楼市从限购令到限卖令 全靠政府营销有术

　　最近中国各地政府相继推出房市限卖令，国内哀声一片，其中既有胡马《绝望信》中所述“手握500万，在北京却面临无房可买”的悲叹，又有厦门、北京等地炒房客被套的痛苦呻吟。国人沉浸在恐慌之中时，却忽视了一点，在一轮又一轮人为制造的房市供给短缺中，政府终于成功地中将一、二线城市严重过剩的大部分楼盘，成功地卖给了甘做“接盘侠”的老百姓。

　　从限购到限卖：制造短缺的心理战

　　限购与限卖，是针对市场上两大不同商业行为群体轮流采取的措施。限购是针对房市买方的心理战，楼盘虽多，但需要限定资格以制造短缺，于是从贷款额度、首付比例等各方面硬给做出一道道资格门槛，这就加剧了买方的恐慌心理：房价节节窜升，再不赶快挤上车，如何得了？为了保证客户不断涌入，政府将“风筝原理”引入房市营销。放过风筝的人都知道，风筝线不能拽得太紧，太紧了就飞不起来；线也不能离手，一旦离手，风筝就飞走了。所以得收收放放，放放收收，最后，风筝（房价）越飞越高，但不至于离线飞走（泡沫穿破）。

　　近四年以来，中国房市就是这样，一会儿实行“货币量化宽松”，给市场加杠杆，让个人能极为方便的获得银行贷款，再让客户用低比例首付购房。这时候，房子是用来炒的。不少人从北京、上海、深圳等一线城市的房地产市场发现赚钱机会，纷纷涌入。一会儿要调控，这时候“房子不是用来炒的”，各种花样翻新的限购政策出台，营造出房产供应稀缺假象，加剧人们的恐慌心理，然后为了达到买房条件，北京、上海等地不少人不惜假离婚，下定决心、排除万难，为买一套房而奋斗。

　　从市场角度分析，中国的房地产已经没有投资价值。因为房产作为投资品的三个指标，即房地产投资占GDP比重、房价收入比、租售比，中国都已远高于世界平均水准，非常离谱。中国房市不缺“接盘侠”，原因只有一个：财富缩水的恐慌。

　　中国这些年的通胀，主要集中于房地产领域，其次才是基本生活物质，如食品类。房产价格上涨之快让人深陷财富缩水的恐慌。自90年代 开始，城市人口的贫富差距拉开，其中最主要的原因竟然是买房与不买房的区别，其中何时买房是关键因素。买得早，家庭财富升值；买得晚，负担沉重；不买，十年前能买一套房的钱，如今连半套都够不着。一些心思灵活、不怕冒险的人，用房抵贷方式借款买房，下手早，脱手早，早就赚了。买了两套房的人，只要用一套房变现，就能用套现的“帝国红利”办理投资移民、支付孩子留学费用。这些确实存在的财富故事，刺激了人们在一线城市买房的欲望。

　　富人及富裕中产将帝国红利套现，到他国购房，刺激了美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰等国的房价上涨，减轻了中国通胀压力，但却将自身滥发钞票引起的通胀压力释放到他国，引起各国警惕。这种情况直到中国因需要对付外汇储备大量流失而采取措施，限制资金外流，才算是暂时休止。

　　而投资缺乏门路的国内资金无处可去，最后当然都汇流到房市上来。

　　支撑接盘侠的几大心理因素

　　除了对财富缩水的恐慌感之外，支撑接盘侠涌入房市的还有两大心理因素：

　　一、民间对政府维持房市的能力具有超级信心。民众多年来看到一点：房地产是中国的经济支柱，处于大而不能倒的程度，政府会想方设法维持房地产市场，也有这样做的能力。既然有政府这尊“托塔天王”全力托举房地产市场，大家就放心跟进吧。

　　二、赌徒心理的驱动。对中国人的人生，大家喜欢用一个“混”字来形容，与“混日子”相伴生的便是赌徒心理。打麻将是“小赌怡情”，投资股市是中赌，炒房则是大赌，投资大宗商品则是豪赌。最近山东聊城那起著名的“辱母杀人案”，起因就是苏银霞借月息10%的高利贷参与赌钢，“豪赌夏储预期钢价上涨”，结果最后赌成了一场大悲剧。

　　这种借赌本参赌之风，导致中国地下金融泛滥，成了一个警黑勾结的重灾区，导致了不少家破人亡的人间悲剧。2017年03月28日，财新网发表《民间借贷纠纷案 江浙粤鲁四个省占了40%》一文，指出东部沿海包括江苏、浙江、广东、山东一带为高利贷案多发区，在全部近4万件牵扯到高利贷的案件中，有将近1.6万件发生在这四个省。冰冷的数字后面是无数个不幸的故事，只是血腥味轻重有区别罢了。

　　为什么总是政府赢？

　　从官方宣布全国滞销楼盘超过100亿平方米之后，到现在已经过去了三年。这几年全国各地情况不一样，一二线城市经历了少则二、三轮、多则四、五轮限购令，如今终于可以发布限卖令了。从限购到限卖这一巨大转变，只因政府通过千方百计做市场营销，不少楼盘已经转到老百姓手中。今年1月21日，在清华五道口财富50人论坛内部会议上，天风证券首席经济学家刘煜辉在发言中，已经预见到政府将改变调控方向：2013-2014年，房子库存都积压在房地产部门手中，风险对接的是地方政府的“财政悬崖”。经过近几年这一轮家庭加杠杆接盘， “房子实际上已经进入了“闷骚”状态，就是流动性耗散，这一把房子都到了老百姓手里”。

　　中国政府之所能够成功地让老百姓自愿做“接盘侠”，还得归功于政府具备调配经济资源方面的垄断性权力。其中因由，我在《中国房地产市场：政府身兼庄家、裁判及大玩家》（VOA，2016年9月30日）一文里，已经谈得非常清楚：在美国，庞氏骗局破产，次贷危机发生，那是因为玩家、银行与政府（裁判）是利益不同的三家人。而中国不一样，裁判是中央政府，庄家是央行，大玩家是地方政府。地方政府要卖地，就得有小玩家愿意借贷买房，源源不断入局。中国近20多年的经济发展主要依靠超发货币支撑，股市与房地产则成为中国央行的两大货币储水池。发放信贷支撑房地产市场，已成为中国政府的经济维稳之道。中国政府早就发明了一整套控制市场的方法，比如限购、限售、限价，限卖，想用哪种就用哪种。一个政府兼做庄家、裁判及卖地大玩家的市场，泡沫可以吹得比当年的日本与美国大，其回旋余地也比他们大。

　　为本文主题作个小结，中国政府之所以能成为房地产市场“营销高手”，也是凭借垄断资源而做到的：

　　一 、政策层面，不时用形式各异的限购、限价令制造短缺，维持市场有价无市的状态；再利用媒体造势，比如市场普遍预期房价还会继续上涨、夸大有房者惜售状态，加强民众的恐慌心理，亟欲搭车；

　　二、待民众亟欲入市的心理发酵到一定程度，再适时松动银根，发放房贷，让等待已久的人赶紧入市。因为大家都知道政府政策多变，房价节节上涨，再不买就更贵了。一些推友就给我发推说，上一趟没赶上，又亏了，这一轮虽然房价上涨了百分之十以上，但为了财富不缩水，必须抢搭这一班车。

　　要言之，中国政府能让中国人成为过剩房产的接盘侠，不是中国人太傻，而是买卖双方在信息、参赛条件处于极其不对称状态下的必然结局：政府、地方政府、银行与房地产公司是行动一致的利益共同体，集政策制定、房地产信息提供者于一身，而千百万买家都是受限于政策的信息接收者与分散行动者。市场博弈中，分散行动者必然会败给行动一致者，西方社会的经济竞争中之所以要反垄断，原因就在于中小生产者在游说政府、价格制定方面只有劣势而无优势。