试水不动产投资信托基金 北京瞄准中产家庭钱包

　　中共证监会与发改委近日联合声明，经过一年多公众咨询，批准成立不动产投资信托基金（REITs），将允许中国的共同基金发行可以像股票一样买卖的公共REITs。这是在新冠重创中国经济之际，中共试图引入私人投资振兴经济，瞄准了中产家庭的钱袋子。

　　据《南华早报》 报道，这一试点计划标志着中国金融服务业近年来最重要的发展，它为中共政府政策制定者提供了一个额外工具，让家庭储蓄重新流向资本密集型的房地产行业，在中国经济试图摆脱几十年来最慢增长速度之际，减轻银行的负担。

　　北京大学光华管理学院教授张正表示，“现在开放 REITs 市场，可以在短期内重振现有房地产资产，并帮助重启中国经济。”

　　他认为，从长期来看，它可以优化房地产市场的结构，并在很大程度上降低资金匮乏的开发商的杠杆率。

　　REITs 通常包括写字楼、公寓楼、购物中心和酒店。一些专业的 REITs 管理着医院、仓库，甚至是森林。

　　公开上市的 REITs 允许投资者持有股票，允许他们从公司的房地产投资组合中获取收益。

　　报道说，新加坡是亚洲的房地产投资信托基金交易中心，自2002年以来共有41宗投资信托基金的IPO，而香港有11宗。新加坡一些最大的房地产投资信托基金包括该市主要购物中心的房东枫树商业信托（Mapletree Commercial Trust）和凯德置地商业信托（Capitaland Mall Trust）。香港最大的房地产投资信托基金领汇（Link Reit）管理着126家郊区购物中心和其它地产，而由香港大亨李嘉诚旗下长江实业（CK Asset Holdings）持有27%股权的《财富》（Fortune）房地产投资信托基金（REIT）在香港经营着十几家地产。

　　分析：REITs在中国面临较大法律障碍

　　银河证券房地产行业分析师潘玮认为，REITs作为一种在成熟市场广泛使用的投融资工具，其在中国的发展还面临较大的法律障碍。

　　他认为，投资基金是一种投资集合，是建立在法律基础上的以合同为基本保障的投资方式。但中国的法律对于投资集合的地位与性质并未加以明确。在没有相应法律保障的情况下，中国REITs将会具有相当大的法律风险。中国目前已有的法律并不能完全为REITs产品和业务提供切实的基本法律保障架构。

　　其次，REITs在中国或面临“多重课税”。由于中国的税收征管手段比较落后，目前无法实施“实质所得者征税”和“净所得征税”制度，REITs的运作涉及多道环节与程序，而越多的交易环节也会面临越多的税收和费用负担。同时，在REITs方案的重组过程中，物业交易也将产生相当多的交易税费。除此之外，由于REITs主要涉及物业的出租，将来也不可避免要缴纳房地产税。当前，中国尚未出台相关的税收优惠政策，这也在一定程度上削弱了REITs的投资回报率。

　　另外，房地产信托基金的法律主体地位在中国还有待确认。

　　潘玮表示，在中国现有的法律框架下，投资基金并不是一个公司或法人主体，投资集合在中国的法律中并无其可作为民事主体的法律地位，法律也没有明文加以规定。目前还需要解决投资基金的法人主体问题，要从法律上确认基金是一种法人，即所谓的“财团法人”。

　　为摆脱经济困境 中共瞄准了中产家庭

　　在中国法律制度尚未完全成熟的情况下，中共依然决定批准REITs的试点计划。

　　中共监管机构在声明中表示，“REITs 将释放用于再投资的资本，增加直接融资，降低企业杠杆率，并将储蓄转化为长期投资资本。”

　　根据北京大学光华管理学院2019年的估计，中国的 REITs 市场价值可能在5660亿美元到1.7万亿美元之间，比美国的 REITs 市场还要大。

　　北京大学张正表示，这些年来，中国REITs的发展遇到监管和税收障碍，这些障碍限制了该行业面向私人销售，就像债务产品一样。

　　张正称，新冠爆发损害中国经济，中小企业面临资金链断裂风险，失业率飙升，需要引导私人投资振兴经济，房地产投资信托基金为中国家庭提供了一个投资选择，“推出 REITs 势在必行。”

　　南华早报报道称，中国REITs试点计划似乎将重点放在资本密集型、偿还期长的基础设施项目上，避开了更典型的购物中心、写字楼、酒店和出租房。

　　中共监管机构表示，将选择仓库、收费高速公路、机场、工业区、城市公用事业、污水和垃圾处理设施、信息网络和其他类型的战略性和新兴产业的物业进行试水。

　　另类投资管理公司中信资本（Citic capital）高级董事总经理程寿康（Stanley Ching）表示，“它可以将个人储蓄和私人资本引入基础设施项目。更重要的是，它不会让本已负债累累的地方政府过度举债。”