香港地产规则改朝换代 北京“围城必阙”

　　9月17日，路透社报道说，在一个闭门会议上，中共官员对香港的地产大亨们提出了新任务，让他们将资源和影响力用来支持北京的利益，并帮助解决香港的住房短缺问题。据一位消息人士说，这些地产大亨们已经被告知，游戏规则已经改变，北京将不再愿意容忍“垄断行为”。

　　那么，这个规则到底是指什么？新的规则又是什么呢？另外，大陆一直在喊“房住不炒”、“共同富裕”，这两项政策，会不会同样施用到香港地产大亨们的身上呢？和房地产业深度捆绑的香港经济，前景又将如何？

　　路透社的报道中还提到，北京的新指令，是北京和香港地产大亨们权力博弈的转折点。长期以来，香港的地产大亨，不仅对香港的政治领导层有着影响力，并且从香港的土地拍卖制度中获得利益。而这个制度，让香港土地供应持续紧张，也让香港房地产的价格处于全球最高之列。

　　在闭门会议的信息出来后，20日，香港本地地产股全线大跌。有网民说，港股地产股过了一次“中秋之劫”。也有评论认为，这是习近平的“房住不炒”和“共同富裕”来到了香港。

　　那么，中共为什么要房地产大亨们来帮忙解决香港住房问题，这不只是单纯的经济话题，也是一个民生问题，所以，我们这里还是要把政治和经济结合起来看。

　　北京对香港经济和社会问题的认知

　　在2019年9月的时候，也就是香港反送中运动期间，中共新华社曾经发文说，香港的修例风波持续，反映了香港社会深层次矛盾，其中最突出的是住房问题。认为高企的房价是抗议活动的根源。之后，也有一些中共官员表达过类似的观点。

　　这反映出，中共当局对香港经济和社会发展的基本认知。并且之前也听到消息说，北京一旦全面掌控香港，做的第一件事就是解决年轻人住房问题。

　　我们也来看看，香港的房价究竟有多高。

　　在今年年初时，国际调查机构Demographia，公布了一份最新的“2020年国际房价负担能力报告”。报告中说，在全球92个调查城市中，香港连续11年位于全球最难负担楼价的榜首，一个香港家庭，要不吃不喝20.7年，才能买得起一个住宅单位。

　　我们再参考最近美联物业的数据，全港近期买卖物业的平均价格，是每呎16,957港元。

　　北京认为，香港的高楼价，让年轻人面临住房问题，而且影响到生活质量，是导致过去香港社会运动不断的基本原因之一。

　　房地产业的“铁三角”

　　那么楼价高企的原因是什么呢？就是路透社在报道中提到的土地供应问题。在新华社发文，把香港反送中的原因总结为高房价之后，曾一度传闻，港府将以《收回土地条例》来逼发展商们交出土地。之后，香港曾出现了一股“捐地”潮。从2019年的年底到2020年年初，几个香港发展商陆续“捐地”，包括恒地、新鸿基、新世界，还有会德丰。

　　开发商交地很迅速，但是港府迟迟没有行动，直到今年7月，地政署表示，政府将收回4.8公顷的私人土地，进行元朗朗边公营房屋的发展。

　　元朗这里是香港最大一块平整的土地，从元朗就可以看到深圳的高楼大厦，之前一直是保留的农地，政府不批准盖房子，其中大部分土地是由香港地产大亨囤积着，很多没有被用来耕种，而是用做仓库或者是闲置。

　　现在收回来，北京很可能将地平整好之后，让大陆的房地产公司，来建造公屋或者是廉租房，再低价租给香港的年轻人。这是北京解决香港住房问题可能采取的措施之一。现在，港府也正在加紧修补连结市区的铁路。

　　这听起来好像不错：共产党来了，民众可以“居者有其屋”了，“共同富裕”了？

　　但其实呢，中共所做的一切，都是为了能够管控香港。

　　要知道，“港版国安法”的出台已经摧毁了香港之前的政治制度，修改了选举制度，让选举成为了中共完全可以操控的选举。

　　不过中共也明白，虽然控制了选举结果，但是香港人未必买账，还是不得民心，怎么办？中共擅长的套路就是“有打有保”，所以，中共就要来帮助香港解决住房问题了。

　　那么，接下来会有什么影响呢？我们先从房地产商方面来看。

　　北京要掌控香港 打破铁三角

　　路透社的报道提到“游戏规则已经改变”，北京将不再容忍“垄断行为”，这个“垄断”和“游戏规则”到底指什么呢？

　　我们来看一组数据，根据香港政府公布的截止2020年11月6日的数据，政府2019～2020财政年度的地价收入是1,417亿港元，占政府总收入的24%，是继利得税之后，第二大政府收入来源。同时，买卖或转让物业，以及和物业租约相关的印花税收入有672亿港元，占政府总收入的11.4%。

　　其实，香港政府的财政收入渠道很少，而这个土地收入占了很大的比例，并且形成了“政府、银行和房地产商”的“铁三角”模式。这个模式大致是在80年代成型，在90年代就慢慢固定下来的。

　　这样的模式有两方面影响，一个结果是香港的房地产市场不会下跌。在政府控制地皮，银行提供资金的配合下，房地产商可以不停地往上加价卖房。所以在福布斯香港富豪排行榜上，最有钱的十大富豪，其中九个都涉及房地产业。

　　而另一方面的影响，则体现在政治上。地产商有了资本之后，反过来对香港政府形成了影响力和压力。因为房地产业不仅涉及开发商，还涉及很多领域，包括测量，工程，设计，律师，法律和金融服务等等。在此前香港的1,200位选委中，有不少选票，都和这些有影响力的地产商们有关联。

　　比如李嘉诚家族，李家有三个人都是选委会的。那么，如果更多的地产大亨加起来，影响力会什么样呢？特首是不是要看他们的脸色呢？

　　所以，以前北京并不想碰这个结构，但是，在发现这个结构威胁到北京对香港的管控后，北京就下定决心，要打破这个“铁三角”了。

　　我们看到，打破这个铁三角，在政治上，中共就获得香港管控权，修改了香港这里的游戏规则。但是，影响还不只是在政治方面，香港房地产业除了关系到财政收入的来源，也和香港的经济、金融高度融合。

　　我们来看一个数字。今年4月，中国银行香港金融研究院在一篇文章中提到，上世纪80年代和90年代，香港每年建屋量高达8到9万个单位，房地产业快速发展。在2000年初，房地产业对香港GDP的贡献曾高达28%，之后这个比例随着房屋供应量的减少而下降，目前占GDP的比重低于两成。

　　大家知道，目前大陆房地产市场，各种调控政策是一波又一波，“房住不炒”、“三道红线”，以及限跌令等等，房地产商们的日子也都不好过，很多知名房企都高喊着要活下去。那么，看看香港房地产占GDP的比重，可能很多人都会想，未来香港的房价走势和地产商发展会向大陆看齐吗？

　　围城必阙

　　香港的情况和大陆的确有些相似，一些有影响力的地产商，已经盘据香港多年，自邓小平时代，在香港和大陆都拿到了很多好处。现在习近平上任，社会很多资源早就在江泽民时代被瓜分走了，所以，习近平不能让那些既得利益者带着钱走，那么政策就要改变。

　　从目前的趋势看来，做法上有些像俄罗斯当年的情况，在现任总统普京上任之初，曾经让其前任叶利钦时代的受益者、俄罗斯的寡头们，放弃政治权力和一部分财富，来换取人身的安全和继续富裕。

　　北京现在说，香港地产业的游戏规则已变，虽然新的规则和政策尚不明朗，还要看北京的具体政策，但北京采取的方式，很可能是“围城必阙”。

　　“围城必阙”出自于《孙子兵法》，意思是说包围城里的敌军，要留缺口，要留活路，不要四面堵死、密不通风，以免敌人拚死抵抗。

　　而北京目前的做法，虽然一方面在香港市场挤压地产商人，另一方面也给他们指了一条路。前几天，我们看到中共出台的政策，已经在香港旁边划出了前海这个合作区，也在澳门旁边划出了横琴合作区，这些都是让这些既得利益者来支持、配合的。

　　而对于香港人来说，房价的走势也影响着个人资产的情况。如果房地产业开始收缩，个人资产也会随之缩水，所以，这个房地产的政策对香港人很重要。

　　今年3月30日，香港金管局于发布了一份“货币与金融稳定情况”半年度报告，报告提到，香港家庭负债占本地生产总值的比率，在2020年上半年是85.2%，到下半年，进一步上升到90.2%。而目前，香港家庭负债的最大组成部分，是住宅按揭贷款，占比达到了68%。

　　我们知道，在香港这里，中共在强推“国安法”之后，现在很想要做些什么来安抚民心，而房地产这块，不仅能强化北京对香港的控制，还关乎普通民众的生活，也就正好可以被用来做些恩威并施的文章。

　　不过，目前北京当局的整体经济政策并不清晰，中共会在12月召开一年一度的经济会议，在这个会议之后，整体的经济政策或许会明朗化。