香港冲突正给楼市繁荣踩下急刹车

　　过去两个月，香港住宅价格小幅下跌，一些分析师现在预计，经过多年上涨后，2019年房价将持平。

　　随着美中贸易争端不断升级以及全球增长放缓，加之受到抗议活动搅动，香港强大的房地产市场正在承受压力。

　　贸易紧张局势和增长放缓的迹象也令全球其它城市的商业地产价格承压。但在香港的经济中，房地产发挥着非常大的作用，房地产股是香港股市上最重要的类股之一。

　　截至8月26日的一个月，香港四大开发商长江实业集团有限公司(CK Asset Holdings Limited, 1113.HK, 简称：长实集团)、恒基兆业地产有限公司(Henderson Land Development Co., 0012.HK, 简称:恒基地产)、新世界发展有限公司(New World Development Co., 0017.HK, 简称:新世界发展)和新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties Ltd., 0016.HK, 简称:新鸿基地产)的市值合计跌去了逾160亿美元。这些大型开发商同时也有租赁业务，投资组合包括购物中心、酒店和写字楼，因此他们在香港经济低迷中面临的风险不止一种。

　　九龙仓置业地产投资有限公司(Wharf Real Estate Investment Company Limited, 1997.HK, 简称：九龙仓置业)主席吴天海(Stephen Ng)本月早些时候对媒体表示，香港受到贸易紧张局势和不断升级的抗议者与警察冲突形成的“完美风暴”打击。他表示，该公司旗下两个旗舰购物中心时代广场(Times Square)和海港城(Harbour City)的销售受到了影响。

　　根据房地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)的数据，在商业地产市场，第二季度销售额环比下降6.2%，至211亿港元，不包括土地销售。

　　中资开发商高银金融(集团)有限公司(Goldin Financial Holdings Ltd., 0530.HK, 简称：高银金融) 6月份以社会动荡和经济不稳定为由，放弃了以14亿美元收购旧机场一幅商业用地的交易。

　　住宅市场受到的影响较小。中原地产(Centaline Property Agency)的数据显示，香港前十大私人屋苑中，房主在8月的前四个周末卖出了19个住宅单位，比去年同期增加了4个单位。该公司表示，最近一个周末的销售有所回升，这得益于对利率持续低迷的预期，以及一些房主之前降价。

　　衡量二手房价格的中原城市领先指数在6月下旬创下历史新高后，在七周内已下跌1.1%。

　　中原地产亚太区副主席陈永杰(Louis Chan Wing-kit)表示，由于抗议活动干扰了交通，打击了投资者情绪，许多潜在买家取消了看房行程。周末本是看房的黄金时间，但规模最大的抗议活动也是在这个时间进行。

　　已移居加拿大的48岁香港人Danny Lo称，他在6月底将自己在九龙红磡区的住宅上市，随着抗议活动的升级，人们的兴趣逐渐减弱。他表示，到7月中旬，需求已经不复存在，没有人来看房，只有几个电话询问。他说，他正在考虑下调这套大约1,100平方英尺（约102平方米）住宅的价格，他最初的报价为1,700万港元。

　　抗议活动是香港政府提交立法会的一项议案所触发的，该议案将允许中国从香港引渡嫌疑人并使其在内地受审。这些抗议还受到经济方面的不满情绪推动，包括对不平等和生活成本的担忧。

　　房价是其中之一。研究机构Demographia表示，长期以来，香港的房价收入比一直高居全球榜首，去年的平均住宅价格为717万港元，是家庭年收入中位数的20倍以上。最小的住宅被称为“蚊”居，只有180平方英尺（约合17平方米）。

　　自2003年以来，房价已经上涨了四倍多，那一年非典型肺炎(SARS)疫情爆发，扰动了这座城市及其经济。推动房价上涨的因素包括：低利率，有限的供给，以及中国经济繁荣之际来自中国内地买家的巨大需求。然而，近年来，由于中国经济增长放缓以及北京方面实施资本管制，加之香港试图通过提高物业买卖印花税来给市场降温，来自中国内地的需求有所减弱。

　　不过，分析师预计不会出现太严重的回调。供给仍然紧张，且港元与美元挂钩意味着当地利率会追随美国利率的走势，这有助于降低房屋抵押贷款成本。