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1.5亿套房子“抛荒” 10年后房价降30%
www.creaders.net | 2019-12-16 16:29:48  同花顺财经 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

  所谓“抛荒”,本来是指已垦田地,因为各种因素未继续耕种,从而任其荒芜。房子也是这样,已经盖成的高楼大厦,人气不足、配套不全、设施不完善,最终空置的房屋越来越多。

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  先计算一下中国的房产存量有多少。从1998年房改到2005年,房地产年均销售面积仅仅在1亿-5亿平米之间,从2010年到2018年,每年的房地产销售面积都高达10亿平米以上。这20年卖出去的房产面积相加,得出的结果是177亿平米,按每套房100平米来计算,总共卖出去了1.7亿套房子。

  事实上,在商品房之外,加上房改房、单位和学生宿舍、农村自建房、城市小产权房,真正的房屋总量起码还要翻3倍。保守估计,目前房子总量大概是6.8亿-7亿套之间。

  然后,再统计房屋空置率。房屋空置率这个指标,一直以来争议很大,此前原住建部副部长仇保兴认为,即便以北京为例,空置率也将近20%,而以鄂尔多斯为代表的部分三四线城市,空置率已经达到了70%。2018上半年,原农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文说:大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,农村房屋空置率14%。

  有人觉得高,有人觉得低,哪一个更真实?我们不妨参考第三方的报告。

  2018年底,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授,在北京发布《2017中国城镇住房空置分析》报告。报告指出,2011、2013、2015年和2017年,中国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。而2017年,全国城镇地区有6500万套空置住房。

  空置率方面,二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%,远超一线城市的16.8%。按7亿套住房总量,21.4%的房屋空置率来计算,目前大概有1.5亿套房子被“抛荒”没人住了。

  照这样的趋势,再过10年,楼市必然会“供过于求”。

  第一,人口形势的变化已“箭在弦上”。

  万科老总郁亮不止一次说过:我们的房子盖出来是卖给人住的,主力购房人口变少,行业红利迟早会结束。

  以下几个数字可以作为参考。中国15-64岁劳动年龄人口比例及规模,分别在2010年、2013年见顶,而日本、美国、英国的劳动年龄人口比例分别在1991、2009、2013年见顶,当时的人均收入远高于我们。

  根据人口普查资料,80后、90后、00后人口分别为2.19亿、1.88亿、1.47亿,90后比80后少约3100万,00后比90后少4100万。老龄化的速度更快,1970-2015年,中国人口年龄中位数从19.3岁快速升至37.0岁,预计2050年将达50岁。

  当20岁-50岁的主力购房人口变得越来越少,楼市的未来不言而喻。

  第二,房屋的供给渠道会越来越多。

  自1998年房改以来,只要谈起房子,我们的脑海中一定是“商品房”,产权意识已经深入每一位购房者的心中。但是,房地产并非只有商品房这一条道路,以新加坡为例,组屋占存量比重为73%。每年新建的组屋3万套左右,占存量的比重大约为3%。103万套组屋为320万居民(占总人口的81%)提供了居住空间,户均住房套数达到1套,2015年人均住房面积达到27.6平方米。

  同时,由于补贴的存在,组屋房价对于大部分居民而言是可负担的。组屋销售的价格大概在25万新元左右,补贴后大概在20万左右,是家庭收入中位数的2-3倍。2009年至2014年间,四居室组屋没有补贴的预购价格增长了12%,含补贴的预购价格增长了5%,而同期家庭收入中位数大幅增长了38%。

  今年就有不少“迹象”出现了,比如集体土地入市,租赁试点城市扩大的消息,深圳还推出了年涨幅不超过5%的租赁房,北京集体产权土地入市开发也有项目落地。

  当楼市的“供给”大于“需求”,10年后,房价会降多少?答案可能是30%。

  经济学家姜超此前曾指出,房价跌幅不超30%,是完全可以承受的结果,过去4年当中,许多城市的房价上涨了一倍左右,这种短期大幅上涨的背后,有着居民巨额举债的推动,显然不合理。

  但从另一方面来看,过去4年经济总量的名义增速,每年都在10%左右,4年下来累计增幅达到40%,这意味着至少有40%的房价上涨应该是合理的,所以,哪怕房价下跌,也不会跌回原点,姜超认为,跌30%左右应该是极致。

  潘石屹的答案也跟姜超不谋而合。SOHO中国董事长潘石屹此前在中期财务数据发布会上“无意间”透底:我之前设想过,如果房价或者资产价格跌30%,我们还能活着,但有很多房地产公司就不存在了;如果跌50%,我们还能活着,但更多的房地产公司就不存在了”。

  当然,不管未来10年房价如何变化,房地产市场扩张的脚步,肯定不会像过去那些年那样迅速了。对大部分人来说,经历了“买房变富”的年代后,未来的房产,只有“自住”属性,不再具备“金融”属性,如果还有买房投机的想法,手里的房子只会被“抛荒”。

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