经济下滑大势之下 香港楼市快撑不住了

　　香港商业地产市场已经受到持续数月的动荡局势影响，住房市场即将紧随其后。

　　香港房地产市场目前就类似于这种情况。此前五个月的大规模抗议活动已对香港经济造成沉重打击。倘若房地产市场跌落悬崖，香港事实上的央行支撑楼市的能力恐怕极为有限。

　　乍看之下，你几乎不会注意到有问题。9月份香港房价同比仅下降2.3%，降幅小于2015-16年中国经济放缓期间的记录。

　　实际上，由于政府放宽了首次购房者的抵押贷款上限，10月份成交量有所上升。房地产类股今年迄今仍小幅上涨。

　　这与经济数据形成了鲜明对比：香港经济10年来首次陷入衰退。根据香港的采购经理人指数(PMI)，10月份商业活动创下至少20年来最快萎缩速度。

　　尽管总体数据并未显示出房地产市场受到多大影响，但商业地产行业受到的损害正愈发明显。

　　10月份，香港地产代理公司美联工商铺有限公司(Midland IC&I Ltd., 0459.HK, 简称：美联工商铺)登记的工业及商业房屋共有242栋，是1996年以来第二低纪录。房地产代理公司第一太平戴维斯(Savills)表示，截至9月份一年，香港黄金地段和购物中心的商铺租金已下降15%以上。

　　相对于住宅市场，业主自用的商业地产大楼要少得多，这使得该行业对眼前的经济状况更加敏感，从而迅速转化为租金下降。

　　作为亚洲地区领先的金融中心，香港以其高度自由化的经济体系、健全的法律制度和开放的资本市场闻名，同时又是国际资本进入中国内地的绝佳通道。但近几个月来，香港的这一地位正在被政治动荡所威胁。如果该地区的跨国企业希望另觅落脚点，他们有哪些选项？是同样拥有良好法治环境和税收体系、且英语普及率高的新加坡，还是中国大陆最发达的金融中心上海，抑或入驻了最多财富500强企业的东京？视频分析了这几个城市相较香港而言的优劣。封面来源：Storyblocks

　　然而，住宅市场不得不紧随其后。住宅单位的租金和房地产需求也许会滞后于商业活动的崩溃，但它们不可能永远独善其身。里昂证券(CLSA)的研究人员指出，与2016年第一季度（也就是上一次楼市低谷）相比，房地产公司债券的收益率相对于美国国债收益率的溢价有所收窄。他们认为，香港房地产类股可能会下跌至少10%，房地产价格可能会暴跌20%。

　　在许多经济体中，央行会大幅下调利率，以免住宅市场大跌。但在香港，货币政策在很大程度上取决于维持港元盯住美元的联系汇率制的需要。香港不能指望美国联邦储备委员会（简称：美联储）为了香港的利益而调整利率。

　　香港的房价已经非常昂贵，2018年末达到人均收入的20倍，高得令人瞠目。伦敦、旧金山等其他一些城市房价也很高，但香港的房价是它们的两倍多。

　　除非抗议活动和平、迅速地结束（这看上去可能性很小），否则，香港的房地产市场势必会受到拖累。