冯仑看雄安：你比北京多几环？

你在家里躺着着平淡的日子，突然有一天，有人在你头顶上画了一个圈，你一下成了百万富翁、千万富翁，一下从农村人变成了大城市的人。这个故事告诉我们，一个人的命运既要靠自己奋斗，也要考虑历史进程。那么，你头顶上被画圈了吗？

雄安新区的开发引起了大家特别多的关注，实际上雄安新区提供了另一种城市发展的模式，我们不知道其中规划、产业、项目的细节，现在只听到了一些故事，虽然这个故事的人物角色讲法不一样，但这些故事实际上和早先一些二线城市的城市化发展的故事，包括海南的故事逻辑上是相同的。

一个故事是说，有一哥们早先在北京打工，说在北京买房有很大的压力，于是说赶紧买，再不买以后就没辙了，于是就把雄安那房子给卖了，在北京付了首付。没想到，雄安新区建立了，北京的首付也付了，按揭的钱还没着落，结果那边的房子一下暴涨了五倍八倍不止。其实啥都有了，何必这么折腾？所以人生充满了不可知，同时也有巨大的算账风险，真是"算不准"。

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一说要成立雄安新区，很多人包括地方政府就着急，觉得地价、房价一定都会涨，招商引资的好机会也来了，可以卖地、修路、基础设施，甚至是建新的房子然后盖新的工厂，这些好事都来了，所以特别高兴。不过除了三个地方：白沟、高碑店、定兴。这三个地方没划进来，于是这三个地方的领导凑一块喝酒，说我们叫"白高兴"，你看，"白"沟、"高"碑店、定"兴"，所以我们三个就叫做"白高兴"。好事都落在雄安了，跟他们没什么关系。

还有一个故事，有一小伙找对象了遇到了困难，买不起房，然后女方就把他带回家让她妈看一下。她妈只知道这孩子是农村的，开门以后脸色不好，直接就问，你有房吗？小伙儿说没有，那你有存款吗？没有。你有车吗？没有。那你啥都没有怎么办呢？小伙子说，我啥也没有，但我们家在雄县有一栋老房子。这个老太太脸立即就变了，说孩子赶紧进来，外边风大。

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这三个故事其实都讲了一个事，就是只要地方划新区、建新区、有城市化发展，实际上就会带来地价、房价的上涨。然后通过卖地、建房、修路完善基础设施，让城市发展，但结果产业没进去，地价房价就不断攀升。实际上在这里居住的人生活成本不断提高，过了一些日子以后，所有人都是望房兴叹、望楼兴叹、望路兴叹，没办法又去找别的三线城市折腾。

这让我想起来更早些时候的一个逻辑，规划有时候确实是带来了某些人突然的发财机会，而且我也碰到一个朋友就是这样。他在一个二线城市的郊区（当时也没路）买了几百亩地，还贷款盖了几栋房，半半拉拉没盖起来，当时还有很多人追债，然后他就躲债，不停地跟人借钱躲债，然后在外边藏着，甚至跑到国外躲起来。可是债主也不要那些地，为什么不要呢？债主拿了这个地以后也不知道该怎么办，而且这个地价显然低于原来的本金加利息，所以债主觉得拿了反而成了麻烦；一旦债主把它拿了，债主也觉得自己亏了，就这么别别扭扭地搁着。没想到过了两年以后，这个地方建新区了，又规划路、城铁、大项目，城市边缘一下扩大了，这个地方突然地价涨了几倍。这哥们赶紧回来把地切了一小块给债主，剩下地又卖了，一下就赚了一两个亿。这个过程当中实在是运气，但这个运气得益于"摊大饼"的城市发展逻辑，这是一个特别有意思的事情。

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再早一点的城市化，比如说海南，实际上海南当年刚建省的时候，也要发展一些大项目，城市想往外扩，但那个时候比起十年前要悲惨得多，那时候民营企业没钱，政府也没钱，国家也没钱，然后在这种情况下就空转，结果很多的土地就一直有法律关系，在空转，不是法律上又有毛病就拧巴了，拧巴以后就你欠我、我欠你，就僵在这了。海口的人口也一直没有怎么增长（到现在其实人口也增长得很少），所以这块地还在这撂着。这种野蛮生长时代的城市化，到今天仍然和一些人物故事、土地的的纠结缠在一起。

前段时间，有一天早上起来，突然有个朋友发了一个短信给我，说大哥没了，然后请我做治丧委员会的主任，希望我不要推辞。这让我想起了第一次见大哥的一件事情，大哥当时在海南风生水起，相当牛。结果有人就介绍我去见他，他操一口重庆普通话，我就见他盘腿坐在一个榻上，然后斜跨一个军挎包，里边放了一本毛泽东选集，前面铺了一张大地图，一进来就在那跟我讲，在桂林洋这个地方画了一块地，说这是他的一块地，多牛多牛，然后画了红线告诉我。

大哥回来以后还惦记着这块地。他一说，我一想，如果把通货膨胀算上去，这块地按照现在涨价的幅度，还抵不上通货膨胀带来的价值变化，也就是说这块地几乎没变。我想为什么这块涨不上来，因为海口摊大饼没有劲儿，人口没有增加，经济也没有特别地成长，没有一个主导产业特别强势，所以也没有聚集效应、辐射效应。

海南老大哥走了，那海南又命运几何呢，1988 年建省的海南，似乎注定要经历起起伏伏。前有 1985 年的汽车事件，后有 1989 年的洋浦风波，90 年代初的房地产泡沫经济以及接踵而至的金融信用危机，使海南陷入困境之中。

短短三年房价增长四倍，带着几万元闯海的个体户，一觉醒来已身价百万，一幢大楼尚未封顶已转嫁几十次，但是缺乏产业支撑，缺乏最终消费需求的房地产热，只能是一场击鼓传花式的游戏；

1993 年宏观调控，海口、三亚，600 多幢商品楼工地，突然沉寂下来，当时 700 万人的海南，积压房地产项目，竟占全国的 1/10，455 万平方米的空置商品房，长期无人问津，烂尾楼四处林立；

1995 年海南经济增长率从全国第一跌入倒数第一；1997 年的亚洲金融风暴；2008 年全球金融危机，海南的经济也遭遇毁灭性打击，难以前进。

雄安几年之后是下一个深圳、浦东，还是众多扑街的特区之一，一如当年的海南。究竟是一个新的辉煌，还是

我们看过去的城市发展逻辑，就是通过规划扩张，让城市边缘不断地扩大，甚至是毫无边界地扩大，扩大到什么程度呢？我想起另外一件事特别有意思，有一次我去山东滨州谈个事，谈完了以后我就着急走，因为晚上要到北京。当地的政府领导和接待我们的人说，急什么呢，你不用着急，你就在北京。我说我怎么在北京呢？他说你在北京 23 环，我们这是北京 23 环，你只不过是去滨州 24 环。他说这一下给我逗乐了，他实际上就是说，摊大饼，你就摊最后摊到滨州了，不就是北京吗？

所以实际上过去的城市发展基本的模式就是通过规划，让城市的边界不断扩大，然后再修路，地方经济成长快一点，地价的上涨带来的收益实际上就能够支付这些基础设施的成本，同时也能带来一些城市景观、天际线和公共公园的改变，让这个城市看上去还是不错的。

但是这种发展模式逐步带来了它的负面的效应，一是政府融资平台债台高起，二是土地价格、住宅的价格不断上涨，形成了一个棘轮效应（棘轮效应，是经济学家杜森贝利提出的，是指人的消费习惯容易随收入提高而增加消费，但不易随收入之降低而减少消费），使一些城市的生活成本不断提高，这样的话，一些产业的发展的门槛，成本越来越高，不仅不能够刺激产业的成长，还抑制了一些产业的成长。比如说任正非，就要把华为的一部分搬到宝安去，就是因为深圳地价又涨了，上海的一些产业又挪到昆山，挪能到苏州这些地方，都是这样。

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过去这样一种发展模式，曾经也有城市通过它来使城市面貌发生很大变化，但随着经济成长的速度不断放缓进入新常态，整个经济在产业方面竞争越来越激烈，而且一些城市的发展，也越来越依赖于产业和人口聚集的时候，它突然发现这种发展模式带来城市土地房住宅的高成本。这种模式实际上并不是最好的选择，所以雄安新区一开始出现，就是要改变这样一个逻辑，改变一个靠房地产开发卖地带来的城市发展的原始资金的积累，从而带动所谓城市化和经济发展的一个繁荣，所以雄安新区上来第一冻结户口，然后明确宣布不搞房地产，而且不欢迎开发商过去，由政府来提供基本的基础设施，建大量的公租房和市场化的租赁房，让在那里工作的人用低成本来进入租赁的市场，通过租赁来解决住的问题，同时让整个城市发展的模式，不依赖于土地财政，这样的话有利于产业相对低成本进入，也有利于城市财政收入的结构发生变化，使这个城市的财政更多地依赖于产业和工商活动消费的升级，从而摆脱对土地财政的依赖。

当然雄安新区还有一些社会实验，采取一些新的社会组织形式，另外也把北京的一些非首都功能，包括中央有关一些部委的服务功能、学校的分小区，央企等机构的总部也会转过去。这样一来，形成一个北京的副中心，能够跟北京有一个互补，使北京的城市变得有边界，使北京和乡村之间，建立美丽的生态走廊，也使整个城市交通、生活质量，有很大的提高。所以我觉得雄安新区有很多逻辑上的改变。

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今天我们虽然还不知道雄安新区特别详细的规划，还有项目以及它的实验内容，但基本逻辑是清楚的，雄安新区的发展，会给我们展示出不一样的城市化发展模式。而这个模式，是建立在人均 GDP 8000 美金，全国的城市化已经超过了 50% 的状况下，我们城市发展应该选择一个新的模式。这个新的模式，我们可能把它叫做"雄安模式"。

对中国进一步高水平的城市建设，以及城镇化的发展，我们有很大的一个期待。作为一个住得离雄安很近的北京人，希望在雄安的发展当中，我们能够在北京附近找到一个空气清新、社会和谐这样的宜居宜业之所。这可能就是我们对这个副中心、副首都一个美好的期待。