中国特色房地产法则：脚下的地在颤抖

这两年，中国房地产行业兴起了一个船新的职业：楼盘抢修队。

扩张越快的大公司，使用抢修队的频次就越高。有的抢修队是“抢修”舆情的，知道质量太差会引起闹事，就提前做功课。有的抢修队是真的要修补一个支离破碎的新房的。他们要在在楼盘交付前进场，就算房子盖成翔，他们都要交出一个“五星级的家”。

这个项目抢修队太累了。最后，开发商支付了几千万给他们——基本上把这个项目的纯利都给了抢修队。

过去几年，中国楼市的政策比任何一年都要频繁。中国的地产商，也因为种种原因，造了历史上最多的垃圾房子。没有维过权的人，都不好意思说这两年买过房子。

几年前，霉菌侵袭了法国波尔多，葡萄大批腐烂，果农只能提前采摘。这导致2013年波尔多葡萄酒的酸度比以往要高，专家说这个年份的波尔多，喝之前要多醒一醒。

很多年后，也许会有人对房产中介的销售说：2018年的房产证，要多醒两个小时。

1

很多年后，可能也会有长沙人说：2020年的房产证，要多醒几个小时。因为这几天，长沙楼市迎来灰色时刻。

11月9日，长沙官方公开承认，劣质混凝土已流入大量楼盘，他们正在进行逐个排查。涉事的混凝土生产企业，是位于长沙望城区的湖南拓宇混凝土公司，年产量至少在50万立方米以上。

目前发现，4月和5月，拓宇生产的混凝土不过关。被拓宇拉下水的项目里，不乏碧桂园、绿地、华润、正荣、泰禾和中梁等知名房企。让人揪心的是，使用问题混凝土的建筑，还包括工厂、中学甚至幼儿园。

官方已经确定了劣质混凝土流入59个建设项目：已检测22个项目，其中20个项目未发现不合格情况，另有37个项目还在检测中。已确认有问题的项目有两个。新城国际花都宣布要对使用问题混凝土的C10栋12-27层进行返工重建；新华联梦想城还没有公布具体解决方案。

笔者问了下长沙质检机构的朋友。他说国际花都在5月初发现了问题，建筑物出现了开裂。开发商花了好几个月时间，请了第三方机构，做了一堆检测，结果显示：12层至25层混凝土强度低于设计要求。

据笔者了解，专家评审刚开始给出的方案，是请抢修队进场，置换和加固出问题的构件。但新城评估风险后认为，抢修队已经不管用了，拆除重建更保险。

他们发给业主的《告知函》也印证了此事。十月底，拆除重建正式开工，新城长沙公司将此事告知业主。因为这封告知函，问题在此时才暴露在公众视野。

一家产业链下游不起眼的混凝土公司，就这样让一家大型开发商损失了六个月的建设时间，让施工总包方和监理方都陷入了大麻烦。另一家涉事的新华联梦想城，表现则像极了练完宝剑归来的兽爷：不主动、不承认、不负责。

面对业主的询问，新华联公开撒谎说没有使用问题混凝土。业主不信，他们致电质监站，获悉13号楼的21至24层存在问题。

看看，你们都把业主逼成了福尔摩斯。

2

让众多大开发商栽跟头的湖南拓宇混凝土公司，是一家怎样的神奇公司？

笔者找到了公司的创始人罗新超，大致了解了一下公司的发展历程。2010年，罗新超出资在长沙开福区成立了拓宇混凝土搅拌站，有两条生产线，搅拌站的具体经营，一直是由跟随自己多年的代建华负责。2012年，罗新超的其他生意出了问题。他以100万元的低价将拓宇转让给了代建华和债主周国光。除了转让费，对方还许诺每年给他100万元补偿。根据罗新超所述，该搅拌站的市场价格其实在3500万左右。2012年7月25日，对方将他软禁在长沙五一路芙蓉华天酒店，时间长达七天，逼迫他签署了股权转让协议。

混凝土行业的老板们，路子都是这样的吗？罗新超说，他投资办混凝土厂的时候就很清楚，这行业非常混乱，有不少公司使用不合格的原材料。

前面说过，国际花都检测发现出问题的混凝土强度设计C35，实际只达到C15。按照混凝土的分级，C15是强度最低的那一级。一般来说，C15的混凝土主要用在抗压要求不大的地方，比如公园的步道。

兽爷说，他煎饼摊里面用的薄脆，就是典型的C15薄脆。

混凝土的主要原料是水泥、水、砂子和石子，简单来说，这四种原料的配比不同，做成的混凝土强度也不同。C35和C15混凝土最大的区别就是：多用水泥，少用沙，少掺水。

罗老板说根据他对代建华等人做生意风格的了解，他们采购的都是很劣质的水泥和沙子，他知道最常用的办法则是：多放点水。

多放水，是当地混凝土行业的潜规则。笔者想了很久，觉得混凝土公司可以去承担央行的工作了。

罗老板说，拓宇出这样的事情，一点都不意外。他带着恨意说这句话。结局果真被他不幸言中。但是在过去五年，罗老板只能看着拓宇的生意越做越大。

2014年，拓宇从开福区搬到望城区，投资5000万新建了30亩的生产基地，生产线从两条扩充到六条，还拿到了政府的补贴。虽然后来，因为债务问题将其中两条抵押给他人，但还有四条在源源不断生产，每年生产大约50万立方米混凝土。

出事之后，面对媒体的追问，拓宇公司的负责人说：进行了自查，没有发现大问题。

如果没记错，波音当时的自查也没发现大问题。笔者的好友兽爷说：掏了毕生心血买套房，就因为一个老板多掺了点水，你的房子就成危房了。

眼下，砂石骨料缺货严重，水泥涨价明显。这样的公司，也许不止拓宇一个。

3

过去两年出现的最多的词之一，肯定有“海因里希法则”：每一个重大事故背后，有29件轻度事故，还有300个隐患。这个法则应该改名成“中国房地产法则”：每一个楼盘交付背后，肯定有300个业主，拉着29个横幅。

长沙混凝土的事件曝光后，有专业人士在社交媒体上评论说：有问题的混凝土居然能在交付使用之后通过专门排查才能发现，这真的是工程界的耻辱。

的确，混凝土商人和建筑商有很多造假手段，但是中国实际上有非常完善的对于混凝土的质量管理制度。只要严格执行，连苍蝇也飞不过去。一位工程专业人士总结过：

一旦混凝土搅拌站出现重大问题，至多三个月就应被质监站查出；

一旦原材料出现问题，使用前就会被查出；

一旦因配合比导致拌合物出问题，8天内就应被查出；

一旦混凝土出现强度问题，施工单位最快十几天、最慢28天就可以发现。

这些机制，在长沙望城区全部失效了。尤其是在使用混凝土前，施工方竟然没有查出原材料的问题，这个问题太严重了。一般来说，项目监理和施工方要对混凝土进行抽检。专业人士告诉包叔，现在检测报告是可以买到的。

此次也用了劣质产品的新华联梦想城的老业主们，看到新闻后都慌了，他们发现，刚刚交付没多久的住宅楼，有些已经出现了墙体开裂。

这种心情，早在30多年前就被中国最早的“房闹”摇滚崔健先生写在了歌里：

我脚下的地在抖，心中的泪在流。

可你却总是笑我，一无所有……