动力。但如果美国今年内就迅速结束量化宽松政策，将会导致美国国债收益率回升，如具指标性意义的美国十年期国债收益率，现在已由去年最低约1.6%，升至近期的3%左右，未来很可能重回量化宽松政策前的4%水平。国债收益率上涨会带动银行贷款利率上涨，将打击企业增加投资、民众增加消费和买房的意欲，这无疑像在大冬天给急需保暖的美国房市和消费浇了盆冷水，不利美国经济的复苏。

　　因此，预料美联储不会很快完全退出量化宽松政策，资金也不至于大规模撤走。何况，欧洲与日本为了继续推动经济增长，今年仍然会继续大印钞票，导致环球市场的资金仍然充沛，热钱将会继续拥抱经济表现不俗的中国，这为中国的房价上涨带来了推动作用。也由此可见，西方国家尤其是美国的货币政策，将对中国的房价的升跌带来持续影响。

　　刚需城镇化将拉高房价

　　国内方面，今年有两大因素令房价继续上涨。

　　其一，中央政府不会再推行全国范围内的房地产调控政策。过去10年，政府推出多项房地产调控政策，但房价依然上涨，说明政府过度使用行政力量干预市场以拉低房价的办法难以奏效。加上，房地产业关联60多个其它产业，已成为中国经济发展不可或缺的产业，继续打压房地产业会冲击经济表现。

　　因此，作为中央政府而言，对于市场上豪宅、商品房的供应，民众的买楼、炒楼问题，将会效法欧美国家，主要交由市场解决，采取在全国更大范围内征收房产税的方式，以减少市场上炒卖行为。对于个别房价上涨特别快的个别城市，则将由地方政府自行进行调控。

　　当然，环顾全球，让民众有房子住、让民众承担得起屋租，肯定是政府的责任。中央政府将会加强保障性安居工程建设，增加保障房、廉租房的供应量，以让底层民众有房住，以降低高涨的房价对民众、社会所带来的冲击。

　　其二，民众有大量的买房需求，支撑房价上涨。随经济的增长，中国民众的消费结构正在从以衣食为主向以住行为主升级，中国民众的利益要求，已经从单纯的收入增长渐渐转变为收入增长和私人财富的累积并重。住房就是满足这样一个利益要求，将是绝大部分民众储藏财富的主要方法。

　　因此，即使是在作者所身处的香港，虽然已经发展成熟，但买“砖头”（房子）好过买金、“砖头”在手一世无忧，仍然还是香港人民的传统投资智慧。而且，从古到今，只要手中有钱，大多数都是先买房、买地，之后等升值，地多的、升值了，就成为地主了；没地的，或者地少了，那就成为底层。而在当今社会，大家经常挂在嘴边的那句“买房少等1年，人生少奋斗10年”这道理古今都是相通的。在民众对房产需求日益增加下，房价易升难跌。

　　加上，受惠城镇化的推进，以及今年广义货币供应量（M2）同比增幅料达13%至14%，只要环球市场没有爆发严重的金融危机，相信中国今年房价还会再涨5%至10%。

　　房价上涨出现投资机会

　　由于房价今年还将上涨，对普通大众而言，如果是买房自住，只要自己的购买力足够，完全可以随时入市买房，而无需顾忌房价的高低。而如果是投资房产的话，只要能避开一些房价已经明显过热的一线城市，风险也并不高。

　　对于暂时不想买房的朋友，一些已经跌幅较大的房地产股票可能带来投资机会。中大型国企地产公司业绩稳定性强，股价波动性较小，市场份额大，风险相对较小，而部分中小市值的房地产公司，虽然股价波动风险较大，但在楼市回升时，股价上涨往往也很显著。（梁海明/文）