中国央行意图明确 楼市金融调控不会再紧了

　　自打LPR银行端的贷款报价利率形成机制以来，每月的20号都很重要，代表着贷款利率可能随时调整，特别是这个月，之前我们说了，中国央行先后调降了MLF利率和7天逆回购利率，这就是告诉我们，贷款利率很可能下降。果不其然，中国央行公布11月20日的贷款报价利率为，一年期4.15%，比上个月下跌了5个基点，而更加令人关注的是五年期贷款利率，报4.8%，也下调了5个基点，而且这是5年期贷款利率首次下调。

　　中国央行在做这套LPR贷款利率报价设计的时候，之所以要把他分成1年期和5年期，主要就是针对楼市调控，一般情况下，1年期利率，主要以经营贷款为主，5年以内的利率，都参考这个指标，而5年期以上的利率绝大部分都是房贷了，所以单设一个5年期利率，之前几次1年期利率调整，而5年期不变。就在8月17日，中国央行副行长刘国强，也告诉大家，房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。还信誓旦旦的说，有一点是肯定的，房贷的利率不下降。一开始，5年期利率也确实挺了2个月，没跟随1年期利率下调，但是2个月后，5年期的LPR还是下调了，这也就意味着，房贷利率也会相应降低。

　　最先高潮的其实是中介，各种狂欢已经溢于言表，因为历史上，只要央行降息，都是刺激楼市的开始，往往一轮楼市上涨，都是从降息降准，放松限购这样明显的楼市政策开始的，2008年，2012年，2015年皆是如此。只要金融端一放松，不出一年楼市就会大涨。那么这次会不会也出现同样的剧情呢？对此，我们由这么几点判断。

　　1、5年期LPR调降，意味着金融端的楼市调控不会再紧了，结合之前，中国央行第三季度货币政策运行报告里删除了房住不炒的表态，表明央行在楼市调控方面，已经开始收手。不再做针对性的部署。不得不承认，这对楼市来说，确实是个好消息。主要是心里层面的影响更大。

　　2、新房贷减少，老房贷不变。新买房的，每月每百万房贷，之前是要还5276元，利率调整后，还5246元，减少30元，如果以30年计算，总计房贷减少1万元左右。对于一般家庭的实际影响微乎其微，几乎可以忽略不计。

　　3、央行对于楼市的调控，不再继续紧缩，但也不意味着就此放松，目前还是以保持楼市稳定为主，楼市已经出现了回落的趋势，所以央行也就不再加码。不过窗口指导估计依旧存在，也就是说，各地的利率上浮还依旧会保持。只要利率还是上浮的，没有出现折扣利率，那么金融端的调控就还依旧存在。

　　4、限购，限贷，限制流动性，将成为日后调控的重点，楼市方面，新房销售这块会有明现的政策倾斜，贷款额度也会明现偏向新房买卖。二手房这块，贷款会越来越难，二手房贷款的比例也会很低。特别是一线特大城市，和二线头部城市，受到地区指导价的影响，二手房评估值很低，首付通常都要6-7成以上。如果做高评高贷利率就会很高，还会产生很多的中介费用。所以现在二手房的贷款有很多限制。大面积的总价高的二手房，已经非常难以变现。

　　换句话说，现在楼市是只能进，不让出，买新房简单，卖二手房难，这样做是可以保证经济增长，也不至于让楼市因为交易火爆，而出现大涨。新房有限价，二手房往往是最容易涨价的地方，所以只要严格控制住二手房的贷款，这块就很难涨起来，这其中认房又认贷这个政策起到了关键的作用，历史上只要取消认房又认贷，房价肯定暴涨，所以从目前来看，只要限购限贷还在执行，楼市还尚不至于失控，小阳春可能会出现，但这只是针对新房销售的，而二手房很难走出现在的困局。对于大家来说，有一点一定要想明白，新房只是你的买入价，二手房才是你的卖出价。二手房这边变现困难，炒房也就变得无利可图。

　　所以，尽管央行开始调低楼市利率，但我们的态度依旧不变，

　　第一，刚需的，等不了2年必须买房的，那就尽早地买，否则万一楼市再涨一波，你的心态会完全崩溃。

　　第二，改善的，非刚需自住的，除非见到2015年的价格，否则能不买就别买，2015年发生在这轮暴涨之前，当时的价格偏高，但是现在已经过去了4年，当时偏高的价格，现在已经变得合理，如果房价退回到2015年，其实就可以买来自住了。大家不要觉得不可能，多关注法拍房吧，很多法拍房已经跌倒这个价格了。其中应该会有捡漏的机会。但是也要提醒，法拍房你必须实地调研，现场查看后再拍，遇到纠纷，法院是不负责任的。

　　第三，自住求改善的，其实换租是个很好的办法，把你的小房子租出去，加点钱租个更大的，位置更好的房子，其实花不了多少钱，一个月可能几千块钱就够了，何必要先付几百万，然后每月再还好几万，并且要持续30年呢？算算帐就清楚，买房改善相当不划算。

　　第四，投资的，全国上下几乎没有可投资的区域，世界惯例租金回报率，也就是一年房租比上当时的房价，只要低于5%，那么房产就不再值得投资。就算中国特殊，低于3%也是极限了，3%以下回报率的房子，都不具备投资价值。而现在普遍的回报率都已经跌到了2%。所以投资的就别想了。买进去容易，市值也能涨，但是想再变成钱，可就麻烦了。

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